Залог земли без здания

Залог земли без здания

Свидетельство о регистрации СМИ: ПИ&nbsp№&nbspФС77-24978 от 05.07.2006 г.

Подписной индекс №42457

Периодичность — 1 раз в месяц.

Адрес редакции: 305008, г.Курск, Бурцевский проезд, д.7.

Проблемы ипотеки земельных участков, на которых расположено несколько зданий, строений или сооружений

Раднаева Дарима Баировна,

аспирант кафедры правового обеспечения рыночной экономики Российской академии государственной службы при Президенте РФ,

руководитель группы юридического сопровождения филиала ОАО Банк ВТБ.

В данной статье рассматриваются проблемные правовые аспекты принципа «единства судьбы земельных участков и расположенных на них иных объектов недвижимости». Актуальность темы предопределена практикой применения и соблюдения данного принципа хозяйствующими субъектами. В статье также проводится исследование выявленных недостатков действующего законодательства, регламентирующего ипотеку земельных участков и их правовой режим в целом.

Ключевые слова: ипотека (залог недвижимости), земельный участок, здание (строение, сооружение), принцип единства судьбы земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости, банковская практика.

Ипотека на земельный участок на Creditnyi.ru

Отношения по обороту такого объекта недвижимого имущества, как земельный участок, регламентированы гражданским и земельным законодательством. В ст.1 Земельного кодекса РФ провозглашен принцип «единства судьбы земельных участков и расположенных на них иных объектов недвижимости». В настоящее время «единая судьба» земельных участков и зданий порождает целый ряд проблем, в том числе и само деление недвижимого имущества на земельные участки и здания.

Необходимо отметить, что принцип единства земельных участков и зданий перенят в том числе и из германского права, где земля и здание рассматриваются как единственный объект или точнее соединенные друг с другом части, в отношении которых может быть одно единственное право собственности (параграфы 93 и 94 ГГУ). Это означает, что право собственности может существовать только на земельный участок, а не на здание (строение, сооружение). В силу этого, земля и здание находятся только в одних руках и участвуют в обороте как одна вещь. Все обременения и ограничения земельного участка, соответственно, распространятся автоматически на все его части.

Купить системы Умного Дома: проект, монтаж и пусконаладка

Как видно из вышеизложенного, модель правового режима земельного участка и расположенной на ней недвижимости – оптимальна, если существует некий «единый объект недвижимости». Данный подход довольно интересен и вполне заслуживает внимания, но, к сожалению, практическое его применение – вопрос сложный, тем более, если учитывать существующие рамки современного законодательства РФ. Налицо необходимость внесения изменений в ряд действующих нормативных актов.

В ныне действующем земельном законодательстве принцип единства судьбы земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости закреплен в подп.5 п.1 ст.1 Земельного кодекса РФ. Указанная норма совместно с иными статьями Земельного кодекса РФ (ст.5) является одним из направлений реализации принципа единой судьбы, и земельные участки следуют судьбе прочно расположенных на них объектов.

Таким образом, на сегодня уже имеются предпосылки некой реализации модели «единого объекта недвижимости». Ряд правовых норм направлен на создание условий для сосредоточения права собственности на земельный участок и расположенной на нем недвижимости у одного лица. В этом несомненно есть положительные моменты, но необходимо ли стремиться к объединению в единый объект недвижимости и земли во всех без исключения случаях? Как представляется, в отдельных ситуациях такая необходимость отсутствует. Рассмотрим, к примеру, правовую практику об ипотеке земельных участков и отдельных объектов недвижимости, находящихся на данном земельном участке, складывающуюся во многих российских банках.

Если рассматривать так называемую модель «единого объекта, состоящего из неразрывно связанных частей как земельный участок и расположенную на нем недвижимость» (причем, недвижимость – это несколько зданий, сооружений) именно с точки зрения единства как такового, т.е. земля и все без исключения расположенные на нем объекты (здания, строения, сооружения), то здесь целесообразно выделить следующий аспект. В целях минимизации правовых рисков для кредитной организации как займодавца по кредитному договору (кредитора) юридическая служба банка настоятельно рекомендует проводить межевание земельного участка для формирования в дальнейшем предмета договора об ипотеке с соблюдением принципа: «одно здание (строение, сооружение) — один земельный участок». То есть, говоря иными словами, юристы банка не ограничиваются только соблюдением самого принципа «единства судьбы земельных участков и расположенных на них иных объектов недвижимости», а как бы выделяют некий «подпринцип», соблюдение которого позволяет претворить в жизнь модель единого объекта земли и зданий (сооружений), а точнее модель нескольких единых объектов земли и здания (каждого в отдельности). Причем, соблюдению указанного «подпринципа» предопределена огромная роль, тем более, что данный вопрос может стать камнем преткновения для крупного кредитного проекта. Порядок принятия решений о совершении подобных залоговых сделок регламентируется нормативными и распорядительными документами кредитной организации в сфере кредитной процедуры.

В ряде кредитных организаций локальными нормативными актами предусматривается возможность принятия в ипотеку отдельных объектов недвижимости, находящихся на земельном участке, оформленном в залог в пользу банка, без проведения межевания указанного земельного участка, но только в том случае, если земельный участок не передан в залог третьим лицам. Встречаются в банковской практике и оформление одновременной ипотеки всех зданий (сооружений, строений), расположенных на уже заложенном банку земельном участке как обязательное условие (причем не играет роли тот факт, что общая залоговая стоимость всех объектов недвижимости и земельного участка может превышать залоговую стоимость, необходимую для обеспечения кредитных обязательств по основному (кредитному) договору.

По мнению Е.Н. Власова особым образом решаются вопросы, связанные с ситуациями, когда необходимо разграничить ипотеку земельного участка с залогом или юридической судьбой находящихся на нем строений, зданий, сооружений. [1] Действительно, если проанализировать соответствующие нормы Земельного кодекса РФ и Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости»), напрашивается вывод о том, что в российском законодательстве в настоящее время существуют два противоположных режима ипотеки (залога недвижимого имущества). Критерий разграничения: в зависимости от того, что стороны рассматривают в качестве главного предмета ипотеки – земельный участок или объекты недвижимого имущества, расположенные на нем. Поспособствовали этому, на наш взгляд, и внесенные в 2004 году изменения в Федеральный закон «Об ипотеке» по той простой причине, что норма о распространении ипотеки земельного участка на здания и сооружения залогодателя, расположенные или строящиеся на нем является диспозитивной, и стороны в договоре могут предусмотреть иное. Такая возможность сторон предусмотреть в договоре «иное» означает отступление от неуклонного следования принципу «единства судьбы земельных участков и расположенных на них иных объектов недвижимости», согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами, провозглашенными в Земельном кодексе РФ. Такой подход не понятен ввиду того, что при ипотеке здания или сооружения залогодатель обязан заложить земельный участок, на котором находится данное здание, либо сооружение, или часть этого земельного участка, функционально обеспечивающую закладываемый объект, либо принадлежащее залогодателю право аренды этого участка или его соответствующей части (ч.2 ст.69 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости») и п.3 ст.340 Земельного кодекса РФ). Кроме того, не совсем понятно как соотнести ранее изложенное с разъяснениями совместного Постановления Пленума Верховного суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда от 01.07.1996 года №6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением ч.1 Гражданского кодекса РФ», если такое лицо по договору ипотеки передает в залог только здание или сооружение, а земельный участок или право его аренды не является предметом залога, такой договор должен считаться ничтожной сделкой (ст.168 ГК РФ)» (п.45).

Некоторые проблемы также возникают на практике и в связи с тем, что недвижимое имущество может принадлежать одним лицам, а сам земельный участок – другим. Так, например, нередки случаи, когда в качестве обеспечения исполнения кредитных или иных обязательств юридическим лицом предлагается ипотека административного (либо офисного) здания, под которым земельный участок принадлежит третьему лицу (юридическому или физическому). Некоторые кредитные организации при рассмотрении кредитной заявки с подобным потенциальным залогом (ипотекой) подходят довольно категорически, отказывая в принятии в залог такого недвижимого имущества. В ряде иных банков документы по такой недвижимости все-таки принимаются в экспертные подразделения, но тщательно анализируются на предмет наличия (отсутствия) всех возможных правовых рисков. На наш взгляд, принимая во внимание то, что в соответствии с действующим законодательством ипотека здания возможна без одновременной ипотеки земельного участка, расположенного под ним, если отсутствует оформленное право собственности либо право аренды на земельный участок, необходимо в каждом конкретном случае обязательно удостовериться в фактическом отсутствии этих оформленных прав на земельный участок посредством осуществления официальных письменных запросов в компетентные органы, а именно:

· орган кадастрового учета земельных участков;

· орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

· комитет по управлению государственным (муниципальным) имуществом и землепользованию – о наличии либо отсутствии заключенного договора аренды земельного участка.

Нельзя оставить без внимания тот факт, что немало проблем при ипотеке земельных участков, на которых расположено несколько зданий, строений или сооружений, вызвано еще и тем, что действующее законодательство об ипотеке земельных участков несовершенно и имеет ряд существенных недостатков. Позвольте остановиться на некоторых из них.

Начнем с того, что современное гражданское законодательство не содержит легального определения понятия «земельный участок». Специфические естественные свойства земли как объекта материального мира предопределяют либо единственно возможную форму правового регулирования, либо предоставляют законодателю возможность выбора между различными его формами. [2]

Земельный участок является объектом гражданских прав и не может быть отнесен к вещам. Н.М. Харитонов предпринял попытку дать определение понятия «земельный участок». По его мнению, земельный участок – это обеспечивающее возможность удовлетворения собственных (частных) интересов участников гражданского (имущественного) оборота материальное благо, права на которое подлежат обязательной государственной регистрации, с возможностью его использования только в соответствии с определенным целевым назначением и установленными законодательством ограничениями путем хозяйствования управомоченного субъекта в пространстве, ограниченном замкнутой территориальной границей, проходящей по естественному рельефу земли, описанной и удостоверенной в установленном законом порядке. [3]

Законодательное регулирование земельных отношений основывается на представлении о земельном участке как о части территории (пространстве) и как о природном ресурсе (природном объекте, и даже почвенном слое). Однако в реальной действительности возможно существование земельных участков и без почвенного слоя (в качестве определенной территории). [4]

Тем самым, уже в действующем праве можно констатировать факт неоднозначности в понимании земельного участка как объекта права и своеобразное «раздвоение» («бифуркацию» [5] ) земельного участка на два самостоятельных объекта, каждый из которых обладает собственным правовым режимом:

· земельный участок как недвижимое имущество;

· земельный участок как пространство или территория.

Немаловажной проблемой является проблема разграничения земельных участков как на муниципальном, так и на федеральном уровне в целом. В нашем государстве оборот земель воспринимается, к сожалению, преимущественно только в одной плоскости: аренда государственных и муниципальных земель. Купля-продажа земли находится на начальной стадии, в том числе и выкуп земельных участков собственниками находящихся на них приватизированных предприятий.

Таким образом, развитие гражданско-правового регулирования земельных отношений (в том числе и в рамках ипотечных отношений) требует совершенствования законодательства о земельных участках по таким направлениям как:

1) уточнение легального понятия «земельный участок»;

2) расширение перечня ограниченных вещных прав на земельные участки;

3) конкретизация правомочий правообладателей земельных участков.

Помимо правомочий по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, содержание права собственности должно быть дополнено правом собственника по своей воле преобразовывать объект права путем изменения его физических характеристик (делить и объединять участки, причем как в горизонтальном, так и в вертикальном направлении), создавая тем самым новые объекты права. Все вышеуказанное может в полной мере способствовать решению многих описанных нами проблем, складывающихся в правоприменительной практике и, в свою очередь, расширить рамки ограничений, существующих при оформлении в ипотеку земельных участков с несколькими объектами недвижимости, расположенными на них (зданиями, строениями, сооружениями и пр.), и в целом, сыграть значимую роль в механизме реализации такого важного принципа как единство судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимого имущества.

1. Об ипотеке (залоге недвижимости): Федеральный закон от 16.07.1998 №102-ФЗ. Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс».

2. Власов Е.Н. Соотношение норм гражданского и земельного законодательства, регулирующих отношения по ипотеке земельных участков // Право и политика. — 2007, № 10. – С.145.

3. Жернаков Д.В. Земельный участок как объект гражданского правоотношения // Цивилистические записки: Межвуз. сб. науч. трудов. Вып. 4. М ., 2005. – С.385.

4. Митягин К.С. Понятие «земельный участок» // Законодательство. — 2007, №5. – С.35.

5. Харитонов Н.М. О некоторых проблемах, возникающих при залоге земельного участка либо права аренды земельного участка // Юридическая работа в кредитной организации, 2005, III квартал, №3. – С.54.

6. Щербаков М.С. Проблемы законодательства об ипотеке земельных участков в современных условиях // Право и политика, 2008, №3. -75.

Поступила в редакцию 20.12.2010 г.

[1] Право и политика, 2007, №10, С.145.

[2] К.С. Митягин. Понятие «земельный участок»// Законодательство, №5, май 2007г.

[3] Харитонов Н.М. О некоторых проблемах, возникающих при залоге земельного участка либо права аренды земельного участка // Юридическая работа в кредитной организации, №3, III квартал 2005г.

[4] Жернаков Д.В. Земельный участок как объект гражданского правоотношения // Цивилистические записки: Межвуз. сб. науч. трудов. Вып. 4. М , 2005. С.385.

[5] М.С. Щербаков. Проблемы законодательства об ипотеке земельных участков в современных условиях. Право и политика. №3. 2008г. С.754.

jurnal.org

ВС решал, можно ли заложить в ипотеку здания без земли

Верховный суд решал, можно ли признать недействительным договор ипотеки недвижимости, если вместе с ней не было заложено право на находящиеся под зданиями земельные участки.

В рамках банкротного дела «Автосервисной компании «Статус Авто» конкурсный управляющий обратился в Арбитражный суд Ставропольского края с заявлением о признании недействительными договоров ипотеки, заключенных с ООО «Торговый комплекс «Южный». По условиям этих договоров в залог комплексу переданы принадлежащие должнику объекты недвижимости. При этом право на земельные участки, на которых располагались здания, заложено не было.

Суды признали договор недействительным (дело № А63-1120/2015). Они исходили из того, что в нарушение действовавшего на момент заключения сделок законодательства заложены только здания и строения, а земельный участок, на котором они расположены, либо право аренды на него, комплексу в залог не переданы.

«ТК «Южный» обжаловал эту позицию в Верховном суде. Заявитель сослался на положения п. 45 постановления Пленума ВС № 6, Пленума ВАС № 8 от 1 июля 1996 года «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», согласно которым правило об одновременной ипотеке здания и земельного участка под ним применяется только в случае, если залогодатель является собственником либо арендатором земельного участка. С этим согласилась экономколлегия, возглавляемая Олегом Свириденко: она отменила судебные акты нижестоящих инстанций и отказала управляющему в заявленных требованиях.

pravo.ru

Залог задания без земельного участка

Статья 69. Ипотека предприятий, зданий или сооружений с земельным участком, на котором они находятся

Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение.

(в ред. Федеральных законов от 26.06.2007 N 118-ФЗ, от 06.12.2011 N 405-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

Если залогодатель владеет земельным участком на праве аренды, при ипотеке находящихся на данном земельном участке зданий или сооружений заложенным считается право аренды земельного участка.

(часть третья введена Федеральным законом от 06.12.2011 N 405-ФЗ)

На принадлежащее залогодателю право постоянного пользования земельным участком, на котором находится предприятие, здание или сооружение, право залога не распространяется. При обращении взыскания на такое предприятие, здание или сооружение лицо, которое приобретает это имущество в собственность, приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник (залогодатель) недвижимого имущества.

Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 1 июля 1996 года N 6/8

45. В соответствии с пунктом 3 статьи 340 Кодекса ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части.
При разрешении споров необходимо иметь в виду, что данное правило подлежит применению в случаях, когда лицо, выступающее в роли залогодателя здания или сооружения, является собственником или арендатором соответствующего земельного участка. Если такое лицо по договору ипотеки передает в залог только здание или сооружение, а земельный участок либо право его аренды не является предметом залога, такой договор должен считаться ничтожной сделкой (статья 168 Кодекса).
В остальных случаях, когда залогодатель здания или сооружения не является собственником или арендатором земельного участка, договор ипотеки не может считаться не соответствующим законодательству на основании пункта 3 статьи 340 Кодекса. Права залогодателя, а при обращении взыскания на здание или сооружение — и права покупателя на земельный участок должны определяться, исходя из статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которой при переходе права собственности на строение, сооружение или при передаче их другим юридическим лицам или гражданам вместе с этими объектами переходит и право пользования земельными участками.

uk-veronika.ru

Особенности залога земельных участков

Земля — это самый надежный объект залога, так как со временем она не изнашивается при рациональном использовании, как другие виды недвижимости, а напротив, стоимость ее постоянно возрастает.

Самостоятельными объектами залога могут быть садово-огородные участки, земли личного подсобного хозяйства, незастроенные участки населенных пунктов и др. Общее правило состоит в том, что земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться и переходить от одного лица к другому п той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах.

Залог земельных участков возможен не только в качестве самостоятельных объектов, но и как принадлежности главной вещи — передаваемых в залог зданий и сооружений. В ст. 135 ГК РФ установлено: «Вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной, вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное». Главная вещь имеет в хозяйственном обороте самостоятельное значение, а принадлежность зависит от нее, служит главной вещи. Поэтому если заложена главная вещь (здание), то считается заложенной и принадлежность — земельный участок. Именно такой порядок установлен п. 3 ст. 340 ГК РФ, предусматривающей невозможность ипотеки зданий и сооружений без одновременного залога и земельного участка, на котором находится это здание. В случае если земельный участок находится не в собственности владельца здания, а в аренде у него, то в залог передается право аренды этого участка или его функционально необходимой части.

Важное значение для уточнения возможности залога застроенных земельных участков имеет законодательное положение о залоге предприятия как единого имущественного комплекса со всем движимым и недвижимым имуществом, включая и землю, входящую в его состав, если иное не предусмотрено договором. В зависимости от обстоятельств объектом залога может быть как предприятие в целом, так и его отдельные части, т.е. земельный участок (или его часть), на котором расположено предприятие, может быть заложен (перезаложен) в качестве самостоятельного объекта.

Анализируя механизм залога земельных участков, необходимо учитывать еще один существенный момент. Земля — основное средство производства (фактор) — выступает в хозяйственном обороте в качестве вещи с отделимыми плодами, которая состоит из главной вещи (самой земли) и плодов, урожая — продуктов ее органического развития, отделяющихся от нее и образующих новые вещи, не нарушая качества земли. Они могут вступать в хозяйственный оборот самостоятельно. Исходя из этого объектом залога в зависимости от условий могут быть земельный участок и урожай с него отдельно или вместе взятые. В зарубежной практике принято обращать взыскание на заложенный земельный участок сельскохозяйственного назначения только после снятия урожая.

Можно выделить также следующие особенности залога земельных участков.

1. Не допускается залог части земельного участка, которая по своему размеру не может быть использована по назначению соответствующей категории земель.

2. Городские земли, на которых по градостроительным правилам запрещено строительство, не могут быть сданы в залог. Это земли общего пользования в населенных пунктах, скверы, коммуникации, площади, бульвары, пляжи, набережные и др.

3. При общей совместной собственности на землю залог может быть установлен только па принадлежащий гражданину участок, выделенный в натуре.

4. При ипотеке земельного участка право залога распространяется на здания залогодателя, расположенные на нем, если в договоре не предусмотрено иное условие.

При наличии в договоре такого условия в случае реализации участка залогодатель приобретает сервитут, т.е. право ограниченного пользования частью участка, необходимой для обслуживания здания (п. 4 ст. 340 ГК РФ (в ред. от 30.12.2004 № 213-ФЗ и от 26.06.2007 № 118-ФЗ)).

5. Если в ипотеке находится земельный участок, на котором расположено здание другого собственника, то к новому владельцу переходят права и обязанности, которые имел залогодатель.

6. Залог зданий и сооружений допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору либо земельного участка, на котором они находятся, либо части участка, функционально обеспечивающей объект, либо права аренды его.

7. Изменение целевого назначения земель возможно только по решению органов власти субъекта РФ, но не районного уровня.

8. Оценка земельного участка при залоге осуществляется в соответствии с Законом об оценочной деятельности. Залоговая стоимость участка устанавливается по соглашению сторон. При обращении взыскания па участок в судебном порядке начальная продажная цена его на публичных торгах определяется решением суда либо соглашением сторон.

9. По просьбе залогодателя суд может отсрочить продажу сельскохозяйственных земель не более чем на год.

10. Удовлетворение требований кредитора за счет заложенного земельного участка без обращения в суд допускается по нотариально удостоверенному соглашению сторон, заключенному только после появления оснований для обращения взыскания на предмет залога, т.е. после истечения срока погашения кредита (схемы 16.30, 16.31).

Схема 16.30. Ипотека земельных участков

Схема 16.31. Особые условия ипотеки земельного участка

studme.org

Залог земли без здания

Законодательные акты, которые могут
пригодиться при создании ТСЖ

Имущество, на которое распространяются права
залогодержателя

1. Права залогодержателя (право залога) на вещь, являющуюся предметом залога, распространяются на ее принадлежности, если иное не предусмотрено договором.

На полученные в результате использования заложенного имущества плоды, продукцию и доходы право залога распространяется в случаях, предусмотренных договором.

2. При ипотеке предприятия или иного имущественного комплекса в целом право залога распространяется на все входящее в его состав имущество, движимое и недвижимое, включая права требования и исключительные права, в том числе приобретенные в период ипотеки, если иное не предусмотрено законом или договором.

3. Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части.

4. При ипотеке земельного участка право залога распространяется на находящиеся или возводимые на этом участке здания и сооружения залогодателя, если в договоре не предусмотрено иное условие (абзац в редакции, введенной в действие с 1 января 2005 года Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 213-ФЗ, — см. предыдущую редакцию).

При наличии в договоре такого условия залогодатель в случае обращения взыскания на заложенный земельный участок сохраняет право ограниченного пользования (сервитут) той его частью, которая необходима для использования здания или сооружения в соответствии с его назначением. Условия пользования этой частью участка определяются соглашением залогодателя с залогодержателем, а в случае спора — судом (абзац в редакции, введенной в действие с 1 января 2005 года Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 213-ФЗ, — см. предыдущую редакцию).

5. Если ипотека установлена на земельный участок, на котором находятся здания или сооружения, принадлежащие не залогодателю, а другому лицу, то при обращении залогодержателем взыскания на этот участок и его продаже с публичных торгов к приобретателю участка переходят права и обязанности, которые в отношении этого лица имел залогодатель.

6. Договором о залоге, а в отношении залога, возникающего на основании закона, законом может быть предусмотрен залог вещей и имущественных прав, которые залогодатель приобретет в будущем.

1. Из п. 1 коммент. ст. следует, что выражения «права залогодержателя» и «право залога» являются синонимами. О понятии «принадлежность вещи» см. ст. 135 ГК. В силу коммент. ст. при залоге главной вещи не требуется заключать договор о залоге принадлежности. Поскольку определение принадлежностей вещи может вызвать спор, целесообразно указывать на принадлежности как на предмет залога.

Хотя право залога не распространяется на право постоянного пользования земельным участком, на котором находится заложенное здание, это право (подобно принадлежности) следует судьбе здания (ст. 69 Закона об ипотеке). На основании этого залогодатель зданий, сооружений, помещений, обладающий указанным правом на земельный участок под этими объектами, управомочен заложить их «без земли» (постановление Президиума ВАС от 11 января 2000 г. N 6697/99).

2. О понятии плодов, продукции и доходов см. ст. 136 ГК. По общему правилу они не служат обеспечением требований кредитора (то же см. в ст. 26 Закона об ипотеке). Иное прямо установлено для залога предприятия (п. 2 коммент. ст).

3. О залоге предприятия см. ст. 69-73 Закона об ипотеке.

4. Пункт 3 коммент. ст. подлежит применению в случаях, когда залогодатель здания (сооружения) является собственником или арендатором соответствующего земельного участка. Если такое лицо закладывает только здание (сооружение), а земельный участок либо право его аренды не является предметом залога, договор считается ничтожной сделкой (ст. 168 ГК). Если же залогодатель не является собственником или арендатором земельного участка, договор ипотеки не может считаться не соответствующим законодательству на основании коммент. п. При обращении взыскания на предмет ипотеки его приобретатель в силу ст. 35 ЗК приобретает права на земельный участок на тех же условиях и в том же объеме, что и залогодатель (п. 45 постановления Пленумов ВС и ВАС N 6/8).

Правила п. 3 коммент. ст. применяются не только в отношении зданий и сооружений, но и в отношении помещений в них (см. п. 5 коммент. к ст. 336).

5. Поскольку право участника долевой собственности отдать в залог свою долю прямо предусмотрено ст. 246 ГК, практика толкует п. 3 коммент. ст. расширительно и исходит из следующего. Если земельный участок, на котором расположено закладываемое здание (сооружение, помещение в них), находится в общей долевой собственности, залог этой недвижимости будет действителен лишь при одновременном залоге доли залогодателя в праве собственности на землю (постановление Президиума ВАС от 13 февраля 2001 г. N A56-25828/00).

Отчуждение доли в праве собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на земельном участке, принадлежащем на праве собственности нескольким лицам, влечет за собой отчуждение доли в праве собственности на земельный участок, размер которой пропорционален доле в праве собственности на здание, строение, сооружение (ст. 35 ЗК).

6. Пункты 4 и 5 коммент. ст. решают вопросы, связанные с залогом земельных участков, на которых расположены здания и сооружения, принадлежащие залогодателю или третьим лицам. Пункт 4 коммент. ст. противоречит положению ст. 35 ЗК («Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу»). Вопрос о соотношении гражданско-правовых норм, включенных в ЗК, и норм ГК является спорным, но практика склоняется к приоритетности норм ЗК.

7. Пункт 5 коммент. ст. согласуется с п. 1 ст. 35 ЗК. Нормы Закона об ипотеке (ст. 64, 66), посвященные ипотеке земельных участков, повторяют нормы коммент. ст.

8. Под приобретением имущества, о котором говорит п. 6 коммент. ст., следует понимать приобретение его в собственность или на праве хозяйственного ведения. Как и продавец товара (ст. 455 ГК), залогодатель может не быть его собственником в момент заключения договора. Но в отличие от договора купли-продажи в договоре о залоге такое условие должно ясно следовать из него (или быть прямо предусмотрено соответствующим законом). Право собственности должно возникнуть у залогодателя до момента нарушения основного обязательства, поскольку обратить взыскание на предмет залога можно лишь при наличии права залога, а оно возникнет у залогодателя в момент приобретения вещного права на предмет залога (см. п. 4 Письма ВАС N 26).

9. Применительно к ипотеке действие п. 6 коммент. ст. парализуется п. 1 ст. 5 и п. 1 ст. 6 Закона об ипотеке: заложить можно только ту недвижимость, права на которую принадлежат залогодателю на момент заключения договора об ипотеке. О приоритете норм Закона об ипотеке см. п. 2 коммент. к ст. 334 ГК.

www.ville.ru

Смотрите так же:

  • Слайды проводы на пенсию Сценарий Проводы пенсионеров и завучей. Встреча новых сотрудников Успейте воспользоваться скидками до 50% на курсы «Инфоурок» Проводы пенсионеров и завучей. Встреча новых сотрудников Подготовка к празднику Зал оформлен цветами, шарами, […]
  • Летные пособия Учебное пособие для летных училищ гражданской авиации. М., «Транспорт» В. Л. ПРИШКОЛЬНИК, Ю. И. ЯНКЕВИЧ САМОЛЕТ Як - 18Т Конструкция и эксплуатация УУЗ МГА СССР в качестве учебного пособия для летных училищ гражданской авиации МОСКВА […]
  • Методическое пособие школа россии Методическое пособие школа россии Федоскина О. В.Математика. Сложение и вычитание в пределах 10. 1 класс Глаголева Ю. И.Математика. Проверочные работы. 2 класс Глаголева Ю. И.Математика. Проверочные работы. 1 класс Рыдзе О. А.Математика. […]
  • Правонарушения несовершеннолетних в рк презентация Презентация по теме: Презентация к классному часу "Административная и уголовная ответственность несовершеннолетних" Презентация к классному часу по профилактике ассоциального поведения несовершеннолетних Предварительный просмотр: Подписи […]
  • Статьи 337 уголовного кодекса Какой срок действия ст. 337 ч. 4 УК РФ? срок действия постановления о розыске по ст. 337 ч.4 УК РФ (самовольное оставление части или места службы) Ответы юристов (1) Добрый день, Андрей! Если уголовное дело уже возбуждено по ч. 4 ст. 337 […]
  • Оренбург деньги под расписку Деньги в долг в Оренбурге Деньги в долг Получить заем просто: Имею большой опыт предоставления займов физическим лицам в Оренбурге и Оренбургской области, а также жителям других субъектов Российской Федерации. Помогаю людям находить […]

Обсуждение закрыто.