Закон о председателе совета дома

Совет многоквартирного дома. Практические вопросы

Автор: Алексей Лейба

Алексей Лейба, юрисконсульт ООО «Уралводоканал»

Домовые комитеты и старшие по дому (предыстория создания советов многоквартирного дома)

Статьей 19 ЖК РСФСР в свое время было предусмотрено, что домовые комитеты и другие органы общественной самодеятельности, в соответствии с Положениями о них, участвуют в управлении жилищным фондом, оказывают содействие жилищно-эксплуатационным организациям в их работе по обеспечению сохранности и надлежащему использованию жилищного фонда, а также осуществляют общественный контроль за соблюдением гражданами правил пользования жилыми помещениями и содержания жилых домов.

Существовали и старшие по дому (подъезду), выполнявшие подобные общественные функции.

Как отмечает А. Юзиков, «их деятельность не регламентирована существующим законодательством. ЖК РФ, вступивший в силу в 2005 году, никаких упоминаний о старших по дому и домовых комитетах не содержит».

В настоящее время статьей 161.1 ЖК РФ предусмотрено, что собственники помещений обязаны избрать совет многоквартирного дома (далее – МКД), если в МКД не создано товарищество собственников жилья либо данный дом не управляется жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом и при этом в данном доме более чем четыре квартиры. При этом речь идет именно о количестве квартир, а не комнат или нежилых помещений.

Министерство регионального развития РФ в письме от 27.10.2012 разъяснило данные положения ЖК РФ и указало, что совет МКД – это новый институт самоорганизации собственников помещений в МКД.

Министерство также указало, что ЖК РФ предусматривает необходимость избрания совета МКД при реализации в таком доме следующих способов управления:

– управление управляющей организацией (совет дома может представлять интересы собственников при заключении договора управления МКД);
– непосредственное управление (контролировать заключение договоров на выполнение работ и предоставление услуг по содержанию дома).

Таким образом, основная задача создания института совета МКД – организовать, объединить разобщенных собственников квартир и других помещений в одного полновластного хозяина – МКД, одновременно вытеснив такие устаревшие формы, как домовые комитеты и старшие по дому.

Вопросы избрания совета многоквартирного дома. Статус совета

Если собственники не проявят самостоятельности и не проведут общее собрание, на котором будет избран совет МКД, то в течение календарного года (или если соответствующее решение не реализовано) орган местного самоуправления обязан в трехмесячный срок созвать общее собрание этих собственников (ч. 2 ст. 161.1 ЖК РФ).

В повестку дня при этом включаются вопросы об избрании в данном доме совета МКД, в том числе председателя совета данного дома, или вопрос о создании в данном доме ТСЖ.

Следует иметь в виду, что в таком случае выбор председателя совета МКД будет зависеть не только от собственников помещений, поскольку влияние органов местного самоуправления в подобных случаях достаточно велико. Поэтому в конечном итоге председателем совета может стать совсем не то лицо, которое собственники хотели бы видеть в этом качестве.

При определении статуса совета МКД необходимо учитывать следующее:

Поскольку совет МКД не является ни юридическим лицом, ни общественной организацией, регистрация совета, а также положения, на основании которого он действует, в органах местного самоуправления, налоговых и иных органах не осуществляется.

В связи с этим И. Миронов отмечает, что «…отсутствие предписаний о необходимости хотя бы ведения органами местного самоуправления учета избранных в конкретных многоквартирных домах советов дома, а также председателей таких советов на практике не будет способствовать их легитимному восприятию во взаимоотношениях с третьими лицами, в особенности с управляющими организациями».

2. В его состав избираются только собственники всех (жилых и нежилых) помещений, поэтому председателем совета дома может быть даже представитель юридического лица, если оно является собственником помещения в МКД.

3. ЖК РФ не устанавливает требований к минимальному или максимальному количественному составу совета МКД. Это оставлено на откуп собственников.
Например, для домовых комитетов пунктом 4 Положения о домовом комитете в государственном жилищном фонде, утвержденного Постановлением Совета Министров РСФСР, ВЦСПС от 09.08.1968 № 548 «Об усилении роли домовых комитетов в управлении государственным жилищным фондом», было установлено, что он должен избираться в составе не менее 7 человек.

3. Избрание совета МКД собственниками помещений нескольких МКД не допускается, что установлено в ч. 3 ст. 161.1 ЖК РФ.

4. Совет МКД ни при каких обстоятельствах не подменяет собой такой высший орган управления МКД, как общее собрание собственников, поэтому вопросы исключительной компетенции не могут быть переданы совету МКД.

Как было отмечено в апелляционном определении Хабаровского краевого суда от 07.08.2013 по делу № 33-4823, «совет собственников МКД не является органом управления в смысле ст. 161 ЖК РФ в отличие от ТСЖ и УК, а его деятельность по управлению МКД, начислению оплаты за содержание дома, за текущий и капитальный ремонт не основана на законе. Такой способ управления МКД как непосредственное управление советом собственников МКД ч. 2 ст.161 Жилищного кодекса РФ не допускает».

5. Для подготовки предложений по отдельным вопросам, связанным с деятельностью по управлению МКД, могут избираться комиссии собственников помещений в данном доме, количество которых также не ограничено. Они являются коллегиальными совещательными органами управления (ч. 11 ст. 161.1 ЖК РФ). Очевидно, что порядок их создания должен быть предусмотрен в соответствующих Положениях о совете МКД.

6. По общему правилу совет дома избирается сроком на 2 года, однако общим собранием может быть установлен как более короткий, так и более длительный срок, а, например, в случае принятия решения о создании в доме ТСЖ, полномочия совета прекращаются досрочно.

Удостоверение полномочий председателя совета дома

Без доверенности председатель вправе осуществлять большинство организационно-распорядительных и контрольных полномочий, перечисленных в ст. 161.1 ЖК РФ.

На основании доверенности, выданной собственниками помещений в МКД, избираемый из числа лиц данного совета председатель может заключать на условиях, указанных в решении общего собрания собственников помещений в данном доме, договор управления МКД или договоры, указанные в ч. 1 и 2 ст. 164 ЖК РФ (при непосредственном управлении). При этом по договору управления МКД приобретают права и обязанности все собственники помещений в МКД, предоставившие председателю совета дома такие полномочия.

Исключительно на основании доверенности, выданной собственниками помещений в МКД, председатель выступает в суде в качестве представителя собственников помещений в данном доме, при этом ЖК РФ относит к таким делам только дела, связанные с управлением данным домом и предоставлением коммунальных услуг (п. 5 ч. 8 ст. 161.1 ЖК РФ).

Однако при обращении в суд и непредставлении доверенности на представление интересов избранный председатель совета МКД действует только от своего имени и поэтому не имеет полномочий от всех собственников помещений (Апелляционное определение Нижегородского областного суда от 13.08.2013 по делу № 33-6850/2013).

Что касается порядка оформления доверенности, выдаваемой председателю совета МКД, хотелось бы отметить следующее.

Ввиду отсутствия регламентации такого порядка в ЖК РФ руководитель Клуба «Управдом» А. Демченко сделал запрос в Минрегион России с просьбой пояснить, как именно должна быть оформлена такая доверенность.

Из ответа за подписью директора департамента ЖКХ И. Булгаковой следует, что доверенность должна быть оформлена в соответствии со ст. 185 ГК РФ.

Однако до сих пор непонятно, необходима одна доверенность, подписанная всеми собственниками (и как это технически оформлять) или все-таки нужна доверенность от каждого собственника.

Полномочия председателя могут быть конкретизированы и в тексте самой доверенности.

Например, в решении Арбитражного суда Саратовской области от 02.10.2013 по делу № А57-5190/2013 было указано, что «председатель совета дома наделена полномочиями следующих действий от имени собственников помещений МКД:

– вступать в переговоры относительно условий договоров на обслуживание и текущий ремонт общего имущества МКД до принятия общим собранием собственников решения о заключении этого договора;

– заключать на условиях, указанных в решении общего собрания собственников помещений, с правом подписания от лица собственников договора на обслуживание и текущий ремонт имущества МКД, осуществлять контроль за выполнением обязательств по заключенному договору на обслуживание и текущий ремонт имущества МКД, подписывать акты приемки-передачи коммунальных услуг по обслуживанию и текущему ремонту имущества, паспорта готовности дома к эксплуатации в зимний период, актов осмотра МКД и других документов, касающихся обслуживания и ремонта дома».

Оплата труда председателя совета

По поводу оплаты труда председателя совета МКД А. Рыжов отмечает, что «четкое разграничение правовой природы совета МКД и ТСЖ делает обоснованным отсутствие в ЖК РФ указаний на оплату труда председателя совета МКД. В этой связи единственным механизмом сбора средств на оплату труда председателя совета МКД может быть включение соответствующего пункта в договор управления таким домом, на основании которого управляющая организация станет начислять вознаграждение председателю. Однако такой механизм порождает настолько очевидный конфликт интересов, что его невозможно рассматривать как одобряемый».

Действительно, на практике такая оплата чаще всего выражается в благодарности собственников и освобождении председателя от оплаты ЖКУ (частично или полностью), в связи с чем приведу один пример из судебной практики.

Практика. Председатель совета МКД обратилась с иском о взыскании с ООО «УК «Мегаполис» вознаграждения за выполнение обязанностей председателя и указала, что на основании решения внеочередного собрания жильцов МКД она является председателем совета дома, которым ей установлено вознаграждение в размере рублей, подлежащее выплате из статьи «Содержание и текущий ремонт». Однако ответчик выплату вознаграждения ей не производил.

Решением мирового судьи от 22.10.2012 исковые требования были удовлетворены, и, не согласившись с решением суда, ответчик обратился в суд с апелляционной жалобой.

По итогам рассмотрения жалобы суд апелляционной инстанции отменил решение мирового судьи и указал, что ни действующим жилищным законодательством, ни договором управления МКД с ответчикв не предусмотрена выплата вознаграждения председателю совета дома.

Апелляционная инстанция также указала, что суд первой инстанции неверно исходил из того, что, поскольку решение о выплате вознаграждения председателю совета дома принято на общем собрании собственников дома, оно является обязательным для исполнения в том числе и управляющей компанией, на счет которой поступают денежные средства от жильцов данного дома за услуги и работы по содержанию и текущему ремонту общего имущества МКД. При этом Перечень работ по содержанию общего имущества в многоквартирном доме, определенный Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491, не содержит такого вида расходов, как вознаграждение председателю совета дома.

Помимо этого, мировым судьей не дана правовая оценка расчету тарифа на содержание и ремонт МКД, согласно которому расходы на выплату вознаграждения председателю совета в названном тарифе также не учтены.

Кроме того, из пояснений сторон следует, что истец как председатель совета дома каких-либо услуг ООО «УК «Мегаполис» не оказывала, договор с ней как с председателем совета дома не заключался, а факт заключения договора между истцом, как старостой дома, и ответчиком на возмездное оказание услуг правового значения не имеет, поскольку староста жилого дома и председатель совета МКД имеют различный правовой статус и правовые обязанности (Апелляционное определение Ломоносовского районного суда г. Архангельска от 05.02.2013 по делу № 11-14/2013).

Злоупотребление полномочиями совета многоквартирного дома

В судебной практике есть примеры злоупотребления предоставленными полномочиями со стороны совета МКД. В частности, интерес представляет дело о защите деловой репутации муниципального предприятия.

Практика. МУ РЭП № 32 обратилось в суд с иском к совету МКД о защите деловой репутации, поскольку ответчиком в почтовых ящиках жильцов были размещены письменные объявления, озаглавленные как «Информационное сообщение совета многоквартирного дома в отношении МУ РЭП № 32», содержание которых, по мнению истца, не соответствует действительности и порочит его деловую репутацию.

Решением суда первой инстанции исковые требования были удовлетворены, на ответчика была возложена обязанность опровергнуть распространенные сведения путем направления собственникам квартир сообщения о недостоверности изложенных сведений.

Трое членов совета обратились в суд с апелляционной жалобой, в которой было указано на то, что в своем обращении к жителям МКД просто излагалось личное мнение о работе истца.

Судебная коллегия по гражданским делам согласилась с выводами суда первой инстанции и указала следующее.

Утверждение о нарушениях истцом положений Федерального закона от 14.11.2002 № 161-ФЗ «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях» порочит деловую репутацию истца, поскольку деятельность МУ РЭП № 32, у которого был заключен договор на управление, содержание и ремонт МКД с собственниками, полностью соответствует требованиям данного закона, а также Устава предприятия.

Суд обоснованно пришел к выводу о том, что утверждение ответчика, что «МУ РЭП в одностороннем порядке завысило тарифы по содержанию и ремонту дома на общую сумму по дому рублей» является не соответствующим действительности, поскольку изменение размера платы за жилое помещение произошло на основании решения, принятого общим собранием собственников о заключении дополнительного соглашения, что подтверждается протоколом общего собрания и соответствует требованиям п. 7 ст. 156 ЖК РФ.

По поводу сообщения ответчика о том, что «объемы электроэнергии для мест общего пользования по счетам, предъявленным собственникам, в разы превышают фактические – по показаниям приборов учета», суд указал, что данное утверждение является несостоятельным, так как учет потребления электроэнергии в квартирах производится индивидуальными приборами учета электроэнергии, а данные о расходе электроэнергии по ним собственники передают в соответствии с заключенными прямыми договорами, поэтому плата за потребление электрической энергии в счетах-квитанциях МУ РЭП № 32 не отражается.

По поводу указания в объявлении о том, что «объемы потребляемой тепловой энергии всего дома по счетам больше на процентов в месяц, чем по прибору учета», суд апелляционной инстанции указал, что этим ответчик утверждает о неправильности начисления платы за тепловую энергию и завышении ее объемов, однако в МКД установлены и введены в эксплуатацию общие домовые приборы учета потребления тепловой энергии. Начисление размера платы за отопление производилось истцом исходя из расходов, определенных по показаниям общедомового (коллективного) прибора учета в соответствии с действовавшими Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам.

Указание в объявлении на то, что «за результативную работу в интересах руководства управляющей организации госпожа была премирована услугой в виде хорошего ремонта квартиры» также не нашло своего подтверждения, так как истец доказал, что ремонт в квартире производился в г. по заявке собственника на основании заключенного договора подряда между выполнявшей в тот период обязанности УК и подрядной организацией. Никаких ремонтных работ в ее жилом помещении истцом не производилось.

Таким образом, суд первой инстанции обоснованно сделал вывод о том, что распространенные ответчиком сведения полностью не соответствуют действительности, порочат деловую репутацию истца, вводят в заблуждение собственников жилых помещений о недобросовестном исполнении своих обязанностей управляющей организацией с целью снизить ее авторитет среди жителей дома, подорвать доверие к ней (Апелляционное определение Краснодарского краевого суда от 02.07.2013 по делу № 33-13658/13).

На основании изложенного можно прийти к следующим выводам.

На наш взгляд, Федеральный закон от 04.06.2011 №123-ФЗ был принят после осознания законодателем того, что общее собрание собственников помещений МКД – это очень громоздкий и неповоротливый орган управления МКД, особенно когда в таком доме большое количество собственников.

Тем не менее, отсутствие в ЖК РФ подробной регламентации деятельности совета МКД (порядка оформления доверенностей от собственников, вопросов уплаты вознаграждения председателю совета и других) приводит на практике к многочисленным проблемам.

В особенности это касается комиссий в совете МКД. Так, в п. 4 ч. 5 ст.1 61.1 ЖК РФ упоминается только об одной из них – комиссии по оценке проектов договоров. Однако в отличие от ревизионных комиссий, создаваемых в ТСЖ или кооперативах, в случае выбора управления управляющей компанией (которая, как правило, является коммерческой организацией) отсутствует возможность какого-либо контроля за ее финансовой деятельностью.

В связи с этим, помимо вышеперечисленного, целесообразно предусмотреть в ЖК РФ обязательное создание в структуре совета МКД ревизионной комиссии, осуществляющей контроль деятельности УК.

www.top-personal.ru

Председатель совета дома будет получать зарплату?

За разъяснениями журналист «АиФ-Дальинформ» обратился к председателю постоянного комитета законодательной думы Хабаровского края по вопросам строительства, ЖКХ и ТЭК Борису Гладких.

Кто решает?

Первое, на что обратил внимание наш собеседник: поправки в Жилищный кодекс России дали возможность общему собранию собственников самостоятельно решать вопросы, связанные с выплатой вознаграждения совету дома. Поэтому решение о выплате вознаграждения членам совета, а также его председателю, вправе принять жильцы многоквартирного дома (МКД) на общем собрании. Сегодня есть три возможных формы проведения такого собрания.

Это может быть очное голосование, когда хозяева или жильцы квартир собираются вместе. Если всех собрать не получается, а такое бывает нередко, можно провести заочное голосование путем заполнения бланков и их передачи в установленный срок по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания. Например, в квартиру председателя совета дома или в офис вашей управляющей компании.

«Еще один способ — очно-заочное голосование. Эта форма сбора голосов появилась как раз в поправках к законам в сфере ЖКХ и начала действовать в июле 2015 года. То есть вы собираетесь, обсуждаете, потом расходитесь, думаете и принимаете решение, голосовать «за» или «против» по тем или иным вопросам, в том числе, платить или нет зарплату председателю совета вашего дома. В этом случае вам также раздадут анкеты, в которых каждый выразит свое решение», — говрит Борис Гладких.

А я против!

Чтобы решение было принято, надо, чтобы в голосовании приняли участие больше половины Собственников того или иного дома. Решение считается принятым, если за него проголосовали более 50% голосов от числа принявших участие. Решение общего собрания собственников является обязательным для исполнения всеми собственниками помещений в МКД, в том числе и теми, кто не участвовал в голосовании.

Если кто-то считает, что его мнение вообще никак не учли или процедуру голосования нарушили, он может обратиться в суд и оспорить решение в течение 6 месяцев со дня, когда он узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд, однако, может отклонить вашу жалобу. Например, если судьи сочтут, что ваш голос не мог повлиять на принятое решение.

Из рук в руки?

Вознаграждение председатель совета дома будет получать из тех денег, которые ему соберут сами жильцы дома, продолжает Борис Гладких. А вот его размер и то, как председатель получит эти деньги, решает опять-таки общее собрание. Это может быть, например, взнос с каждой квартиры или с человека. Сами жильцы на собрании решают, как часто председатель будет получать зарплату – раз в месяц, квартал, год и так далее. К примеру, можно указать, что деньги выплачиваются раз в полгода после того, как председатель отчитается перед жильцами о том, что он сделал для дома.

«Как человек получит вознаграждение? Способы тут тоже разные. Например, собственники могут сами под расписку выдавать деньги членам совета или перечислять в безналичном порядке на их банковские реквизиты. Или можно согласовать с управляющей организацией вопрос о начислении, сборе и выплате вознаграждения членам совета от имени и за счет собственников помещений путем его выставления в квитанции за жилищные услуги. Но при этом управляющая организация не может нести ответственность перед членами совета, если не все собственники будут вносить деньги на такое вознаграждение своевременно и в полном объеме», — отметил Борис Гладких. Он напомнил, что председатель и члены совета дома с этого вознаграждения должны заплатить подоходный налог.

Плохо работаешь!

По общему правилу совет многоквартирного дома нужно переизбирать каждые два года, если иной срок не установлен решением общего собрания. Если же члены совета и его председатель плохо работают или совсем ничего не делают, жильцы на общем собрании могут сместить их и выбрать новых. Так что, назначая зарплату членам совета своего дома, сразу подумайте, в каких случаях её можно уменьшить или совсем перестать платить. Например, если члены совета, в том числе председатель, будут некачественно выполнять свои обязанности.

Этот нюанс тоже надо отразить в протоколе общего собрания. Так что члены совета дома, получая вознаграждение, не должны забывать о своих обязанностях, в том числе представлять на утверждение годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме отчет о проделанной работе. Об этом прямо сказано в п. 6 ч. 5 ст. 161.1 ЖК РФ.

Материал подготовлен при содействии пресс-службы СРО НП «ЖКХ-Групп»

www.hab.aif.ru

Об установлении вознаграждения председателю совета многоквартирного жилого дома

В случае, если в многоквартирном доме не создано товарищество собственников жилья либо данный дом не управляется жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом и при этом в данном доме более чем четыре квартиры, собственники помещений в данном доме на своем общем собрании обязаны избрать совет многоквартирного дома из числа собственников помещений в данном доме, в соответствии с частью 1 статьи 161.1 Жилищного кодекса РФ

На основании части 6 статьи 161.1 Жилищного кодекса РФ из числа членов совета многоквартирного дома на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме избирается председатель совета многоквартирного дома.

Председатель совета многоквартирного дома наделен полномочиями, предусмотренными жилищным законодательством РФ, выступает в качестве представителя собственников помещений в многоквартирном доме, осуществляет контроль за оказанием услуг и (или) выполнением работ по управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту общего имущества, и подотчетен совету многоквартирного дома и общему собранию собственников. Полномочия председателя многоквартирного дома изложены в ч. 8 ст. 161.1. Жилищного кодекса РФ.

Федеральным законом от 29.06.2015 № 176-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» в статью 161.1 Жилищного кодекса РФ введена ч. 8.1, устанавливающая право собственников помещений принять решение на общем собрании о выплате вознаграждения, в том числе председателю совета многоквартирного дома. Такое решение должно содержать условия и порядок выплаты указанного вознаграждения, а также порядок определения его размера.

Жилищный кодекс РФ не регулирует вопрос выплаты вознаграждения председателю совета многоквартирного дома, но вместе с тем не содержит норм, прямо запрещающих выплату такого вознаграждения.

Исходя из положений действующего жилищного законодательства (ч. 2 ст. 162 Жилищного кодекса РФ), отношения между собственниками помещений многоквартирного дома и управляющей организацией регулируются договором управления. Обязанности управляющей организации устанавливаются договором управления и решением общего собрания собственников помещения в доме. Обязанность по взиманию управляющей организацией с собственников помещений в доме вознаграждения председателю совета дома также должна быть предусмотрена договором управления либо дополнительным соглашением к нему (аналогичная позиция изложена в письме Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 29.09.2015 № 32395-ОГ/04).

zakonimy.ru

Советы многоквартирных домов: полномочия и заблуждения

13.02.2015, 19:34 просмотров: 15493

Во многих домах Саратова и других городов страны уже заработали так называемые Советы многоквартирных домов. И если действительно заработали, то наверняка столкнулись с первыми проблемами. Речь в этой статье пойдет о том, каковы полномочия Советов, в чем их главные задачи, на какие «грабли» уже наступали их представители, и какие успешные решения нашли по отдельным позициям.

На днях двухчасовой онлайн-семинар всем этим вопросам посвятили общественники НП «ЖКХ Контроль». О различных нюансах в работе Советов и их председателей слушателям семинара рассказали приглашенные эксперты — руководитель жилищного сектора Фонда «Институт экономики города» Ирина Генцлер и директор НП СРО «Национальный жилищный конгресс» Татьяна Вепрецкая. Цель семинара – помочь участникам Советов сделать свою работу более эффективной. Ключевые моменты семинара мы приводим ниже. А тем, кто не дочитает текст до конца, предлагаем для ознакомления:

— проект типового договора с УК (особенность в том, что он предусматривает более строгий контроль со стороны собственников).

«Совет дома – это первые среди равных»

Ирина Генцлер: хотелось бы обратить внимание слушателей на то, что Жилищный Кодекс РФ не называет Совет многоквартирного дома органом управления. Поэтому если в доме нет ТСЖ, нет ЖСК и создан Совет МКД, то единственным органом управления домом остается общее собрание собственников помещений. И управленческие полномочия, которые заключаются в том, чтобы принимать решения – это полностью полномочия общего собрания. То есть, с созданием Совета никакие из полномочий общего собрания никоим образом не переходят к Совету МКД. Очень важно, что роль Совета именно в том, чтобы подготовить предложения – чтобы собственники, принимая решение на собрании, могли чем-то руководствоваться, и эти решения были взвешенными, грамотными. А затем осуществлять контроль за тем, как эти решения общего собрания в жизни выполняются. Поэтому хотелось бы некоторым образом предостеречь председателей Советов домов, которые видят себя лицом, уполномоченным собственниками на принятие каких-то решений, и считающих себя главными в доме. Общий контекст подталкивает к этой мысли: «я представляю собственников, я делаю, я решаю»… Но на сегодня полномочия по принятию решений – это полностью полномочия собрания собственников помещений. Поэтому про Совет дома мы можем сказать, что это «первые среди равных». Ив этом очень большая роль, очень большая ответственность и, честно говоря, на самом деле очень большая общественная нагрузка.

Хотелось бы обратить ваше внимание, что хотя статья 161.1 ЖК РФ – она достаточно детально говорит о полномочиях Совета, председателя Совета дома, но тем не менее очень многие процедурные вещи, как все происходит в жизни, остаются за кадром. Поэтому очень часто, есть уже такой опыт, Советы МКД на общих собраниях собственников принимают некое положение о своей деятельности. Задача этого положения, которое утверждено решением собственников – это как бы одобрить, дать какие-то полномочия Совету делать так или иначе при выполнении полномочий, возложенных законодательством. Положение в общем является таким внутренним документом в доме, и помогает в организации работы.

Путаница с возможностями председателя

Ирина Генцлер: Давайте еще посмотрим на такой не самый простой вопрос, как полномочия председателя совета МКД. К сожалению как человеку, который внимательно изучал часть 8 статьи 161, мне пришлось столкнуться с достаточно сложным на мой взгляд изложением этих полномочий. Сложность заключается в том, что в этой части неструктурированно перемешаны полномочия председателя Совета дома как руководителя коллегиального органа собственников, и полномочия председателя на основании доверенности, которую ему дает тот или другой из собственников помещений.

Зачастую прочтение этой части выглядит таким образом, как будто бы председателю Совета дома можно иметь доверенности, подписанные собственниками – и тогда он сможет выполнять очень-очень многие действия. На самом деле, если мы говорим о председателе Совета МКД как о руководителе коллегиального органа, то он исполняет те полномочия, которые вытекают из полномочий этого Совета МКД. То есть, если Совет МКД имеет полномочия контролировать исполнение услуг и работ, а у председателя есть полномочия подписывать акты, на какую мысль это нас наводит? На мой взгляд, совет контролирует, по результатам контроля принимает некое решение, выполнены работы или не выполнены. И как следствие принятия такого решения, председатель Совета дома подписывает акт выполненных работ, либо подписывает акт о претензиях к выполненным работам, о нарушении качества, объема и так далее.

Теперь о действиях председателя Совета дома на основании доверенности, которая выписана собственниками. Выдавая такую доверенность, каждый собственник действует от своего имени. Он выбирает председателя как лицо, которому он доверяет. И полномочия, которые должен председатель выполнять в рамках этой доверенности, они тоже должны быть оговорены в тексте этой доверенности. Поэтому мне кажется, что в данном случае такие вещи были в закон излишне включены, потому что доверенность собственник может выдать абсолютно любому – своему родственнику, другу, председателю Совета дома.

В данном случае председателю нужно все-таки проводить достаточно четкую грань: где я действую как полномочное лицо Иванова, а где я являюсь председателем Совета дома, и исполняю общие полномочия, которые установил закон для Совета, дополненные или расширенные положением о Совете. То есть очень внимательно надо сверяться, когда вы что-то такое делаете, чем же вы руководствуетесь – доверенностью собственника или полномочиями Совета. На практике встречались крайние случаи, когда председатель Совета дома брал на себя единоличное подписание договора управления. Таких вариантов, я думаю, в нашей жизни быть просто не должно.

Татьяна Вепрецкая: надо предостеречь таких председателей, ведь выход за пределы полномочий грозит тем, что подписал данный председатель – ляжет лично на него. Личная ответственность возникает. Поэтому мы не рекомендуем брать на себя такую ответственность, и платить деньги за весь дом. Такой тоже прецедент был. Так что могут быть далеко идущие последствия.

Полномочия: подготовка предложений

Ирина Генцлер: рассмотрим полномочия Советов МКД. В сущности, это работа по подготовке и предложению собственникам помещения различного рода предложений. Это предложения, которые могут касаться различных вопросов жизни дома, и что наиболее важно – это предложения, связанные с управлением домом, процессом управления, содержанием, ремонтом общего имущества. Совет уполномочен представлять собственникам помещений до того, как состоится общее собрание, свое заключение по проектам договоров, на каких условиях будет работать управляющая организация в доме. Фактически речь идет о том, что полномочная группа собственников до собрания внимательно изучает какой-то вопрос, составляет свое мнение, и предлагая его собственникам в виде заключения очень серьезно влияет на то, какие решения собственники будут принимать на общем собрании.

На мой взгляд, не особенно широко реализуется полномочие по подготовке предложений по управлению, содержанию и ремонту дома. Что означает подготовить предложения по содержанию и ремонту. Это означает в самом простом случае: мы предлагаем такой-то перечень услуг и работ, которые нужно в нашем доме выполнить в следующем году. Каждая из этих работ должна быть сделана столько-то раз, с такой-то периодичностью и в такой-то срок, с таким объемом и вот с таким качеством. Соответственно, если мы определились с перечнем работ, у нас возникает вопрос: а сколько этот перечень стоит? К сожалению, хотя и сложилось уже такое общее мнение, что управляющая организация должна сделать все за ограниченные деньги, на самом деле законодательство предусматривает, что должен быть баланс между тем, что вы поручили, и тем, сколько вы за это заплатите. То есть, размер платы за содержание жилья должен соответствовать тому, что будет сделано. И нужно понимать, что организация не будет для нас делать того, за что мы даже платить не захотели. Нам нужно понимать, что для нашего дома нужно делать, и сколько это может реально стоить. Отсюда предложения о том, какой должен быть размер платы.

Татьяна Вепрецкая: я добавлю немножечко. Я порекомендую начать с профессионального заказа. Этот заказ должны сделать ТСЖ или управляющая компания. Они должны подойти к этому профессионально, они должны провести обследование и провести планирование работ. Это обязательное действие, которое обязаны сделать управляющая компания или ТСЖ. Второе. Мы очень надеемся, что Советы многоквартирных домов станут профессиональными заказчиками в отношении своего личного имущества. Я бы даже сказала, что это не общественная деятельность — это деятельность во благо своей собственности. Деятельность во благо своего комфорта. И здесь каждый инициативный человек достигает результата, поставленной цели. Почему я об этом говорю: потому что у каждого имеется представление о комфортности. И именно это представление должно лечь у вас в формирование плана работ в многоквартирном доме. Поэтому совет МКД – это то лицо, которое должно правильно выстроить отношения с управляющей компанией по необходимым видам работ и по цене. Вы можете запросить цены в статистике – это средняя цена, а во многих регионах цена формируется и в муниципальном образовании, по каждому виду работ. На первый период этого достаточно. С чем может столкнуться совет МКД: когда управляющая компания говорит: «Я могу выполнить работу только за конкретную стоимость, ниже не могу, потому что у меня высококвалифицированные подрядчики». В зависимости от категории дома, это очень важно. Если придет неквалифицированный подрядчик в дом, который недавно построен и имеет определенные технологии – да, действительно, ваше имущество ухудшится. Если ваша УК — профессионал, она вам всегда объяснит, почему и сколько это стоит. Потому что труд человека и материалы всегда имеют определенную цену, и это все обосновывается. И наоборот: если УК завышает цену, она сразу видна, и УК не может обосновать, почему он привлекает такой дорогостоящий труд.

Ирина Генцлер: я совершенно полностью согласна, что предложение должно исходить от управляющей организации, как профессиональной организации. Если действительно в жизни так и произошло, то совет может быть такой: пристально посмотреть на предлагаемый перечень работ, действительно ли они необходимы, нет ли там чего-то излишнего. И действительно ли эти работы связаны с тем, что в нашем доме имеется. Если предложения от УК не поступало, то первый шаг может сделать Совет многоквартирного дома.

Очень важно проявить активность, если дом находится на стадии, когда жители хотят найти новую управляющую организацию — на стадии запроса работ и услуг на рынке. Запросить некий перечень мы можем и сами: составить его, и под наш перечень пытаться найти исполнителя. Но углубление Совета дома в исполнение этого полномочия моет быть очень разное: или посмотреть готовые предложения, или разработать свое предложение самостоятельно. Все зависит от квалификации, от ситуации в доме, от необходимости, от потребности, и здесь очень большой диапазон может быть. Но на что надо обратить внимание: Совет дома должен совершенно четко представлять себе состав общего имущества, просто подетально. Потому что если мы посмотрим с вами на готовый перечень обязательных услуг и работ – то есть минимальный перечень, который обеспечивает надлежащее содержание общего имущества, то мы найдем, что с регелями нужно делать то-то, со столбами что-то другое. Вопрос: а в нашем доме регели есть? Если их нет, то эта строчка нас не касается. Нужно четко понимать, какой конструкции у нас дом, что у нас есть из инженерного оборудования, и так далее. Тогда мы уже сможем понять, какие виды работ для нашего дома необходимы. Второе, что нам нужно знать: в каком состоянии находится наше общее имущество. Если оно в хорошем работоспособном состоянии, то нужно его поддержать: это профилактика, мелкие наладки. Но если хоть что-либо находится в состоянии изношенном, то нам нужно понимать: требуются некие ремонты или замены, и наш перечень будет выглядеть совершенно иначе. Техническое состояние каждой части дома – это то, что нужно знать жителям, чтобы оценить правомерность перечня или самим его разработать, включить какие-то виды работ или услуг.

Татьяна Вепрецкая: обращаю внимание руководителей советов МКД, а также руководителей ТСЖ, которые работают с управляющими компаниями, на то, что УК должна максимально разработать перечень работ и услуг. То есть, она должна предложить вам все. Потому что в ходе процесса эксплуатации могут выявиться какие-то серьезные недостатки, и УК должна оценить эти риски до того, как будет утвержден перечень, а не впоследствии, когда уже рухнет крыша или остановится лифт. Это очень важный момент. Когда вы запрашиваете все, вы предвидите ситуацию на будущий период, и вы запрашиваете финансирование на будущий период. И не доводите до того, что все обвалится, и нужно будет срочно искать деньги и кредиты, заставлять УК кредитовать эти работы. Тем более что обычно производятся работы временного характера, а впоследствии идет процесс ухудшения вашего имущества, так как нет денег. Лучше предугадать и заставить УК планировать все сразу и определять абсолютно все риски, которые могут возникнуть. Я бы добавила что даже новый дом требует внимания. Своевременный анализ и своевременные работы должны дать положительный результат, и не ухудшить, а улучшить — дать другую цену вашему имуществу.

Ирина Генцлер: если мы знаем состав общего имущества, его состояние, то мы можем начать с того, чтобы составить максимально детализированный и максимально широкий перечень работ. Это первая стадия. После того, как мы узнаем цены, мы можем все просчитать подробно, основываясь на наших возможностях. Это может быть процесс достаточно многоступенчатый, когда мы делаем перечень шире и уже, в конце концов основываясь на доступности платы для собственников. В итоге мы должны прийти к приемлемому компромиссному варианту и по перечню, и по цене — но при этом нужно помнить, от чего мы отказались. Эти позиции нельзя просто вычеркивать, они по идее должны у нас где-то остаться в виде информации для будущего периода.

Полномочия: контроль за работами и услугами

Ирина Генцлер: меня как эксперта беспокоит, что под словом «контроль» люди чаще всего понимают: «А расскажите нам, на что вы потратили наши деньги!». Хочу сказать, что сегодня наше законодательство регулирует этот вопрос так, как это принято в рыночных отношениях. То есть если мы, две стороны договора управления, договорились – собственники поручили управляющей организации перечень, а она согласилась его выполнить, собственники договорились о цене и платят, то УК должна выполнить работы со всеми объемами и сроками. Теперь, что же мы контролируем, если у нас такие отношения сложились? Мы должны контролировать работы и услуги – сделаны они или нет, в соответствии с утвержденным перечнем или нет, больше или меньше. Периодичность, сроки, качество. Вот это предмет контроля, на мой взгляд, со стороны совета МКД и любого из собственников помещений. К сожалению, этому уделяется мало внимания, а желание собственников посмотреть, куда ушли деньги, сильно влияет на законодателя, который начинает менять в ЖК РФ что-то по отчету УК по деньгам, вместо отчета по сути выполненных работ и услуг. Не хотелось бы, чтобы эта тенденция закрепилась, а наоборот, чтобы больше внимания собственники обращали на выполнение обязательств. Это работы и услуги.

Давайте поговорим о способах контроля. На сегодня, если мы смотрим в Жилищном кодексе статью 161.1 и статью 162, которая посвящена договору управления, то мы видим, что у УК в соответствии с законом нет обязанности общаться с советом МКД. УК имеет второй стороной договора собственников помещений. И в договоре управления должны быть прописаны те способы контроля, которые могут применять собственники, чтобы понять, исполнила или нет управляющая организация свои обязанности по договору управления. И поэтому очень по-разному складывались отношения конкретных УК и Советов домов. В каком-то случае УК с большим удовольствием воспринимала Совет, так как видела полномочных представителей собственников, с которыми можно что-то обсуждать, что-то им объяснять, просить поддержки. И другой крайний случай, когда управляющие организации в упор не хотели видеть совет МКД. Поэтому очень важно, чтобы по мере совершенствования вот этих договорных отношений именно в договор управления были включены позиции, каким образом любой собственник может осуществлять контроль, и как Совет МКД сможет осуществлять этот контроль. Способы могут быть разные. Можно оговорить в договоре, что при выполнении каких-либо работ представитель Совета МКД может присутствовать и осуществлять визуальный контроль, что он может знакомиться с технической документацией, где отражается, что для дома сделано, в каком состоянии дом находится. А вот с документарными проверками, на мой взгляд, нельзя преувеличивать доступ – это ограниченные случаи должны быть. То есть, собственники не могут контролировать бухгалтерскую документацию УК: это чрезмерное вмешательство в дела юридического лица.

Татьяна Вепрецкая: когда собственники начинают вмешиваться в деятельность управляющих компаний, которые, быть может, сэкономили деньги для их домов, и требовать бухгалтерские документы и возврат денег, к чему это приводит. К тому, что управляющей компании становится вообще не интересно работать с этим домом и искать выгоды конкретно для этого дома. Но это очень хороший опыт, если собственники договариваются с УК, что они совместно контролируют подрядные организации, и результат дает колоссальный, когда собственники принимают свое решение по качеству и объему работ, и совет МКД выносит вердикт правильности работ самого подрядчика в доме. Мы знаем факты, когда УК нанимали высококвалифицированных подрядчиков, но сотрудники подрядной организации вели себя в доме неправильно, неадекватно, и это не понравилось собственникам. Об этом тоже надо говорить. Это тоже контроль и взаимодействие, которые дают огромный положительный результат.

Ирина Генцлер: еще хочу сказать, что все деньги, которые люди заплатили на счет УК – это больше не деньги собственников. Они стали деньгами УК. Нет отдельных счетов. У нас сегодня законодательство построено так, что нет отдельного счета для дома. Только с капремонтом стало возможно позволить себе такую роскошь. Поэтому давайте смотреть с позиции рыночной: договорились сделать что-то, договорились на определенную цену – не надо спрашивать, была ли экономия. Речь должна идти именно о контроле за объемом выполненных работ. А что касается документарных проверок, я думаю, что у собственников есть основания для такого контроля лишь в тех случаях, если на собрании принято решение, что какая-то часть общего имущества отдается в пользование третьему лицу. Договор об этом заключает управляющая организация, собственники ее уполномочили, и средствам от аренды некуда деваться по договору – они придут на счет управляющей организации. Но фактически это деньги собственников. И вот здесь уже нужно контролировать. Если собственники решили сдавать имущество в аренду, попросите УК показать договор аренды, который был заключен, и проверьте, соответствует ли он тому решению, которое собственники принимали. Поступает ли плата, в каком размере, и куда собственники могут направить их деньги, на выполнение каких работ. Вот это такая узкая область, когда собственники вправе очень многое именно потребовать.

Татьяна Вепрецкая: я еще напомню, что часто в многоквартирном доме сдаются крыши, сдаются коммуникации. Так вот, когда Совет МКД или УК идет на это, обратите внимание, какой вред вашему имуществу будет нанесен в результате действий данных компаний. Это тоже важно. Мы получаем доход от этого имущества, но в то же время мы портим это имущество в ходе эксплуатации. Если происходит урон, то компании-арендаторы обязательно должны нести затраты на восстановление имущества, и договора должны это содержать.

Состав Совета и финансовый вопрос

Ирина Генцлер: у нас законодательство дает такие возможности, как говорится в статье 161.1 Жилищного кодекса, что Совет дома или общее собрание могут создать специальные комиссии собственников помещений для того, чтобы решать различные вопросы. Кроме комиссий у нас могут быть еще просто люди, которые входят в актив – те группы, которые, например распространяют информацию, помогают проводить опросы, помогают проводить голосование в форме заочного голосования. На самом деле, чем шире используется потенциал собственников помещений, которые живут в доме, их профессиональные качества, тем в большей степени собственники готовы участвовать в управлении и реально влиять на какие-то решения. И если удается объединить людей со строительным образованием в техническую комиссию, людей с финансовым образованием в комиссию финансовую, а еще тех, кто занимается информационной работой, озеленением и так далее – если это сделать, то это будет огромный потенциал для развития самого Совета. У нас появятся люди, которые могут при переизбрании Совета войти в новый его состав, то есть некая сменяемость. И очень важно, что таким образом мы предотвращаем ситуацию, когда на одного человека – председателя Совета, ложится колоссальная нагрузка. Когда у него не хватает квалификации, каких-то профессиональных знаний, а он несет роли за всех. Максимальная роль деятеля Совета в том, чтобы максимальное количество собственников были задействованы в жизни дома. И если Совет умеет построить таким образом работу, то следующим своим шагом дом сможет создать ТСЖ и стать уже юридически оформленным коллективом собственников с гораздо большими возможностями.

Относительно финансового обеспечения деятельности Советов встречаются самые разные взгляды. От взглядов «еще чего, они еще и хотят, чтобы им платили!» до выраженного желания собственников: «мы видим насколько большую работу они делают». Проблема в том, что у нас сегодня просто нет законодательного механизма для выплаты этого вознаграждения. Такое желание может быть вполне объективно и правомерно со стороны собственников, но нужно просто искать специальный законодательный механизм для этого, а также для выплаты вознаграждений тем, кто много времени тратит на информационную работу, по подготовке общих собраний в доме – не стоит ожидать, что все это должна выполнять управляющая организация в счет платы за содержания жилья. Поэтому очень много еще вопросов, которые остаются в не совсем решенном состоянии.

Татьяна Вепрецкая: по финансированию работы Совета МКД. Да, механизм трудный. Но когда идет осознанная работа Совета МКД и когда все собственники понимают, что люди тратят много энергии, отнимают время от своей основной работы и теряют в том числе свои доходы, то принимаются решения, когда вознаграждение включается в смету расходов. Что данная строка должна учитывать. Во-первых, вознаграждение тем лицам, которые работают на благо вашего дома. Второе – конечно, обязательно налоги. И в том числе, если такая строчка появляется, налоговым агентом становится у нас управляющая компания. Тем самым тоже решается вопрос налогообложения представителя Совета дома – это тоже очень важный фактор. Следующее. Дома бывают разные, и где-то Советы жилого дома даже снимают помещения для себя. Данная затрата также может лечь в эту строчку, и она себя оправдывает, так как Совет МКД является неким фильтром, буфером общения между всеми жителями дома. Важно понимать, с какой целью платят совету МКД. Да, есть дома, которые не считают это важным. Это значит, что Совет МКД пока еще не готов восприниматься как серьезный орган управления.

Еще одна проблема, с которой сталкиваются представители советов МКД – это низкая узнаваемость в доме. И с этой целью прорабатывается, как создать условия для вхождения в дом председателя, членов Совета. Допустим в Екатеринбурге УК «Стандарт» — это клиентоориентированная УК, по просьбе своих же жителей выписала удостоверения председателю Совета дома и членам Совета. Там стоят печати, там официально все оформлено, выдача этих удостоверений происходила публично, все опубликовано на сайте, что эти люди представляют интересы дома, и жильцы стали меньше бояться пускать их к себе для разговора.

Ирина Генцлер: я бы хотела сказать об опыте в городе Чебоксары. Понимая, что полномочия Совета дома не столько для того, чтобы его участников узнавали жильцы, сколько для того, чтобы УК и ресурсные организации признавали их как полномочных представителей, администрации районов сами начали выдавать им удостоверения. Мне кажется, эта практика, когда на основании протоколов общих собраний именно администрация выдает удостоверения, чуть более правильная. Чем получать удостоверения от УК, которую участники Совета должны контролировать в конце концов.

gkh64.ru

Смотрите так же:

  • Адвокат бакулов Прецедентное дело Полтора года назад журнал «Южнороссийский адвокат» (№ 2 (19), март-апрель 2006 г.) рассказал о профессиональном успехе Владимира Дмитриевича Бакулова, адвоката Адвокатской конторы Пролетарского района г. Ростова-на-Дону, […]
  • Приказ минздрава 490 Приказ Министерства здравоохранения и социального развития РФ от 21 июня 2006 г. N 490 "Об организации деятельности медицинской сестры участковой" Приказ Министерства здравоохранения и социального развития РФ от 21 июня 2006 г. N 490"Об […]
  • Приказ 620 минрегионразвития Приказ Минрегиона России от 29.12.2011 N 620 "Об утверждении свода правил "СНиП 2.09.03-85 "Сооружения промышленных предприятий" МИНИСТЕРСТВО РЕГИОНАЛЬНОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ от 29 декабря 2011 г. N 620 ОБ УТВЕРЖДЕНИИ СВОДА […]
  • Приказ n 297 мвд рф от 20041999 Приказ МВД РФ от 20 апреля 1999 г. N 297 "Об утверждении Наставления по работе дорожно-патрульной службы Государственной инспекции безопасности дорожного движения Министерства внутренних дел Российской Федерации" (с изменениями и […]
  • Правила присоединения сетей электросвязи и их взаимодействие Правила присоединения сетей электросвязи и их взаимодействие Постановление Правительства РФ от 28 марта 2005 г. N 161 «Об утверждении Правил присоединения сетей электросвязи и их взаимодействия» (с изменениями от 30 июня, 29 декабря […]
  • Приказ 376 14112006 Приказ Минэкономразвития РФ от 14 ноября 2006 г. № 376 “Об утверждении административного регламента Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по предоставлению государственной услуги “Ведение государственного фонда данных, […]

Обсуждение закрыто.