Закон давности приобретения

Приобретение права собственности на землю по давности владения. Земельно правовые отношения.

Марк Твен говорил: покупайте землю, ее больше не производят! Наряду с такими относительно простыми и распространенными способами оформления прав на земельный участок, как купля-продажа, приватизация, существуют и другие, менее популярные. Одним из этих способов является приобретение права собственности по давности владения, в том случае, если правоустанавливающие документы на землю по каким-либо причинам отсутствуют.

Для того, чтобы приобрести право собственности на землю по давности владения, необходимо наличие нескольких условий. Во-первых, владение должно быть добросовестным и открытым. Во-вторых, непрерывным в течение продолжительного времени. Во-третьих, владение должно быть беститульным.

Рассмотрим все три составляющие.

В соответствии с Земельным Кодексом Российской Федерации, земельные участки могут быть переданы в пользование или собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков:

  • относящихся к землям, изъятым из оборота;
  • зарезервированных для государственных или муниципальных нужд (государственная собственность на землю);
  • на приватизацию которых установлен запрет.

Право собственности по давности владения может возникнуть в отношении любого земельного участка, за исключением перечисленных.

Владение, как уже было указано, должно быть добросовестным, открытым и непрерывным. Добросовестным является владение, при котором лицо (гражданин или юридическое лицо) не предполагает и не должно предполагать наличие прав третьих лиц в отношении имущества. Само основание приобретения имущества не должно быть противоправным.

Предполагается, что лицо владеет имуществом открыто, т.е. пользуется им как своим собственным, несет расходы, связанные с содержанием этого имущества, привносит необходимые улучшения, осуществляет защиту своих прав от нарушения третьими лицами.

В случае обращения в суд, факт владения имуществом по давности владения подтверждается как документами, так и свидетельскими показаниями. В частности, доказательствами могут являться документы об оплате стройматериалов, приобретенных для возведения дома и (или) надворных построек на земельном участке, квитанции об оплате различных налогов и сборов.

Гражданский Кодекс Российской Федерации устанавливает срок в 15 лет для давностного владения в отношении недвижимого имущества. В соответствии со ст. 11 ФЗ РФ «О введении в действие части первой ГК РФ» 1994 г., течение приобретательной давности распространяется и на те случаи, когда владение имуществом началось до 01.01.1995 г. и продолжается в момент введения в действие первой части ГК РФ. Таким образом, в срок давностного владения должен засчитываться и период времени, предшествующий принятию ГК РФ.

Спорным остается вопрос, с какого момента должно в таком случае исчисляться давностное владение. Некоторые авторы полагают, что отправной точкой является дата вступления в силу Закона «О собственности в РСФСР» от 24.12.1990 г., поскольку ранее земля как объект права частной собственности не рассматривалась.

Однако на практике право на земельные участки по давности владения признается и за более ранние периоды времени.

В данной ситуации решающее значение будет иметь то, на каком основании изначально земельный участок был предоставлен лицу. Как ранее было указано, давностное владение – это владение беститульное. То есть в случае, если участок был предоставлен первоначально в бессрочное пользование (на основании соответствующего распоряжения органа исполнительной власти), право собственности на него по давности владения возникнуть не может.

Под титулом понимается правовое основание пользования и владения (применительно к аренде, праву бессрочного пользования) или собственности на землю.

Течение срока давностного владения может начаться не ранее истечения сроков для истребования имущества собственником. Поскольку с статьях 301, 305 ГК РФ, не установлен специальный срок исковой давности, должен применяться общий срок исковой давности – три года.

Законом предусмотрено два способа защиты прав давностного владельца в суде – путем подачи иска о признании права собственности по давности владения или заявления об установлении факта владения.

Каждый из этих способов имеет и плюсы, и минусы. Производство в суде по заявлению об установлении факта давностного владения является более простым, судебные расходы заявителя (давностного владельца) составят всего 100 рублей (госпошлина за обращение в суд). Однако дело может быть оставлено без рассмотрения при возникновении спора о праве — например, если появится тот самый не владеющий собственник, и заявит свои претензии на земельный участок

Исковое производство более «громоздкое» и связано с необходимостью для истца уплачивать госпошлину в большем размере (она рассчитывается исходя из стоимости земельного участка), однако рассмотрения дела будет завершено решением суда.

Что касается права собственности на земельный участок, то оно возникает только с момента регистрации решения суда.

Отдел гражданских споров (разрешение земельных споров) Пастухова А. Г.

www.bonus-group.ru

Было ваше, стало наше: дача по приобретательной давности

Помимо типичных способов приобрести дачу с земельным участком (купли-продажи, дарения или перехода по наследству) есть и менее известный – приобретательная давность, или «сквоттинг» по-русски. Как он осуществляется на своей исторической родине, а также какие условия необходимо исполнить потенциальному владельцу, чтобы законно и без правовых рисков завладеть бесхозной недвижимостью в России, разбирается «Право.Ru».

Титул собственника «по-английски»

Как без затрат стать владельцем земельного участка и дачного домика на нем? На этот вопрос оригинально ответили в Великобритании, где начиная с ХVII века набирал популярность институт «сквоттинга» (squatting) самовольного заселения покинутого или незанятого места людьми, которые не являются его официальными арендаторами или собственниками и не имеют других документов на его использование. Некоторое время этот институт даже был узаконен.

Хватает и свежих примеров английского сквоттинга – так, в 2005 году британская фирма-девелопер «Dwyer Asset Management» решила возвести апартаменты на бесхозной земле. Но у нее неожиданно нашелся потенциальный владелец – бездомный ирландец по имени Гарри Хэллоус утверждал, что поселился в этих местах еще 21 год назад и теперь является законным собственником участка, рыночная стоимость которого на момент спора составляла почти 2 млн фунтов стерлингов. Девелопер обратился в суд, но выселить мистера Хэллоуса не удалось – правосудие встало на его сторону, признав его законным хозяином земли. А в 2009 году группа сквоттеров заняла пустующий трехэтажный дом стоимостью 12 млн фунтов стерлингов в престижном лондонском районе «Белгравиа», писала «The Daily Mail». Соседкой захватчиков оказалась сама Маргарет Тэтчер, чья резиденция располагалась напротив. Но в конце концов в Англии стало так много предприимчивых новоявленных владельцев недвижимости, что в сентябре 2012 года был принят закон, по которому сквоттинг превратился в уголовное преступление.

Громкие примеры сквоттинга есть и в России – в 2010 году в Ленинский районный суд Санкт-Петербурга поступил иск экс-оперативника угрозыска Андрея Пугина о признании его владельцем квартиры в центре города площадью 92 кв.м. Как утверждал бывший милиционер, он с 1993 года находился в засаде в спорной квартире, хозяин которой был похищен и убит «черными риелторами». Выслеживание преступников в течение 17 лет плодов не принесло – суд отклонил иск о передаче имущества в собственность терпеливому оперативнику, посчитав, что тот превысил свои полномочия.

Приобретательная давность: по-русски и легально

Для того, чтобы помочь бесхозной недвижимости обрести нового владельца, в российском законодательстве существует понятие «приобретательной давности». Появилось оно не так давно – во времена союзных республик тем, чем не владел никто, владело государство. Закон РСФСР от 24 декабря 1990 года №443-1 «О собственности в РСФСР» ввел, наряду с государственной, муниципальной собственностью общественных объединений (организаций), и частную собственность. Именно с этого времени в действие вступило понятие «приобретательная давность».

В судебной практике РФ ходило немало споров вокруг этого определения и вопроса, кого и в каких случаях можно признавать владельцем бесхозной недвижимости. Пять лет назад дело наконец дошло до Верховного и Высшего арбитражного судов, которые в совместном Постановлении пленумов №10/22 от 20 апреля 2010 года разъяснили – если гражданин, к примеру, давно проживает в доме, хозяином которого не является, то суд на основании подобной «давности» может признать его собственником объекта. В силу п.1 ст. 234 ГК РФ срок владения имуществом (которое к тому же должно было быть добросовестным, открытым и непрерывным) устанавливался в 15 лет для недвижимости и 5 лет – для иного имущества.

Условия для реализации права

В целом закон позволяет любому гражданину стать собственником недвижимости в порядке приобретательной давности. Например, человек ухаживает за пенсионером, и за это может бесплатно и беститульно жить в одной из комнат многокомнатного дома. А после смерти пожилого владельца он, не имея других вариантов проживания, остается на некогда предоставленной жилплощади. По прошествии нужного времени, если никто не предъявит своих прав на недвижимость, человек сможет оформить жилье как свое собственное. Правда, для этого Постановление пленумов и ГК РФ предусматривают ряд условий.

Для приобретения права собственности в порядке приобретательной давности обязательно:

– должен истечь установленный законом срок давности владения (который фактически составляет 18 лет – 3 года исковой давности и 15 лет непрерывного владения). Если на момент подачи иска этот срок не истек, то суд может отказать в признании права, даже несмотря на подтверждающие свидетельские показания (как получилось, например, в деле Качугского райсуда Иркутской области № 2-211/2015);
– потенциальный собственник должен владеть имуществом как своим, без оглядки на то, что у него есть собственник;
– и владеть добросовестно и открыто, не пытаясь скрываться (причем знание о незаконности своего владения не исключает добросовестности);
– владение, отвечающее всем указанным условиям, должно быть еще и обязательно непрерывным. То есть со стороны владельца не должно быть действий, говорящих о признании им обязанности вернуть вещь собственнику, или предъявленные со стороны собственника иски о возврате имущества. Непрерывность владения лучше подтверждать – например, вызывать курьеров для доставки покупок по адресу недвижимости или указывать его в корреспонденции на свое имя.

А после того, как суд установит право владения по приобретательной давности в пользу нового хозяина, тот может отправляться в Росреестр за государственной регистрацией титула.

Возможные альтернативы

Для тех, кто не хочет ждать долгие 15 лет, возможен более быстрый способ завладения недвижимостью. Например, в деревне есть заброшенный участок, хозяев которого не удается найти ни кандидату в новые собственники, ни местной администрации. Такой случай регулируется положениями ст. 225 ГК РФ «Бесхозные вещи», в соответствии с которыми администрация муниципального образования может продать новому собственнику этот участок только после того, как он будет признан муниципальной собственностью по решению суда. До этого земля должна быть поставлена по заявлению администрации на учет в Росреестре, и лишь по истечении года со дня постановки орган, уполномоченный управлять муниципальным имуществом, может обратиться в суд с требованием о признании права муниципальной собственности на участок, а затем продать его физическому лицу.

Отдельно стоит отметить, что не нужно путать регистрацию права по приобретательной давности с регистрацией ранее возникших прав, как бывает в случае владения землей в садоводческих товариществах (СНТ). Верховный суд РФ на прошлой неделе обобщил трехлетнюю судебную практику по спорам граждан и садоводческих товариществ. Единых правил признания прав собственности граждан на землю в СНТ пока не сложилось – в разных регионах суды действуют по-разному. А у владельцев дачной недвижимости иногда нет вообще никаких документов, которые могли бы подтвердить их права.

ВС разъяснил, как дачникам поступать в этом случае. Во-первых, важно установить, входит ли спорный участок в состав СНТ. Во-вторых, выяснить, было ли само СНТ создано до вступления в силу Закона «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» N 66, то есть до 23 апреля 1998 года. И, в-третьих, если дачник хочет бесплатно оформить землю в собственность, он должен являться членом этого СНТ и пользоваться участком на законных основаниях.

Без риска не обойдется

Однако победы в завладении землей или другой недвижимостью случаются не всегда. «Признать право собственности на участок по приобретательной давности довольно трудно. Сейчас доля проигравших истцов превышает долю выигравших. Другими словами, суды чаще отказываются признавать такое право», говорит Антон Соничев, адвокат компании «Деловой фарватер». С ним соглашается руководитель отдела юридического сопровождения аутсорсинговой компании «Интеркомп» Наталия Куркина: «Истцам, чтобы выиграть, нужно доказать множество факторов, что бывает сложно сделать. Кроме того, в процессе признания права на участок по приобретательной давности нередко возникают риски полной потери земельного участка или обнаружения незаконного пользования и распоряжения землей, что может повлечь штрафы», отмечает она.

Также существует риск, что третьи лица (например, соседи), зная о понятии «приобретательная давность», захотят помочь «управляться» с жильем проживающему пока еще на чужой территории жильцу, тем самым приобретая в будущем возможность тоже стать законными собственниками. Но у человека, уже владеющего жильем, есть все основания отказать в такой инициативе – согласно ст.234 ГК, «лицо, владеющее имуществом как своим собственным, имеет право на защиту своего владения против третьих лиц, не являющихся собственниками имущества, а также не имеющих прав на владение им в силу иного предусмотренного законом или договором основания». Установить это право может ранее составленный с собственником договор или решение суда.

Евгения Лим, старший юрист юридического бюро «Падва и Эпштейн», обращает внимание на другие тонкости: «Срок приобретательной давности для недвижимого имущества составляет 15 лет. Однако, по смыслу положений ч. 3 данной статьи течение этого срока начинается не ранее истечения сроков исковой давности по требованиям, ввиду которых имущество может быть истребовано у владельца. Следовательно, фактически срок приобретательной давности по недвижимому имуществу составляет 18 лет. То есть, получается, что срок для формирования судебной практики к настоящему моменту является незначительным, что означает, что перспективы признания права на недвижимость по ст. 243 ГК РФ индивидуальны в каждом конкретном случае».

pravo.ru

Приобретательная давность: возможно ли оформление права собственности?

Насколько реально оформить право собственности на земельный участок, исходя из права приобретательной давности? Об этом пойдет речь в настоящей статье.

Статья 25 Земельного кодекса (ЗК РФ) в качестве оснований возникновения прав на земельные участки устанавливает гражданско-правовые. Так как, в соответствии со ст. 8 ГК РФ, судебные решения могут являться основаниями возникновения гражданских прав, приобретательная давность может являться одним из оснований возникновения права собственности на землю.

Приобретательная давность регулируется статьей 234 гражданского кодекса (ГК РФ), которая устанавливает, что под лицом, имеющим право приобрести недвижимость на основании приобретательной давности, подразумеваются лишь физические (граждане) и юридические лица. Это означает, что РФ, ее субъекты, муниципальные образования лишены такой возможности. Это согласуется со ст. 124 ГК РФ (п. 2).

Часть 1 ст. 234 ГК РФ регламентирует, что если лицо добросовестно, открыто и непрерывно владеет собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет как своим, но при этом не является собственником этого имущества (земельного участка), то оно может приобрести право собственности на это имущество . П.2 ст.214 ГК РФ указывает, что земля и другие природные ресурсы, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц либо муниципальных образований, являются государственной собственностью. Это означает, что при отсутствии права частной собственности на земельный участок он является государственной или муниципальной собственностью. Отметим, что это относится именно к земле (земельным участкам), тогда как недвижимость, расположенная на ней или движимое имущество имеет иной правовой статус.

Таким образом, по основанию приобретательной давности может возникнуть лишь право частной собственности на земельный участок (физического или юридического лица), но никак не муниципальная (или государственная) собственность. У лица, которое приобрело право собственности на недвижимое и иное имущество в силу приобретательной давности, возникает с момента его государственной регистрации (если, конечно, это право подлежит такой регастрации).

Для приобретения права собственности в порядке приобретательной давности обязательно:

1. Должен истечь срок давности владения (который составляет 5 лет для движимого имущества, а для недвижимости, в том числе и для земельных участков – 15 лет). Следует учесть, что давностный владелец может присоединить ко времени своего владения время, в течение которого имуществом владел его правопредшественник, если, конечно, владение предшественника тоже удовлетворяло всем указанным в законе условиям и если к нынешнему владельцу имущество перешло в порядке общего или специального правопреемства. До истечения срока давностный владелец является беститульным владельцем.

2. Давностный владелец должен владеть имуществом как своим собственным без оглядки на то, что у него есть собственник. Это условие в определенной степени совпадает со следующим.

3. Добросовестность владения, означающая, что владелец не знает и не должен знать об отсутствии у него права собственности. При этом отсутствие правоустанавливающего документа само по себе еще не означает недобросовестности владельца.

4. Владелец должен владеть имуществом открыто, т.е. не скрывать его и не таить от окружающих.

5. Давностное владение, отвечающее всем перечисленным выше условиям, обязательно должно быть непрерывным, т.е. должны отсутствовать со стороны владельца действия, свидетельствующие о признании им обязанности вернуть вещь собственнику или предъявленные со стороны собственника иски о возврате имущества.

Земельные участки приобрели статус недвижимого имущества лишь с принятием 31 мая 1991 г. Основ Гражданского законодательства Союза ССР и союзных республик, ст. 4 которых прямо относит земельные участки к объектам недвижимости.

Одним из обязательных условий применения ст. 234 ГК РФ, как уже было отмечено выше, является добросовестность владения. В связи с этим необходимо отметить, что раньше, согласно Конституции СССР от 7 октября 1977 г. и Основам законодательства СССР и Союзных республик о земле от 28 февраля 1990 г., единственным собственником земли выступало государство. Передача земельных участков в собственность граждан и юридических лиц стала возможна лишь с 1 января 1991 г. с принятием Закона РСФСР от 27 декабря 1991 г. N 460-1 «Об изменениях Закона РСФСР „О земельной реформе“ в связи с принятием Постановления Съезда народных депутатов РСФСР „О программе возрождения российской деревни и развития агропромышленного комплекса“ и Закона РСФСР „Об изменениях и дополнениях Конституции (Основного закона) РСФСР“.

Владение земельным участком „как своим собственным“ должно подразумевать, что владелец „заботился“ в течение всего давностного срока об имуществе как о своем собственном, т.е. фактически нес бремя его содержания и ответственность за него. Скажем, владелец уплачивал земельный налог в течение ВСЕГО периода пользования этим участком. Далее, владелец мог осуществлять разного рода мероприятия по поддержанию земельного участка в приемлемом состоянии или даже улучшал его. К примеру, владелец удобрял почву на этом участке, выращивал специальные сорта растительности, благотворно влияющие на плодородие почвы, очищал его от камней, пней, корней деревьев, осуществлял мелиоративные работы, построил ограждение и т.д.

Считается, что срок приобретательной давности начинается с момента истечения срока исковой давности по иску об истребовании имущества из незаконного владения лица, у которого оно находится (п. 4 ст. 234 ГК РФ), причем течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права (ст. 200 ГК РФ). Длительность срока исковой давности в данном случае составляет 3 года (ст. 196 ГК РФ).

В течение трех лет с момента, когда собственник участка узнал о факте владения им со стороны другого лица, он (собственник) имеет право подать в суд иск об истребовании своего имущества из чужого незаконного владения. При этом лицо, ранее владевшее земельным участком, обратившееся к новому владельцу участка с иском об истребовании его, должно доказать, что он (участок) принадлежит ему на праве собственности (например, предоставив Выписку о праве собственности; если таковое отсутствует, то ему целесообразно вначале оформить свое право собственности на этот земельный участок в соответствии с законом. Ибо, в противоположном случае суд может отклонить иск, что, кстати, подтверждается судебной практикой (п. 4 Обзора практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав (приложение к информационному письму Президиума ВАС РФ от 28 апреля 1997 г. N 13).

Вместе с тем, если лицо (более ранний владелец) сможет доказать, что действительно является собственником имущества, то оно имеет право истребовать имущество (земельный участок) даже в том случае, если основания передачи имущества новому владельцу ранее не были им оспорены в судебном порядке (п. 15 Обзора).

Ответчиком по делу будет являться фактический незаконный владелец, у которого фактически находится земельный участок (землепользователь).

Приобретательная давность не может распространяться на самовольно возведенное строение, расположенное на неправомерно занимаемом земельном участке (Обзор судебной практики Верховного Суда РФ за первый квартал 2003 г. (по гражданским делам), утв. Постановлением Президиума ВС РФ от 9 июля 2003 г.).

В соответствии с разъяснениями, которые содержатся в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ и Верховного Суда РФ от (дата) N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (пункты 15 — 21), применение приобретательной давности в отношении земельных участков имеет индивидуальные особенности; а именно: приобретательная давность может быть применима к бесхозяйным земельным участкам, но только к тем из них, от права собственности на которые собственник отказался; кроме того, она может применяться к земельным участкам, находящимся в частной собственности и которыми лицо владеет при соблюдении предусмотренных п. 1 ст. 234 ГК РФ условий. По поводу всех иных земельных участков — они не являются бесхозным имуществом. Дело в том, что все иные земли в Российской Федерации являются либо муниципальной, либо государственной собственностью.

Кроме того, имеется судебная практика, когда право приобретательной давности на земельные участки не признавалось за истцами в силу того, что они владели ими НЕЗАКОННО, т.е. не имея полномочий собственника. С одной стороны, это противоречит ч.1 ст. 234 ГК РФ, которая предусматривает владение имуществом (земельным участком) КАК СВОИМ, т.е. она и не требует наличия права собственности на него. С другой стороны, факт добросовестного владения означает, что владелец не знает и не должен знать об отсутствии у него права собственности.

Если владелец, пользуясь и владея не своим земельным участком, считал, что этот участок находится в частной собственности, следовательно, имеется его собственник. Это означает, что у владельца право собственности на этот земельный участок отсутствует, о чем он знал.

Владелец мог также считать, что это такой земельный участок, от которого собственник отказался. Но и в этом случае владелец знал, что право собственности на данный участок у него отсутствует.

Если же владелец считал, что земельный участок находится не в частной собственности, то в соответствии со ст. 214 ГК РФ, он является муниципальной или государственной собственностью. При этом участок также не находится в собственности владельца.

Следовательно, получается, что в любом случае в отношении земельных участков ст. 234 ГК РФ не работает. По крайней мере, суды нередко делают вывод о незаконности владения земельным участком и на этом основании отказывают в иске на праве приобретательной давности. Как правило, в подобных случаях суды делают вывод о невозможности признать законным факт незаконного (ибо оно не принадлежит владельцу на праве собственности) владения имуществом, хотя добросовестность в порядке ст. 234 ГК РФ может присутствовать. Правда, суды ее, как правило, отрицают, ссылаясь на незаконность владения. Несмотря на то, что, на самом деле, из содержания ст. 234 ГК РФ о добросовестности владения как раз и следует его законность – даже при наличии факта отсутствия права собственности (на земельный участок): главное, чтобы об этом не знал и не должен был знать владелец. Ибо доказать последнее, очень часто, не представляется возможным.

Отметим, что относительно другого имущества ситуация представляется совсем иным образом. Например, гражданин может владеть автомобилем, собственник которого неизвестен и установить которого не представляется возможным по причине отсутствия госномеров и иных доказательств. Тогда как установить характер права собственности и определить собственника земельного участка несложно: следует подать заявку на получение сведений о нем в Росреестр (Кадастровую палату). Последний выдаст достоверную информацию обо всех собственниках, которые когда-либо регистрировали свое право собственности на данный земельный участок (при условии, что эта информация там ИМЕЕТСЯ). Или можно обратиться с заявлением в местную администрацию, которая также хранит сведения о собственнике, так как любой участок отчуждается по соответствующему постановлению. Вот при отсутствии такой информации в Росреестре, в местной администрации как раз может появиться возможность применения ст. 234 ГК РФ о праве приобретательной давности.

В иных же случаях, видится, что способ приобретения земельного участка в собственность, основанный на приобретательной давности, скорее всего, не поможет. Ведь если суду не будут предоставлены доказательства того, что земельный участок находится в частной собственности, он не сможет применить ст. 234 ГК РФ. А если такие доказательства есть, то при наличии частной собственности на участок суд, скорее всего, также не сможет применить эту норму, но уже по другой причине: в силу недобросовестности владения. Поэтому, что бы там ни говорили теоретики права, применение приобретательной давности для целей оформления прав на земельный участок, в рамках действующего законодательства, возможно лишь в редких случаях, например, когда собственник сам отказался от этого участка. За редким исключением, судебная практика здесь – отказная.

Правда, может получиться применить эту норму (лишь теоретически) в том случае, если на владельца перешло право узаконения земельного участка от прежних собственников, ибо в таком случае ему не знает и не должен знать об отсутствии у него права собственности в силу того, что право собственности принадлежит ЕМУ и он знает об этом своем потенциальном праве, которое, однако, еще не оформлено в законом установленном порядке, т.е. добросовестность выполняется. Хотя, нам неизвестны соответствующие случаи из судебной практики, когда суды применяли бы эту норму. Ибо при таких обстоятельствах применяются иные способы приобретения права собственности на земельные участки. Хотя, об этом говорить пока что рано. Вот после 01 марта 2015 г., когда возможности по приобретению земельных участков в собственность стали несколько ограниченными, быть может, приобретательная давность — это один из запасных вариантов в этом случае. Правда, неизвестно, насколько адекватно эта норма будет учитываться судами. И, в любом случае, эта норма не может быть применена, если земельный участок не находится в частной собственности. Т.е. ее использование возможно лишь в целях признания права собственности на землю, но никак не при признании права на (бесплатную) приватизацию земельного участка.

www.dissertacii-diplom-ufa.ru

Что такое приобретательная давность на земельный участок в 2018 году

Пробелы российского законодательства в сфере земельных правоотношений обусловили ситуацию, когда граждане годами владеют землей, не являясь собственниками.

Решением проблемы может быть норма о приобретательной давности. В некоторых случаях получение права собственности на землю на основании приобретательной давности становится способом стать законным владельцем имущества.

Но при этом потребуется знать ряд правовых тонкостей. Пренебрежение таковыми может повлечь существенные финансовые и временные затраты, а также отрицательное решение суда.

Что же такое приобретательная давность как основание возникновения права на земельный участок в 2018 году и как ей воспользоваться?

Общие моменты

Положения о приобретательной давности вряд ли можно считать новеллой российского законодательства.

Такой инструмент известен был еще в дореволюционное время. Применяется норма и большинством государств континентальной системы права.

Нужно заметить, что в ГК РФ от 1922 и 1964 годов не существовало понятия о приобретательной давности как способе обретения права собственности на имущество.

Ст.50 Основ гражданского законодательства СССР 1991 года устанавливала, что гражданин или юрлицо, не выступающие законными собственниками имущества могли обрести право на него в силу давности владения.

В отношении недвижимости предполагалось пятнадцать лет добросовестного и открытого владения, а в отношении прочего имущества данный срок сводился к пяти годам.

В российском законодательстве возможность признания в судебном порядке права собственности на данном основании появилась в 2006 году.

Закон гласит, что владелец участка земли, который владеет землей в течение пятнадцати лет при соблюдении определенных условий вправе обрести законное право собственности.

Но вместе с тем существуют и ограничения. Так в собственность может передаваться не любая земля. Нельзя получить участок, выведенный из оборота или имеющий определенные ограничения.

С юридической точки зрения возникновение частного права собственности по сроку давности допустимо лишь в отношении земли, являющейся частной собственностью или не имеющей хозяина.

Если говорить о цели данной нормы, то принятие ее обусловлено периодом, когда недвижимость покупалась/продавалась без надлежащего оформления.

Понятно, что расписка или устная договоренность не может приниматься Росреестром в качестве основания для регистрации права.

Сюда же нужно отнести и ситуации, когда правоустанавливающие документы утеряны безвозвратно.

Приобретательная давность для многих владельцев земельных участков стала способом узаконить свое право владения на землю в официальном порядке.

Определения

Прежде всего, следует определить, что подразумевает закон под участком земли.

В Земельном Кодексе РФ земельный участок как объект права собственности признан вещью недвижимой, какая являет собой часть земной поверхности.

При этом характеристики дозволяют определить ее как вещь индивидуальную. Под характеристиками понимается наличие четких границ.

Местоположение, площадь и правовой статус участка отображаются в государственном кадастре недвижимости.

Правовой статус участка предопределяет форму законного владения, целевое предназначение, позволенное использование.

Что касается понятия собственности, то собственность как категория экономическая является вечной.

По отношению к собственному имуществу собственник имеет три права:

То есть собственник волен распоряжаться имуществом по собственному усмотрению, если это не нарушает прав третьих лиц.

Право собственности на недвижимость должно быть надлежащим образом зарегистрировано.

Обладание землей без права собственности предполагает возможность ее использование, но не дает права распоряжения.

Отсюда становится понятным предназначение приобретательной давности. Получив законное право собственности, владелец земли может распоряжаться ей любым образом.

Приобретательная давность на земельный участок это мера, на основании какой субъект может обрести право собственности на вещь, какой он владеет в течение определенного законом времени.

На каких условиях

Главным условием для появления права собственности на недвижимое имущество в силу давности владения становится обладание объектом на протяжении пятнадцати лет.

При этом должны быть соблюдены такие принципы:

Но для оформления земли в собственность недостаточно указанных оснований. Необходимо их подтвердить — документами, свидетельскими показаниями и т.д.

Оформление недвижимости по давности владения предполагает судебное рассмотрение вопроса.

При этом тщательно изучаются доказательства, подтверждающие соблюдение требуемых условий. Но и здесь есть нюансы.

Срок давности владения исчисляется с момента, когда земля поступила в обладание потенциального правообладателя.

Но если участок может быть истребован у владельца юридическим собственником, то период обладания исчисляется с момента окончания периода исковой давности.

Непрерывность владения предполагает, что земля не выходила из владения лица, притязающего на обретение права собственности, в течение пятнадцати лет.

Но при этом также не считается прерыванием срока, когда участок был передан иному лицу в порядке правопреемства по наследству в силу закона.

Владение землей как своей собственной подразумевает, что владелец использовал полезные свойства земли в соответствии с ее назначением.

Но при этом приобретательная давность неприменима, если владение участком стало возможно в результате договорных отношений (аренда, хранение, безвозмездное пользование и подобное).

Исключение составляют случаи, когда передача по договору не была надлежаще оформлена.

Под открытостью владения понимается, что окружающие потенциально должны были иметь вероятность наблюдать владение землей конкретным человеком.

Важное значение имеет и добросовестность. Здесь предполагается внутреннее убеждение гражданина в законности своего владения и его обоснованности.

Если же человек знал, что у земли имеется фактический владелец, но при этом он самовольно занял участок, то такое владение добросовестным не признается.

Нормативное регулирование

Регулирует положение о приобретательной давности ст.234 ГК РФ. Здесь приведены основные условия, при каких может быть оформлено право собственности.

Здесь же говориться о том, что решение о присвоении права собственности в силу давности владения принимается исключительно в судебном порядке.

При этом имеют значение такие тонкости как статус участка. В частности земля должна быть бесхозяйной.

Согласно ст.225 ГК РФ бесхозяйной считается вещь, какая не имеет собственника либо собственник какой неведом или же в отношении какой собственник отказался от своего права.

По п.2 ст.53 ЗК РФ отказ от права собственности на землю выполняется через подачу надлежащего заявления в регистрационный орган.

Право собственности завершается с момента госрегистрации прекращения данного права.

Когда права на землю зарегистрированы в установленном порядке и собственник не отказывался от своего права, то основания для признания участка бесхозяйным отсутствуют.

Как ввести в эксплуатацию индивидуальный жилой дома, читайте здесь.

Земля, как собственность физлица, не попадает под определение ст.225 ГК РФ и не может быть признана бесхозяйной.

Разъяснения Постановления Пленума ВС РФ №10 (п.16, п.19) и Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010, а также положения ст.225 и ст.234 ГК РФ сводятся к тому, что по приобретательной давности право собственности на земельный участок может возникать как в отношении бесхозяйной земли, так и касательно участка, принадлежащего иному лицу.

Как оформить земельный участок по приобретательной давности

Оформление земли в собственность по приобретательной давности предполагает межевание участка и выполнение кадастровых работ.

Но потребуется и подтверждение законности получения права. Регистрируется право собственности на основании постановления суда, подтвердившего возникновение данного права в силу давности владения.

Получив кадастровый паспорт и план, а также подобающее решение суда, можно регистрировать землю в Росреестре.

Право собственности на землю подтверждает соответствующая запись в ЕГРН.

Правоподтверждающим документом становится выписка из ЕГРН, в которой указан владелец имущества.

Пакет документов

Подготовка доказательной базы для суда становится самым основным моментом. Без наличия веских аргументов исковое заявление останется без рассмотрения.

Решение принимается именно на основании предоставленных доказательств, подтверждающих факты открытости, непрерывности, добросовестности владения.

Перечень бумаг может различаться в зависимости от обстоятельств, но в качестве базовых документов, прилагаемых к иску, выступают:

Важно! Признание судом права собственности и регистрация такового в Росреестре не исключает, что в будущем регистрация будет оспорена в суде третьими лицами, считающими себя законными владельцами земли.

Порядок оформления

После того как исковое заявление будет рассмотрено и суд вынесет положительное решение, можно начинать оформление земли в собственность.

Учесть нужно, что в судебном постановлении должен четко идентифицироваться участок земли.

То есть указывается местоположение участка, его площадь, кадастровый номер. Если земля не состоит на кадастровом учете, то и регистрация прав собственности в отношении нее невозможна.

В Росреестр потребуется предоставить следующий пакет документов:

  • заявление на внесение записи в ЕГРН о закреплении права собственности по судебному постановлению;
  • правоустанавливающий документ на участок, коим становится решение суда;
  • документ, заверяющий личность заявителя;
  • данные кадастрового паспорта и копия кадастрового плана;
  • квитанция о выплате госпошлины за регистрацию.

В течение тридцати дней с момента подачи документов в ЕГРН будет внесена надлежащая запись, и владелец земельного участка станет его законным собственником.

То есть начинать оформление земли по сроку давности надлежит с обращения в суд.

Какой может быть срок

В ст.234 ГК срок давности владения определен как пятнадцать лет. Но отдельные факты данный период могут изменить. Выше уже упоминалось о правопреемстве.

Если фактический владелец получил землю по наследству, приняв таковое фактически в силу закона, то периодом владения землей признается и то время, в течение какого ей владел наследодатель.

Конечно при условии соблюдения необходимых условий владения. Еще один момент касается возможности истребования имущества прежним владельцем.

По ст.301 ГК РФ собственник вправе истребовать имущество из чужого владения. Для этого подается иск в суд в течение трех лет.

И если истец сможет документально подтвердить законность права, то имущество возвращается. Препятствием не является и решение суда.

Таким образом, говорить о том, что фактический владелец получил неоспоримое право собственности можно не ранее, чем по истечении восемнадцати лет.

При этом по истечении пятнадцати лет выносится судебное решение, дающее право законного обладания. И еще три года длится период исковой давности по истребованию имущества.

При муниципальной собственности

Применение приобретательной давности сопряжено с различными спорными моментами.

Поверхностное изучение нормы позволяет предположить, что достаточно занять любой участок земли и владеть им не менее пятнадцати лет, чтобы получить на него законное право.

Часто споры касаются ситуаций, в которых гражданин занял участок земли, принадлежащей государству или муниципалитету.

Порой на этой земле строится дом, и никто этому не препятствует. Теоретически закон допускает применение приобретательной давности.

Видео: приобретательная давность

Но по факту гражданин нарушил права собственности государства или муниципального образования. Потому самострой должен быть снесен, а самозахват земли наказан в административном порядке.

Если внимательно изучить законодательство, то ясно, что в отношении муниципальной собственности приобретательная давность не действует.

Земля не является бесхозяйной, собственник известен (может быть установлен по соответствующей базе) и собственник не отказывался от своего права.

Как правильно составить исковое заявление

Исковое заявление оформляется в соответствии с общими правилами составления исков (данные заявителя, получателя, исковое требование, изложение оснований).

При этом возможны две формы документа — иск об установлении факта приобретательной давности или иск о признании права собственности в порядке приобретательной давности.

Второй вариант не вызовет в регистрирующих органах сомнения по поводу права заявителя на участок.

Образец составления иска можно представить так:

  • данные судебного органа, куда подается заявление (наименование);
  • данные истца (адрес, Ф.И.О.);
  • ответчик;
  • цена иска;
  • наименование заявления;
  • изложение обстоятельств дела;
  • суть искового требования со ссылкой на соответствующие нормативы;
  • перечень приложенных документов;
  • дата подачи иска;
  • подпись заявителя.

Указание цены иска требуется для установления подсудности и размера пошлины.

При цене иска до 50 тысяч рублей дело рассматривает мировой судья по месту нахождения имущества, иск свыше этой суммы рассматривается в районном суде.

Цена иска обусловлена инвентаризационной стоимостью согласно документам из БТИ.

Ответчиком должен стать прежний владелец, но поскольку в данном случае он неизвестен, то можно такового не указывать.

Или же ответчиком может выступать местный орган Росимущества.

Судебная практика

По вопросам использования приобретательной давности судебная практика весьма неоднозначна.

Например, не распространяется данная норма на самовольно выстроенные постройки, размещенные на неправомерно занятых участках земли.

Существует практика, когда право давности владения землей не признавалось по причине того, что истец владел имуществом незаконно, не располагая полномочиями собственника.

С одной стороны это прекословит положениям ст.234 ГК, где говорится о владении имуществом как своим, но без права собственности.

С иной стороны добросовестное владение полагает, что владелец не ведает и не должен знать об отсутствии у него права собственности.

Когда владелец полагал, что у земли наличествует собственник или имел сведения об отказе собственника от своего права, то он знал, что у него право собственности отсутствует.

Если же владелец предполагал, что собственник отсутствует, то, следовательно, принадлежит земля государству и опять же право собственности не допустимо.

jurist-protect.ru

Смотрите так же:

  • Пособия по рисованию для детей Детские развивающие игры, уроки, поделки Игры для детей, поделки, аппликации, оригами, раскраски, рецепты. Учебник по рисованию для детей Изобразительное искусство Книжная полка Наше новое приобретение - учебник по рисованию для первого […]
  • Код права собственности Подтверждение права собственности на домен с помощью Google Analytics Если вы используете Google Analytics для отслеживания трафика веб-сайта в домене, вы можете подтвердить право собственности на домен и активировать G Suite с помощью […]
  • Жалоба на судоисполнителей Куда жаловаться на судебных приставов? Куда жаловаться на судебных приставов – такой вопрос нередко возникает у граждан, пытающихся вернуть долги при помощи судебных приставов-исполнителей. Конечного результата от приставов можно ждать […]
  • Следственный комитет комсомольск на амуре Комсомольский-на-Амуре следственный отдел на транспорте Адрес: 681013, Хабаровский край, г. Комсомольск-на-Амуре, ул. Красногвардейская, 34 Телефон: тел/факс 8 (4217) 54-36-88 Руководитель: Кутиков Дмитрий Сергеевич Заместитель […]
  • Ульяновск адвокаты по уголовным делам Адвокат по уголовным делам. Уголовный адвокат в Ульяновске. Адвокат Солодовников Денис Владимирович Не откладывайте на потом, звонок адвокату! Номер телефона адвоката по уголовным делам: (8-903-33-757-29) должен быть, записан у Вас в […]
  • Приказ о создании производства Приказ о создании производства Приказы по основной деятельности Приказ – правовой акт, издаваемый руководителем органа управления (предприятия, организации), действующим на основе единоначалия, для решения основных и оперативных задач, […]

Обсуждение закрыто.