Возврат аванса за квартиру образец

Оглавление:

Как вернуть аванс, если сделка покупки не состоялась?

Практика заключения договора аванса при подготовке сделок купли-продажи квартир является довольно распространенной. Согласно статистике, такой документ подписывается примерно в 15% случаев. По мнению продавцов, он отражает серьезность намерений покупателя и является гарантией исполнения его обязательств в рамках сделки по покупке жилья.

Компенсации не будет?

Но на деле продавец обычно теряет аванс в случае отмены сделки, кроме того, от него могут потребовать заплатить проценты за пользование чужими деньгами. Однако по порядку.

Договор об уплате аванса заключают стороны сделки – покупатель и продавец. Последний в этой ситуации рассчитывает на то, что, если рыбка сорвется с крючка, он сможет оставить себе деньги в виде компенсации за потерянное время и упущенную возможность найти других претендентов на квартиру. В этом его убеждает и содержание договора, в котором говорится, что при срыве сделки по вине покупателя продавец получает сумму, равную двойному размеру аванса. Но в реальности эта гарантия не работает. Более того, продавец может потерять часть собственных денег, которые с него могут потребовать за то, что он какое-то время пользовался чужими средствами. Размер процентов зависит от учетной ставки ЦБ на текущий момент и составляет в среднем около 9% годовых.

Подмена понятий

Изучаем правила рынка: аванс или задаток

Фундаментальной ошибкой продавцов является уверенность, что аванс выполняет те же функции, что и задаток, но это есть большое заблуждение. Аванс, в отличие от задатка, не может служить средством обеспечения сделки, и в этом их кардинальное отличие. Заключение договора о внесении аванса не дает права продавцу удерживать средства покупателя в случае срыва сделки. В отсутствие основного договора купли-продажи этот документ не может возлагать на покупателя денежные обязательства. Аванс представляет собой всего лишь часть денег, причитающихся с покупателя и уплаченных им продавцу до заключения основного договора, и не более того.

В случае, если сделка развалилась, не дойдя до своего логического финала, продавец просто должен вернуть деньги несостоявшемуся покупателю. Если же он отказывается это сделать, покупатель может написать заявление в суд о возврате аванса и признании договора не имеющим силы. Более того, у стороны, инициировавшей иск, появляется основание потребовать от собственника квартиры процентов за пользование его финансами за время, в течение которого они были в его распоряжении. Основанием для такого требования является статья 395 Гражданского Кодекса РФ. Как уже было сказано выше, расчет процентов будет осуществляться по банковской ставке, установленной Банком России.

Судебные решения по возврату аванса

Признать аванс задатком может только суд

Если дело доходит до обращения в инстанции, то продавцы пытаются убедить суд признать аванс задатком. Понятие задатка определяется статьей 380 ГК РФ, в которой говорится, что задаток выдается одной из сторон сделки другой стороне в качестве гарантии исполнения взятых на себя обязательств в счет средств, причитающихся к выплате по договору.

Статья 381 ГК РФ гласит, что в случае, если сделка срывается по вине стороны, уплатившей задаток, то средства остаются в распоряжении второй стороны.

Такой исход полностью соответствует интересам продавца, но суды руководствуются в этом случае положениями статей 421 и 422 Гражданского Кодекса, признающими недействительным включение в договор аванса положений, применяемых к договорам о внесении задатка, а именно – об ответственности сторон за срыв сделки.

Поэтому, если стороны не доходят до заключения основного соглашения, по которому недвижимость переходит в собственность покупателя, то договор об авансе теряет свою силу. Деньги, уплаченные в качестве аванса по будущей сделке, должны быть возвращены несостоявшемуся покупателю согласно статье 1102 ГК РФ. Отказ от возврата квалифицируется как неосновательное обогащение за чужой счет.

В этой ситуации продавцы оказываются в проигрыше потому, что вовремя не взяли на себя труд разобраться с юридической терминологией. Многие из них искренне полагают, что договор об авансе является полноценной заменой соглашению о внесении задатка, или даже воспринимают его в качестве предварительного договора купли-продажи. Однако эти аргументы не могут повлиять на решение суда.

Расписка нужна!

Если покупатель вносит аванс в качестве предоплаты за жилье, ему даже не требуется заключать договор. Достаточно взять с продавца расписку с указанием суммы, уплаченной авансом за квартиру, адреса и параметров объекта, а также даты заключения сделки. Имея на руках такой документ, покупатель без труда сможет взыскать с противоположной стороны свои средства. Правда, известны случаи, когда суд возвращал аванс истцу даже без расписки.

Лучше обойтись без риска

Иски по возврату авансов не являются чем-то из ряда вон выходящим в судебной практике. Их широкое распространение говорит о низком уровне юридической культуры населения.

В отличие от аванса, задаток налагает на покупателя определенные обязанности. В случае отказа от сделки эти деньги будут для него потеряны. Поэтому рыночные эксперты не рекомендуют покупателям заключать договор задатка ввиду его явной невыгодности.

Насколько бы серьезными ни были намерения сторон, но жизнь есть жизнь, и она порой преподносит неприятные сюрпризы. Возможно, потенциальный покупатель действительно со всей серьезностью намеревается приобрести понравившуюся квартиру, но у него могут появиться обстоятельства, требующие денежных расходов, или квартиру не одобрит банк. Бывают и более драматичные причины срыва сделок. Тогда покупку придется отложить, а то и вовсе отменить. В конце концов, у него может появиться другой, более предпочтительный вариант, так зачем же загонять себя в тесные рамки неприятных обязательств и добавлять хлопот в этот, и без того непростой период жизни, требующий от человека определенных усилий и связанный с сильным стрессом?

Популярные новости недвижимости

Комментарии (1)

очень правильная и грамотная статья.у меня ситуация похожа только не с квартирой ас покупкой 2х элитных котят внесла аванс через 2 дня попала в трудную жиз.ситуацию.попросила вернуть деньги.получила отказ.сейчас дело передаем в суд.

spbguru.ru

Задаток при покупке квартиры

Вернуть аванс за квартиру то же не просто

Статья будет полезна для любого договора, где присутствует аванс, покупка недвижимости — это частный случай

Адвокат Гордон Андрей Эдуардович

Адвокатская палата Московской области

Внесение аванса при покупке квартиры — повсеместная практика. Внести аванс за квартиру не сложно, в этом уверены большинство покупателей квартир и иной недвижимости. По нашей практике, часть сделок купли-продажи квартир заканчиваются на этапе внесения аванса. Но это потому, что мы знаем кому, сколько, зачем и как вносить аванс. Так же, нам известно:

Возврат аванса — существенно сложнее. Не редко, затрудняются вернуть аванс даже крупные агентства недвижимости.

А вернуть аванс из крупного агентства недвижимости — это искусство!

Развивающаяся семимильными шагами отрасль информационных технологий сделала доступными широким массам населения России базы данных о продаже недвижимости.

Вооруженные интернет-знаниями и интернет-опытом многочисленные покупатели квартир не опасаются самостоятельно проводить сложные сделки, на пример, по обмену квартир, включающие несколько отдельных сделок купли-продажи. А что касается аренды жилья — случаев жульничества там море!

Регулярно самодеятельные покупатели квартир и арендаторы становятся легкой добычей не чистых на руку продавцов и арендодателей квартир. Нет, деньги или квартиры теряют не многие, но потеря аванса или залога при выборе квартиры – повсеместная практика.

Давайте разбираться, как вернуть аванс.

Покупка квартиры, покупка машиноместа в подземном паркинге или загородного дома, как известно, длительный процесс. Наконец, квартира выбрана. Покупателю все нравится: и район, и дом, и вид из окна. С ценой то же договорились.

Вот тут начинаются варианты.

АВАНС или ЗАДАТОК?

В отдельных ситуациях возврат аванса должен быть запланирован. Например, в альтернативных сделках – когда продается одна квартира и покупается другая. В этом случае, продавец берет аванс и сам вносит аванс за другую. Аналогичная ситуация может оказаться и у контрагентов продавца. Тогда одномоментно совершаются 2, 3 а иногда и 4 сделки.

Соответственно на этапе подбора и подготовки сделок каждая из квартир будет проходить проверку, и продавец, внесший аванс может отказаться от покупки выбранной квартиры, и ему придется возвратить принятый аванс за свою квартиру.

По технологии риэлторов, выбор квартиры должен завершаться ее «бронированием». В этот временной промежуток покупатель готовиться к заключению договора купли-продажи. Необходимо проверить квартиру на юридическую чистоту, проверить продавца, подготовиться к расчетам и т.д. В альтернативных сделках в этот период проходит проверки альтернативных квартир. На это нужно время, за которое квартиру могут продать другому покупателю.

Такую остановку продаж квартиры обычно оформляют отдельным договором между продавцом и покупателем квартиры, иногда это происходит и в устной форме.

Беседы с многочисленными «погоревшими на авансах» покупателями квартир показали: все понимают необходимость такой остановки и знают о необходимости заключить специальный договор. Но что это за договор и его особенности знают единицы.

Пояснения покупателей одни и те же: я конечно готовлюсь к покупке квартиры, но вдруг, появится более интересная квартира, тогда я заберу аванс и буду покупать другую квартиру.

Пояснения продавцов: получив деньги, буду продавать все равно, вдруг найдется покупатель на большую цену. Тогда деньги верну покупателю. Если покупатель откажется, тогда я деньги оставлю, ведь это задаток.

Большинство покупателей считают уплаченные деньги авансом, Большинство продавцов – задатком.

В описанной выше ситуации альтернативной сделки следует заключать авансовое соглашение, и рискованно соглашение о задатке (альтернативные сделки регулярно разваливаются на этапе подготовки).

Чем не выгоден задаток для покупателя и для продавца?

В случае необоснованного отказа покупателя от покупки квартиры задаток не возвращается.

В случае отказа продавца от продажи, сумма задатка возвращается в двойном размере.

Таким образом, задаток «обоюдо опасный» договор для обеих сторон.

Как отличить договор задатка?

Любой договор – права и обязанности его сторон.

Задаток – денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Так определяет задаток Гражданский кодекс Российской Федерации в статье 380.

Основные признаки договора задатка – 1) заключается только в письменной форме, 2) должен содержать условие о признании произведенного покупателем платежа «в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения».

Все без исключения договоры агентств недвижимости, с которыми нам пришлось столкнуться при сопровождении покупки квартир и иной недвижимости, по своей сути являлись договорами задатка. Можете быть уверенными: если вы покупаете квартиру через агентство продавца, для бронирования квартиры вам предложат подписать договор задатка.

Не имеет значения, какое название у договора. Он может быть озаглавлен просто: соглашение, договор, или предварительный договор купли-продажи квартиры, или иным образом. Суть договора содержится не в названии а в его содержании.

Внимательно читайте текст договора. Как правило, это несколько листов, и главное, будет расположено не на первом листе. Ищите фразы: «обеспечение обязательства», «уплаченная сумма не возвращается» и т.д.

Договор специально пишут так, что иногда правильно квалифицировать договор затрудняются даже юристы, специализирующиеся на сопровождении покупки квартир. Только опыт систематической подготовки сделок купли-продажи квартир и знание методик работы агентств недвижимости позволяет защитить деньги покупателя и заключить договор на выгодных покупателю условия, или применить другой договор, или значительно снизить возможные риски покупателя.

Требуйте разъяснений неясных пунктов договора. Если что-то в тексте договора вам не нравится, требуйте эти положения из договора убрать или изложить в предложенной вами редакции. Вы убедитесь, ни одно агентство править свой договор под ваши пожелания не станет. Позиция будет жесткой: «Или подписывайте такой договор, или бронировать квартиру не будем».

Внимание : С 2015 года продавцы применяют новую «фишку» — платеж по авансовому договору называют «обеспечительным платежом». И покупатели легко подписывают такой договор! Ведь обеспечительный платеж, это не задаток, значит продавец его вернет.

Ошибаетесь, господа покупатели! Обеспечительный платеж вернуть не проще, чем задаток.

Особенно подобными выкрутасами грешат крупные брендовые агентства.

Второй признак задатка – крупная сумма в договоре. В Москве, в зависимости от категории квартиры, сумма по договору доходит до 500 тыс. руб.

Авансовый договор на покупку квартир, или как их иногда называют авансовое соглашение или соглашение об авансе.

Господа покупатели и продавцы, авансовый договор, как вид или особая форма договора не существует!

В практике покупки квартир и другой недвижимости устоялись несколько видов авансовых договоров, что позволяет говорить, что Авансовое соглашение — это слэнговое выражение риелторов, под которым понимают группу видов договоров о передаче денежных средств покупателем в счет уплаты за квартиру (или иную недвижимость), которую он намерен купить. В частности, авансовый договор содержит условия о расчетах за квартиру с обязательным внесением аванса и условиями его возврата покупателю.

По составу сторон Авансовый договор может быть между продавцом и покупателем, между агентством недвижимости и покупателем.

По юридической конструкции, это могут быть предварительный договор купли-продажи, или расписка, или иная форма.

Основной признак авансового договора – содержащиеся в его тексте условие об уплате покупателем сумме, в качестве аванса, в счет уплаты цены покупаемой квартиры до заключения основного договора купли-продажи. Аванс носит только функцию оплаты и доказательства намерения. Задаток – дополнительно еще и обеспечение.

Именно это отличие от задатка, позволяет покупателю (плательщику аванса) в случае не исполнения обязательства продавцом, или на условиях авансового договора требовать возврата суммы аванса.

Вернуть уплаченную сумму по авансовому договору возможно если вы правильно составили этот договор, правильно договор исполняете, соблюдаете правила по возврату аванса. При внесении аванса не торопитесь, изучите предложенный вам договор, внесите в него исправления и дополнения.

В случае отказа продавца вернуть аванс покупатель вправе требовать возврата в судебном порядке обратившись с иском в суд.

Типичные ошибки покупателей при внесении аванса

Покупатели совершают четыре группы ошибок:

  • Неправильно заключают договор об авансе
  • Неправильно исполняют договор
  • Неправильно действуют при возврате
  • Неправильно действуют при отказе продавца вернуть аванс

Как правильно заключить договор об авансе за квартиру:

Правильно договор может быть заключен только с полномочным лицом – собственником квартиры, или лицом, действующим на основании доверенности.

Рекомендуем заключать авансовый договор в письменной форме, с изложением в его тексте всех существенных условий, на которых будет заключаться договор купли-продажи квартиры в будущем.

Платеж по авансовому договору именовать только «аванс».

В договоре не должно быть упоминаний, ни о каких обеспечениях обязательств этим платежом.

Для покупателя удобно (и обязательно) указать срок на который уплачивается аванс.

По окончании этого срока покупатель или возвращает аванс покупателю, или заключается договор купли-продажи квартиры и аванс зачитывается в счет цены квартиры.

Рекомендуем указать в договоре каким образом осуществляется переписка между сторонами, каким образом в какой срок возвращается аванс.

Как правильно исполнить договор об авансе за квартиру:

Основное правило покупателя – уплата аванса должна быть оформлена в письменной форме отдельным документом. Как? Например, распиской продавца квартиры.

Типичная ошибка – заключают договор об авансе, далее, передают наличные. Все!

Расписки или иные подтверждающие документы – отсутствуют.

Если аванс вносите агентству: Вам обязаны предоставить доверенность на лицо принимающее аванс о праве принять эти денежные средства. Денежные средства вносятся в кассу, вам предоставляют приходный кассовый ордер + Контрольно-кассовый чек.

Необходимо при получении сверить реквизиты получающего аванс юридического лица и сведения, указанные в договоре об авансе.

Если в договоре покупатель несет еще иные обязанности, покупатель должен их исполнять буквально, как это предусмотрено договором.

В случае отказа от покупки квартиры, при наличии правильного письменного договора об авансе, сумму аванса возвращают.

Как правильно действовать при возврате аванса за квартиру:

Если по устному требованию аванс не возвращают, не тратьте время и письменно уведомляйте продавца о своем отказе от покупки квартиры и требовании возвратить сумму аванса. Целесообразно мотивировать требования ссылкой на пункты договора.

Требование направляются телеграммой с уведомлением о вручении.

В случае отказа или молчания продавца квартиры, покупатель вправе в судебном порядке требовать возврата уплаченного аванса кроме того, уплаты процентов на сумму удерживаемого аванса. Если в договоре об авансе вы не установили размер процентов, или сумму неустойки на случай удержания аванса продавцом, суд рассчитает проценты по ставке банковского процента.

Как вернуть задаток?

Если за квартиру внесен задаток, ситуация не такая безвыходная, как может показаться. Задаток, по своей юридической конструкции, предполагает возможность его возврата. Обеспечительная функция задатка, то есть не возврат, возможна только при наличии вины лица, которое уплатило задаток. По этому, даже при заключении соглашения о задатке отказываясь от квартиры необходимо найти фактические основания (недостатки, юридические пороки) квартиры, которые препятствуют покупке. В этом случае вина покупателя в отказе от покупке отсутствует, и задаток подлежит возврату.

Перспективы судебного спора

До суда споры об авансах доходят в случаях отказа продавцов квартир вернуть аванс. Доводы продавцов в суде сводятся к одному – авансовое соглашение это задаток. Покупатель отказался покупать квартиру, задаток не возвращается.

И здесь в полный рост встает вопрос доказывания: а какой договор заключен: об авансе или о задатке.

В пользу покупателя – плательщика будет свидетельствовать правильно заключенный и исполненный договор. На стороне продавца – обязанность доказать суду, что имеет место задаток.

Многочисленная судебная практика по этому вопросу не однозначная. Суды больше поддерживают позицию покупателей. Как выясняется, совсем не просто доказать, что внесенная плата это задаток, даже если соблюдена установленная статьей 380 Гражданского кодекса РФ письменная форма. Более того, существуют судебные решения в пользу покупателей, когда внесение аванса не подтверждалось распиской продавца.

Продавцу квартиры следует помнить, что бремя доказывания наличия задатка лежит именно на нем в соответствии со статьей 380 кодекса. Пока не доказано обратное, переданные деньги считаются авансом, что делает существенно более сильной позицию покупателя.

gordon-adv.ru

Конференция ЮрКлуба

Как вернуть аванс за квартиру у риелтора?

Алексей139 23 Мар 2010

Покупаем квартиру в Москве. Заключили авансовый договор («Договор об авансе. Предметом является выраженное сторонами намерение заключить сделку купли-продажи квартиры . что подтверждается внесением аванса») с риелторским агентством.
На момент заключения договора у продавца (ООО «***», именуемое в дальнейшем «Продавец». ) небыло документов на квартиру(они были в Управлении Федеральной службы гос.регистрации, кадастра и картографии, откуда нам предоставили расписку). Мы поступили доверчиво, и документы по квартире получили только спустя несколько дней. Здесь и раскрылась сложная и запутанная судьба недвижимости. Нанятый юрист по сопровождению сделок с недвижимостью категорически не рекомендует покупать это жилье. Некоторые документы не представляется возможным проверить(например, договор купли продажи в простой форме, подписанный 80летней бабушкой где-то в чеченских горах).

Мы написали заявление в риелторское агентство с требованием расторгнуть договор об авансе и вернуть деньги.
В ответ на это, ген.директор фирмы (несколько поюлив, то соглашаясь, то отказываясь) отказала нам в возврате аванса, сылаясь на следующий пункт договора:

«4.3 В случае, если указанная сделка не будет заключена в сроки, оговоренные в настоящем договоре, по вине «Покупателя», аванс не подлежит возврату.»

Писмьменный ответ на наше заявление она давать отказывается. Говорит, что письменно ответит только на претензию с нашей стороны.

И сразу множество вопросов:
1. Насколько правомерен отказ от возврата аванса? (Слышал мнение, что «аванс» это часть платы за квартиру, а значит, должен возвращаться в случае, если сделка купли-продажи не состоялась)
2.Может ли риелторское агентство выступать «Продавцом» квартиры, если оно не является его собственником, и принимать за него авансы? (Знаю, обычно, юридически эта сделка оформляется иначе, а в нашем случае — именно так)
3.Будьте любезны дать ссылку на образец нужной формы претензии! Есть ли закон, на который можно сослаться?
4.Подскажите, куда можно пожаловаться? Есть подозрение, что агентство это далеко не самое честное. Возможно, за счет подобных авансов оно и существует.
5.Могу ли я сослаться на Статью 32 Закона о защите прав потребителя в претензии? Или это правило не работает в случае «договора о намерении»?
Можно ли вообще руководствоваться этим законом в данном случае?

tesse 24 Мар 2010

Kowalski 24 Мар 2010

NatalieD 24 Мар 2010

Алексей139 24 Мар 2010

Спасибо за ответы!
В моем договоре четко написано «Аванс», «Договор об авансе».
Первоначально директор агентства и не отказывалась его вернуть. Только после того, как получит аванс за эту квартиру от следующего покупателя. Разумеется, я решил, что отношения с другими покупателями меня касаться не должны, и в заявлении потребовал возврата аванса «в сроки, согласно законодательству РФ».
Заявление было принято. Но на следующий день из агентства перезвонили и заявили, что «не видят причин для возврата аванса».
Директор заявляет, что письменно ответит только на претензию. (Прежде мы писали Заявление).

В связи с этим вопрос: на что конкретно мне следует сослаться в претензии?
Могу ли я сослаться просто на определение понятия «Аванс» ?
(Аванс — платёж, предшествующий передаче имущества, выполнению работы, оказанию услуг. В отличие от задатка, А. не является способом обеспечения исполнения обязательства, поэтому в случае неисполнения договора, по которому был внесён А., он подлежит возврату.)
Сообщение отредактировал Алексей139: 24 Март 2010 — 13:06

эквизитор 24 Мар 2010

Алексей139 24 Мар 2010

Вам надо к юристу в реале, а то получается, что для «риелторов» вам денег не жалко, а для юристов жалко. Как-то не комильфо.

)))
Да, я понимаю, что выглядит это не комильфо.
Объясню: Часть средств, зарезервированных на квартиру в настоящее время удерживается у этих «риелторов». Примерно столько же заплачено юристу за сопровождение сделки покупки другой квартиры, юридическую проверку. (Мы не сидели сложа руки, подходящая квартира подобрана в другом, надежном агентстве.) Но этот человек не обязан участвовать в моих спорах с прежними риелторами!

Приняв во внимание, что покупаю я однушку, можно понять, что свободных средств просто не остается.
Конечно, если сам не добьюсь своего аванса, придется нанимать еще одного юриста! Но прежде придется сопоставить его вознаграждение с суммой взыскиваемого аванса и взвесить риски.

Gemüt 24 Мар 2010

Заключили авансовый договор

Договор выкладывайте, а так разговаривать не о чем просто.

Предметом является выраженное сторонами намерение заключить сделку купли-продажи квартиры

Таких предметов у договоров не бывает — предметом может быть обязанность заключить договор кп в будущем, и тогда это предварительный договор, не дающий возможности ни для аванса, ни для задатка. С другой стороны риэлтор — это вроде как бы и не представитель собственника и им становицца не собирается, поэтому это может быть воу, а «аванс» — вознаграждением исполнителя. Тогда надо смотреть, было ли обязательство по оказанию услуг оказано — если да, то расторгать нечего. Если нет — п.1 ст.782 ГК, если конструкця договора не такова, что Вы попадаете в исключения п.2 ст.779 ГК.

Добавлено немного позже:

Конечно, если сам не добьюсь своего аванса, придется нанимать еще одного юриста!

Если Вы сами проиграете дело, и будет вступившее в силу решение суда — это может создать неудобную преюдицию — см.п.2 ст.61 ГПК.

Алексей139 24 Мар 2010

[QUOTE][quote name=’Gemüt’ date=’24.03.2010 — 9:13′]

Договор выкладывайте, а так разговаривать не о чем просто.[/QUOTE]

Договор об авансе №…
Г.Москва 01.03.10г

ООО «@@@», именуемое в дальнейшем «Продавец», в лице Ген.директора @@ @@ @@овны, действующей на основе Устава, с одной стороны, и GGGG GG GGович, именуемый в дальнейшем «Покупатель», в соответствии со ст.380,381,416 ГК РФ заключили настоящий договор о нижеследующем:

1.Предмет договора.
1.1 Предметом договора является выраженное сторонами намерение заключить сделку купли-продажи квартиры, находящейся по адресу . именуемая в дальнейшем «Квартира», что подтверждается внесением «Покупателем» аванса «Продавцу».
1.2 Цена квартиры составляет . рублей. Цена «Квартиры» может быть пересмотрена лишь по обоюдному соглашению сторон, до момента нотариального заверения (или подписания в простой письменной форме) договора купли-продажи вышеуказанной квартиры.

2.Порядок расчетов.
2.1 «Покупатель» вносит «продавцу» аванс в размере ………..рублей в момент подписания сторонами настоящего договора. Факт подписания сторонами настоящего договора свидетельствует о получении аванса «Продавцом». Сумма аванса входит в общую стоимость квартиры, указанную в п.1.2.
2.2 Расходы по оформлению сделки купли-продажи «квартиры», услуги депозитария банка («ЮЮЮ-банк») оплачивает покупатель.

3.Обязанности сторон.
3.1 «Продавец» обязуется в течении срока действия настоящего договора собрать все необходимые справки и документы, необходимые для заключения договора купли-продажи, после чего продать квартиру/комнату «Покупателю» на условиях, предусмотренных настоящим договором.
3.2 «Продавец» гарантирует отсутствие задолженности по оплате налога на недвижимость и оплате коммунальных платежей, абонементной платы за телефон, а также междугородние и международные переговоры к моменту совершения сделки отчуждения квартиры/комнаты. В Квартире/комнате никто не зарегистрирован.
3.3 «Продавец» обязуется фактически освободить квартиру не позднее трех дней после государственной регистрации договора купли-продажи.
3.4 «Продавец» обязуется не заключать договоров с третьими лицами, направленных на отчуждение квартиры/комнаты.
3.5 «Покупатель» или непосредственно будущий собственник Квартиры/комнаты обязуется уплатить сумму, указанную в п.1.2 настоящего договора за вычетом аванса в день заключения сделки купли-продажи квартиры/комнаты.
3.6 «Покупатель» в праве оформить квартиру в собственность GGGG GG GGовича, так и третьих лиц, им указанных.

4. Ответственность сторон.
4.1 В случае, если указанная сделка не будет заключена в сроки, оговоренные в настоящем договоре, по вине «Продавца» сумма, внесенная ему по настоящему договору подлежит возврату «Покупателю» в течении двух банковских дней с момента расторжения данного договора.
4.2 В случае, если указанная сделка не будет заключена в сроки, оговоренные в настоящем договоре, по причинам, не зависящим от сторон, аванс, внесенный «Продавцу» подлежит возврату «Покупателю» в течении двух банковских дней.
4.3 В случае, если указанная сделка не будет заключена в сроки, оговоренные в настоящем договоре, по вине «Покупателя», аванс не подлежит возврату.
4.4 В случае получения сторонами отрицательных результатов юридической экспертизы документов на вышеуказанную квартиру (или альтернативные квартиры), аванс возвращается «Покупателю» в полном объеме в течении двух банковских дней, а настоящий договор не подлежит исполнению.
4.5 Разного рода обязательства перед третьими лицами, не связанные с условиями настоящего договора, стороны несут самостоятельно и независимо друг от друга.

5. Срок действия
5.1 Настоящий договор составлен в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу и вступает в действие с момента его подписания.
5.2 Настоящий договор направлен во исполнение обязательств и действует с 01.03.10 по 14.03.10г, включительно. Окончание срока действия договора не освобождает виновную сторону, в случае нарушения ей условий договора от исполнения лежащего на ней обязательства по выплате сумм соответствии с настоящим договором.

6.Доп.условия.
7.Адреса, реквизиты и подписи сторон.

forum.yurclub.ru

Предоплата при покупке квартиры

Предоплата в сделке купли-продажи квартиры – это небольшая часть от ее стоимости, которую Покупатель передает Продавцу, подтверждая, таким образом, свое намерение купить у него эту квартиру.

На Откроется в новой вкладке.»>вторичном рынке, между физлицами деньги, обычно, передаются наличным путем, из рук в руки. А при покупке новостройки у Откроется в новой вкладке.»>Девелопера, деньги вносятся в кассу организации, либо переводятся безналичным путем на ее счет, в качестве первого (обеспечительного) платежа.

На первичном рынке вопросами внесения предоплаты при покупке квартиры (суммы, срока, условий передачи денег) полностью рулит Девелопер, и от Покупателя здесь мало что зависит. Поэтому ниже мы рассмотрим только тот случай, где Покупатель сам влияет на процесс внесения предоплаты и сам договаривается об ее условиях – то есть случай для вторичного рынка.

Предоплата за квартиру в сделках купли-продажи вносится на определенный срок, под договор (соглашение), и засчитывается в сумму будущих платежей по сделке. Предоплату может принимать как сам собственник квартиры (Продавец), так и его доверенное лицо, в т. ч. Откроется во всплывающем окне.»>агентство недвижимости, которое занимается продажей его квартиры.

Предоплата при покупке квартиры может вноситься в виде задатка или аванса. В чем разница этих двух вариантов? Какие принципиальные отличия у задатка и аванса в сделке купли-продажи? Что чаще применяют в практике рынка недвижимости и почему? Об этом ниже.

Задаток при покупке квартиры

Задаток – это такая форма предоплаты за квартиру, при которой в случае, если сделка не состоялась по вине Покупателя, сумма задатка остается у Продавца.

В случае же, если сделка не состоялась в указанный срок по вине Продавца, то он обязан вернуть сумму задатка Покупателю в двойном размере.

Таким образом, задаток несет в себе функцию реального обеспечения обязательств для обеих сторон. Сторона, виновная в срыве сделки, несет финансовую ответственность.

Казалось бы, логика налицо, но именно из-за финансовой ответственности, соглашение о задатке при покупке квартиры используется редко. В частности, агентства недвижимости, принимая предоплату за продаваемую квартиру, практически никогда не берут ее в форме задатка, и соответственно, не несут финансовой ответственности, если сделка сорвалась по вине их клиента – Продавца квартиры.

Вообще, задаток – это регламентированное законом понятие. Его суть описана в ГК (Откроется в новой вкладке.»>ст. 380, 381 ГК РФ).

В отличие от задатка, четкого определения понятия «аванс» в ГК нет, но все же аванс там упоминается. Считается, что если при внесении предоплаты, стороны прямо не указали в договоре/соглашении, что это именно задаток, то закон трактует эту сумму как аванс (Откроется в новой вкладке.»>п.3, ст.380, ГК РФ).

Аванс при покупке квартиры

Авансом признается сумма предоплаты, передаваемая Покупателем Продавцу в счет будущих платежей по сделке, но без обеспечительной функции. Т.е. если сделка не состоялась по любой причине – аванс просто возвращается обратно Покупателю. Никакой реальной ответственности никто при этом не несет.

По сути, аванс – это то же, что и задаток, но без жестких последствий для обеих сторон. И в чистом виде он значения не имеет, т.к. не является обеспечением обязательств Покупателя купить данную квартиру.

На практике, Продавцы, как правило, избегают принимать предоплату на условиях задатка, а предпочитают принимать аванс, но не в «чистом виде», а с дополнительными условиями. В Договоре об авансе предусматривают штрафные санкции со стороны Покупателя. Т.е. если Покупатель необоснованно отказывается от покупки квартиры, то аванс ему не возвращается (удерживается в качестве штрафа), если же Продавец передумал продавать квартиру, то он просто возвращает сумму аванса Покупателю без всяких штрафов.

Это конечно, не равноправные условия, но такова практика рынка. Законодательно возможность такой предоплаты (с дополнительными условиями аванса) закрепляется в Откроется в новой вкладке.»>ст.381.1, ГК РФ.

Принятие аванса (а не задатка), в частности, облегчает выстраивание Откроется в новой вкладке.»>«альтернативных сделок» и «цепочек», т.к. здесь один Продавец зависит от другого Продавца в «цепочке», и принимать на себя финансовую ответственность за срыв сделки, в случае задатка – было бы необоснованно. Поэтому при выстраивании «цепочек» всегда применяют аванс.

Договор аванса при покупке квартиры

На вторичном рынке Договор (или Соглашение) об авансе составляется в произвольной письменной форме между физлицами, непосредственными участниками сделки – Покупателем и Продавцом (то же касается и задатка).

Допустимы варианты, когда аванс может вносить или принимать доверенное лицо от имени Покупателя или Продавца, соответственно, либо – Аргументы ЗА и ПРОТИВ.
Откроется в новой вкладке.»>агентство недвижимости.

Договор об авансе за квартиру может быть составлен и заверен у Откроется в новой вкладке.»>Нотариуса; это не является обязательным, но подразумевает более грамотное, а потому более надежное оформление передачи денег физлицу. Нотариус, помимо прочего, выступает официальным свидетелем фактической передачи денег, что осложняет уход Продавца от ответственности в случае срыва сделки.

Существенными условиями Договора об авансе являются сумма и срок внесения аванса, адрес и стоимость квартиры, ФИО и паспортные данные Покупателя и Продавца.

Желательно также указать в Договоре ключевые условия проведения сделки, как то – условия и место проведения взаиморасчетов (нал, безнал, и т.п.), условия подписания Откроется в новой вкладке.»>Договора купли-продажи (нотариальный или в простой письменной форме), распределение расходов на сделку между сторонами, а также то, что сумма аванса входит в стоимость приобретаемой квартиры.

В Договоре об авансе необходимо предусмотреть условия возврата и невозврата аванса, а также (если стороны посчитают это необходимым) ответственность и штрафные санкции или неустойку в случае отказа одной из сторон от заключения сделки купли-продажи квартиры на обговоренных условиях.

Договор задатка составляется аналогично, но в нем ясно указывается, что это именно задаток. Тогда к этому договору уже будут применяться положения указанных выше статей 380 и 381 ГК РФ (ответственность по задатку).

Роль Договора об авансе может выполнять и Предварительный договор купли-продажи квартиры (ПДКП), заключаемый между физлицами на «вторичке» (не путать с Откроется в новой вкладке.»>ПДКП между дольщиком и Откроется в новой вкладке.»>Застройщиком).

По сути, это то же самое, что Договор об авансе, но акцент здесь делается на перечислении условий будущей сделки, в обеспечение которой вносится предварительный платеж (аванс). Такие ПДКП используют некоторые агентства недвижимости.

На Откроется в новой вкладке.»>первичном рынке вместо Договора об авансе Девелопер может использовать Договор о резервировании/бронировании квартиры, что сути такого соглашения тоже не меняет.

Отличием здесь является то, что при покупке новостройки, самого предмета, в счет оплаты которого вносится предоплата (т.е. квартиры), еще не существует. Поэтому идентификация квартиры здесь происходит, как и в основном Откроется в новой вкладке.»>договоре с Девелопером, по данным проектной документации, а не реального почтового адреса. В остальном все существенные условия Договора об авансе здесь также должны соблюдаться.

Поддержка профильного юриста снижает риски сделки с квартирой ВСЕГДА.
Такую поддержку можно получить Откроется в новой вкладке.»>ЗДЕСЬ (по телефону, Skype, WhatsApp, или email).

Правила и последовательность подготовки сделки с квартирой – смотри на интерактивной карте Откроется во всплывающем окне.»> ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне). В частности, на соответствующих шагах рассказано, как действовать Покупателю квартиры при внесение аванса или задатка, и как действовать Продавцу при их получении.

kvartira-bez-agenta.ru

Смотрите так же:

  • Ликвидация муниципального имущества О продаже на аукционе имущества ликвидируемых и ликвидированных государственных и муниципальных предприятий Кассационная коллегия Верховного Суда Российской Федерации в составе: председательствующего Федина А.И., членов коллегии […]
  • Косвенным налогом является ндс Косвенным налогом является ндс Copyright © Mikhail Ivanov - 0 руб. открытие счета и подключение интернет-банка - 0 руб. интернет-банк и мобильный банк для управления счетом - 0 руб. выпуск бизнес-карты для внесения и снятия наличных в […]
  • Налог за 275 лошадиных сил Вопросы и ответы Скажите пожалуйста. В начале марта 2011 года приобрел автомобиль 280 л.с 2004 года выпуска. Не могу понять какой ежегодный налог меня ждет, скажите пожалуйста? В сомнение ввели разные информации по поводу "вступил новый […]
  • Приказ 186 24122010 Приказ Минфина РФ от 24 декабря 2010 г. N 186н "О внесении изменений в нормативные правовые акты по бухгалтерскому учету и признании утратившим силу приказа Министерства финансов Российской Федерации от 15 января 1997 г. N 3" Приказ […]
  • Почтовый адрес арбитражного суда Арбитражный суд Краснодарского края 18 июля 2018 года состоялось совещание судей и работников аппарата Арбитражного суда Краснодарского края по итогам работы за 6 месяцев 2018 года Состоялись плановые учебные занятия с работниками […]
  • Увеличена пенсия в москве в 2018 году Увеличена пенсия в москве в 2018 году Размер минимальной пенсии, выплачиваемой пенсионерам Москвы, с 1 января 2018 года вырастет на 3 тыс. руб. и составит 17,5 тыс. руб., заявил мэр столицы Сергей Собянин на заседании президиума мэрии, […]

Обсуждение закрыто.