Претензия арендатору о ремонте

Что нужно делать, если в арендуемом офисном помещении протекла крыша?

В арендуемом офисном помещении протекла крыша (наш офис расположен на последнем этаже здания). С потолка постоянно капает. Обратился к представителю администрации, который пообещал вызвать техника и сказал, что соответствующие службы уже приезжали, но ничего внятного не сказали. Пришел техник, который предложил снять уже мокрую и набухшую панель подвесного потолка во избежание обвала. Сказал, что больше ничем помочь не может!

Пока я нахожусь в офисе, я могу хоть как-то следить за состоянием потолка. Но после окончания рабочего дня ситуация может ухудшится.

Отсюда вопрос: может быть составить акт осмотра помещения или какой-то иной документ, чтобы зафиксировать ситуацию, кто должен подписывать его со стороны арендодателя (представитель администрации уехал на «срочное» совещание). Просьба приложить образец соответствующего документа.

Ответы юристов (6)

Здравствуйте. Приглашайте арендодателя письменно для фиксации протечки и состояния крыши. Вы внутри помещения делаете текущий ремонт, но крыша не Ваша забота. Так как она относится к общему имуществу и ремонт это обязанность собственника.

Образцов таких актов утверждённых нет. Их можно или самим составить в свободной форме или взять примерный образец в интернете. Или заказать отдельное составление.

Статья 616. Обязанности сторон по содержанию арендованного имущества
1. Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.
Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.
Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:
произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;
потребовать соответственного уменьшения арендной платы;
потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
2. Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Есть вопрос к юристу?

Андрей, добрый день, для составления данного акта Вам необходимо пригласить представителя администрации, а также представителя арендодателя (если это разные люди).

Перед этим в письменном виде или иным способом (по электронной почте) известите арендодателя о протечке — этого будет вполне достаточно.

Кроме того, можете сфотографировать последствия протечки, приложив фотографии к извещению.

В случае, если указанные «господа» не явятся по вызову, проводите самостоятельную оценку причиненного Вам ущерба (если таковой имеется) и предъявляете требования о его компенсации.

А не могли бы Вы выложить договор аренды для ознакомления?

Здравствуйте, положения об аренде регулируются гражданским законодательством.

Организация арендует офисное помещение на третьем этаже трехэтажного офисного здания.
В ходе эксплуатации (спустя три месяца после заключения договора аренды) арендатор обнаружил, что крыша здания над арендуемым организацией помещением протекает.
Арендатор неоднократно обращался к арендодателю с требованием о ремонте крыши, однако арендодатель не выполняет требования арендатора.
Договором предусмотрено, что капитальный ремонт осуществляется арендодателем, а текущий ремонт — арендатором.
Крыша здания не является предметом договора аренды.
Невыполнение работ по устранению протечки в крыше будет являться причиной для невозможности использования организацией арендуемого имущества.
Вправе ли арендатор в рассмотренном случае самостоятельно осуществить ремонт крыши и взыскать сумму понесенных на ремонт затрат с арендодателя, если указанные ремонтные работы не будут носить характера капитальных?
Ответ: В случае если арендодатель бездействует, не устраняя недостатки принадлежащего имущества (протекание крыши), состояние которого препятствует использованию по назначению арендуемого имущества, арендатор вправе потребовать возмещения причиненных ему по вине арендодателя убытков, а кроме того, у арендатора имеются правовые основания для досрочного расторжения договора аренды в связи с невозможностью использования арендуемого имущества. Арендатор не вправе самостоятельно осуществить ремонт крыши и взыскать сумму понесенных на ремонт затрат с арендодателя.
Обоснование: В соответствии с п. 3 ст. 1 Гражданского кодекса РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.
На основании пп. 1 п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают в том числе из договоров.
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ).
Объекты, которые могут являться предметом договора аренды, указаны в ст. 607 ГК РФ.
Согласно ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику (иному лицу, управомоченному законом или собственником).
В силу ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
Как следует из п. 1 ст. 611 ГК РФ, арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
Статья 616 ГК РФ регулирует обязанности сторон по содержанию арендованного имущества. Так, согласно п. 1 указанной статьи арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды, а в силу п. 2 ст. 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
Согласно п. 4 ч. 1 ст. 620 ГК РФ по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.
Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований — в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями (ст. 309 ГК РФ).
Согласно ст. ст. 15, 1064 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.
В силу п. п. 1, 2 ст. 1064 ГК РФ вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред. Лицо, причинившее вред, освобождается от ответственности, если докажет, что вред причинен не по его вине.
На основании изложенного можно сделать вывод, что организация, арендующая офисное помещение на третьем этаже трехэтажного офисного здания, обнаружившая в ходе эксплуатации арендованного имущества, что крыша здания (не являющаяся предметом аренды) над арендуемым организацией помещением протекает и указанные недостатки не были устранены арендодателем, вправе потребовать возмещения арендодателем причиненных ему по вине арендодателя убытков. Также у арендатора имеются правовые основания для досрочного расторжения договора аренды в связи с невозможностью использования арендуемого имущества. Арендатор в рассмотренном случае не вправе самостоятельно осуществить ремонт крыши и взыскать сумму понесенных на ремонт затрат с арендодателя.

Добрый день, Андрей!

По договору аренды кто выполняет капитальный ремонт? Если ничего не указано об этом, то в соотв. со ст. 616 ГК РФ, данная обязанность возложена на арендодателя.

Если протекает потолок, то это уже не относится к текущему ремонту, поэтому вся ответственность за это лежит на арендодателе.

Вы правильно указали, что необходимо с представителем арендодателя составить акт осмотра помещения. Со стороны арендодателя подписывать его должно уполномоченное лицо (должна быть доверенность с правом подписания таких документов).

Акт составляется в свободной форме. Образец акта во вложении

Андрей, в первую очередь Вам надо зафиксировать протечку крыши. Если не найдёте быстро уполномоченных представителей, то пригласите в качестве представителей собственника любых людей, которых сможете найти: любых работников, охранников. техника, который уже приходил и смотрел. С Вашей стороны тоже должны быть представители. В такой экстренной ситуации Вам нужно хоть как-нибудь зафиксировать аварию. Составьте акт (в свободной форме) примерно так: мы нижеподписавшиеся: _______ составили настоящий акт о том, что 27.01.2016 в ___ ч.___ мин. в помещении ___________ была обнаружена течь с крыши. Акт составлен в трёх экземплярах. Подписи.

Кроме того, сделайте фото, и это тоже отразите в этом акте.

Андрей, кроме того, нужно сразу сообщить о протечке крыши арендодателю: написать письмо по электронной почте, отправить смс, позвонить, оставить звуковое сообщение на телефоне.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

m.pravoved.ru

Арендатор и ремонт помещений

Арендатору сдано помещение часть которого находится на первом этаже жилого здания, а часть пристроено к зданию.

Вопрос кто должен ремонтировать пристрой к жилому зданию:

Крыша, водосточная система и наружная стена пристройки. Входная дверь.

1 Арендатор – отказывается ремонтировать аргументирует «по договору снимаем только внутреннее помещение»

2 ЖЭК- утверждает «обслуживаем только жилое здание, пристрой твоя собственность ты и ремонтируй» при этом коммунальные платежи, рассчитываемые от площади:Ремонт нежилых, Содержание нежилых, ОДН производится с полной площади (площадь в жилом доме плюс площадь пристроя) и соответственно оплачивается.

Кто сможет помочь довести дело логического завершения, буду рад пообщаться.

Уточнение клиента

скопирую договор и выложу в ближайшее время

07 Июля 2015, 22:16

Уточнение клиента

Тут договор аренды со всеми дополнениями!

07 Июля 2015, 23:35

Уточнение клиента

2 ЖЭК- утверждает «обслуживаем только жилое здание, пристрой твоя собственность ты и ремонтируй» при этом коммунальные платежи, рассчитываемые от площади: Ремонт нежилых, Содержание нежилых, ОДН производится с полной площади (площадь в жилом доме плюс площадь пристроя) и соответственно оплачивается.

Фролова Ирина пишет:

Тут многое зависит от «статуса» этого пристроя. Он был осуществлен вместе со строительством дома застройщиком или позже?

Думаю, вы вправе потребовать от вашей УК предоставить вам список состава общего имущества в доме. Если у вас с УК заключен договор на обслуживание, то состав также должен быть указан в договоре.

Также вы можете обратиться с заявлением в жилищную инспекцию с просьбой разъяснить данный вопрос исходя из документов из УК и кадастровых документов на пристройку.

Можете выложить кадастровый паспорт или технический паспорт на пристройку.

08 Июля 2015, 22:43

Уточнение клиента

обратите внимание: в наличии два помещения

пом 17 (первые 4 слайда )вводилось как квартира, затем перевели в нежилое затем добавили площадь гаража, если этот процесс нужен, то засканирую и выложу

пом8 (с 5 по 10 слайд) на стадии строительства переведено в нежилое и вводилось в эксплуатацию строй организацией ка нежилое. часть этого помещения на первом эт дома , часть в пристрое

08 Июля 2015, 22:44

Ответы юристов (26)

А что у Вас сказано в договоре аренды? Можете его выложить?

2 ЖЭК- утверждает «обслуживаем только жилое здание, пристрой твоя собственность ты и ремонтируй» при этом коммунальные платежи, рассчитываемые от площади: Ремонт нежилых, Содержание нежилых, ОДН производится с полной площади (площадь в жилом доме плюс площадь пристроя) и соответственно оплачивается.
Sergey

Если в договоре сказано, что ремонт производит арендатор, то это их обязанность, а вообще бремя содержания своего имущества несет собственник, если иное не сказано в договоре аренды

Статья 210. Бремя содержания имущества
Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

В данном случае начисление ЖКУ никак не связано с Вашим договором аренды и тем, кто будет проводить ремонтные работы.

, Ремонт нежилых, Содержание нежилых, ОДН производится с полной площади (площадь в жилом доме плюс площадь пристроя) и соответственно оплачивается.
Sergey

Указанные: ремонт, содержание, ОДН за нежилое помещение так же оплачиваются?

Есть вопрос к юристу?

Т.е. из вышеуказанного сказано, что оплату за ремонт, содержание и ОДН Вы обязаны платить в любом случае., т.е. ремонт

Крыша, водосточная система и наружная стена пристройки. Входная дверь.
Sergey

производится за Ваш счет.

Нужно исходить от содержания договора аренды. Если в нем нет условий, чтобы ремонтом занимался арендатор, то эта обязанность остается за собственником помещения.

Соответствующие нормативные акты в подтверждение сказанному привела коллега.

Выложите договор, пожалуйста.

Сергей, приветствуем Вас на Правовед ру !

При решении вопроса о проведении ремонтов в многоквартирном доме помимо норм указанных коллегой нужно принимать во внимание ст.158 ЖК РФ и ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПРАВИТЕЛЬСТВА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИПОСТАНОВЛЕНИЕот 13 августа 2006 г. N 491ОБ УТВЕРЖДЕНИИ ПРАВИЛСОДЕРЖАНИЯ ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ, которые определяют порядок проведения капитальных ремонтов

Статья 158. Расходы собственников помещений в многоквартирном доме

1. Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание жилого помещения, взносов на капитальный ремонт. Уплата дополнительных взносов, предназначенных для финансирования расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, осуществляется собственниками помещений в многоквартирном доме в случае, предусмотренном частью 1.1 настоящей статьи.
1.1. В случае принятия собственниками помещений в многоквартирном доме, которые формируют фонд капитального ремонта на счете регионального оператора, решения о проведении капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме и при этом невозможности использования средств фонда капитального ремонта на финансирование услуг и (или) работ по капитальному ремонту, предусмотренных принятым решением собственников помещений в многоквартирном доме, в определенные принятым решением сроки собственники помещений в этом доме вправе принять на общем собрании собственников помещений в этом доме решение о дополнительном взносе для оплаты указанных услуг и (или) работ и порядке его уплаты. При этом уплата таких платежей не может начинаться ранее чем за три календарных месяца до конечного срока выполнения указанных услуг и (или) работ, предусмотренных договором. Использование средств, сформированных за счет дополнительных взносов, осуществляется в порядке, установленном решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
(часть 1.1 введена Федеральным законом от 28.12.2013 N 417-ФЗ) 2. Расходы на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме финансируются за счет средств фонда капитального ремонта и иных не запрещенных законом источников.
(часть 2 в ред. Федерального закона от 25.12.2012 N 271-ФЗ) 3. Обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома распространяется на всех собственников помещений в этом доме с момента возникновения права собственности на помещения в этом доме. При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома, в том числе не исполненная предыдущим собственником обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт.
(в ред. Федерального закона от 25.12.2012 N 271-ФЗ) 4. Если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации — городах федерального значения Москве, Санкт-Петербурге

ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПРАВИТЕЛЬСТВА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИПОСТАНОВЛЕНИЕот 13 августа 2006 г. N 491ОБ УТВЕРЖДЕНИИ ПРАВИЛСОДЕРЖАНИЯ ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ

37. При принятии общим собранием собственников помещений решения об оплате расходов на проведение капитального ремонта многоквартирного дома в соответствии со статьей 158 Жилищного кодекса Российской Федерации размер платы за проведение капитального ремонта определяется с учетом предложений управляющей организации о сроке начала капитального ремонта, необходимом объеме работ, стоимости материалов, порядке финансирования ремонта, сроках возмещения расходов и других предложений, связанных с условиями проведения капитального ремонта.

В договоре идет речь о текущем ремонте помещения,

Крыша, водостояная система и наружная стена пристройки. Входная дверь.
Sergey

Скорее относятся к капитальному ремонту, т.к. замена данного имущества требует существенного изменение или улучшение технических характеристик имущества.

Увы ремонт обязаны будете проводить за свой счет по указанному имуществу, только вот в отношении двери позиция судов неоднозначна.

Судебная практика: Постановление ФАС Уральского округа от 08.04.2008 N Ф09-757/08-С6 по делу N А07-16779/2006 «… Ответчиком в порядке, предусмотренном ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не доказан факт осуществления капитального ремонта в арендуемом помещении, в результате которого произошло существенное изменение или улучшение технических характеристик названного объекта недвижимости, поскольку договор подряда от 03.01.2003, акт о приобретении материалов от 16.05.2003, справка о стоимости выполненных работ от 15.06.2003, акт приемки выполненных работ от 15.06.2003 оценены судом как проведение работ по выравниванию потолков, стен, обшивке стен древесноволокнистыми плитами, покрытию пола, установке дверей, радиаторов, сантехники, то есть о текущем ремонте (т. 1 л. д. 37 — 39, 99). » 4.2. Вывод из судебной практики: К текущему ремонту помещения относятся работы по ремонту стен, пола, дверей, радиаторов, сантехники, ремонт коммуникаций и систем инженерного оборудования.

это все относится к капитальному ремонту помещения, и осуществляться такой ремонт должен Арендодателем

Статья 616. Обязанности сторон по содержанию арендованного имущества

1. Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.
Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.
Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:
произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;
потребовать соответственного уменьшения арендной платы;
потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
2. Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Договором аренды помещения предусмотрено, что текущие ремонты производятся арендатором. А капитальные ремонты, как указали коллеги, производятся по общему правилу, за счет собственников помещений многоквартирного дома Но при этом нужно иметь ввиду, что существует Федеральная программа капитальных ремонтов жилых домов и эти ремонты и их финансирование осуществляются с участием органов управления многоквартирными домами в соответствии с ПРАВИЛАМИ СОДЕРЖАНИЯ ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ.

При определении перечня работ, относящихся к текущему или капитальному ремонту следует руководствоваться:

Постановление Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. N 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда»

ПРИКАЗ МИНСТРОЯ РОССИИ от 04.08.2014 № 427/пр
Об утверждении методических рекомендаций установления
необходимости проведения капитального ремонта общего имущества в
многоквартирном доме.

Полагаю, что Вам нужно, руководствуясь вышеуказанными нормативными актами, официально обратиться в ЖЭК и предложить создать комиссию, которая с участием арендатора и арендодателя определит какие работы по капитальному и текущему ремонту нужно произвести.

Вопрос отнесения видов ремонтов к текущему или капитальному мне не кажется простым и не требующим участия технических специалистов, потому что нет полного соответствия и четкости в нормативных актах, регулирующих вопросы капитального и текущего ремонта.

В частности разделом 2 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда(утв. постановлением Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. N 170) предусмотрено:

II. Организация технического обслуживания и текущего ремонта жилищного фонда

Техническое обслуживание здания включает комплекс работ по поддержанию в исправном состоянии элементов и внутридомовых систем, заданных параметров и режимов работы его конструкций, оборудования и
технических устройств.

Система технического обслуживания (содержания и текущего ремонта) жилищного фонда обеспечивает нормальное функционирование зданий и инженерных систем в течение установленного срока службы здания с использованием в необходимых объемах материальных и финансовых
ресурсов.

Техническое обслуживание жилищного фонда включает работы по контролю за его состоянием, поддержанию в исправности, работоспособности, наладке и регулированию инженерных систем т.д. Контроль за техническим состоянием следует осуществлять путем проведения плановых и
внеплановых осмотров.

Текущий ремонт здания включает в себя комплекс строительных и организационно-технических мероприятий с целью устранения неисправностей (восстановления работоспособности) элементов, оборудования и инженерных систем здания для поддержания эксплуатационных показателей.

Возможно, нужно различать текущий ремонт помещений и текущий ремонт зданий. Надеюсь, коллеги выскажут свое мнение по данному вопросу.

А пристрой не является общедомовым имуществом? В свидетельстве указана частная собственность?

1 Арендатор – отказывается ремонтировать аргументирует «по договору снимаем только внутреннее помещение»
Sergey

Вообще согласно п.3.3.6 вашего договора арендатор производит текущий ремонт здания. В вашем случае часть работ относится к капитальному ремонту.

Крыша, водосточная система и наружная стена пристройки. Входная дверь.
Sergey

Думаю, в данном случае можно основываться на положениях ЖК о капитальном ремонте.

Согласно ст.166 ЖК РФ 1. Перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, оказание и (или) выполнение которых финансируются за счет средств фонда капитального ремонта, который сформирован исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт, установленного нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, включает в себя:
1)ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения;
2) ремонт или замену лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, ремонт лифтовых шахт;
3) ремонт крыши;
4) ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме;
5) ремонт фасада;

6) ремонт фундамента многоквартирного дома.

2 ЖЭК- утверждает «обслуживаем только жилое здание, пристрой твоя собственность ты и ремонтируй» при этом коммунальные платежи, рассчитываемые от площади: Ремонт нежилых, Содержание нежилых, ОДН производится с полной площади (площадь в жилом доме плюс площадь пристроя) и соответственно оплачивается.
Sergey

Тут многое зависит от «статуса» этого пристроя. Он был осуществлен вместе со строительством дома застройщиком или позже?

Думаю, вы вправе потребовать от вашей УК предоставить вам список состава общего имущества в доме. Если у вас с УК заключен договор на обслуживание, то состав также должен быть указан в договоре.

Также вы можете обратиться с заявлением в жилищную инспекцию с просьбой разъяснить данный вопрос исходя из документов из УК и кадастровых документов на пристройку.

Можете выложить кадастровый паспорт или технический паспорт на пристройку.

Уточнение клиента

Пристрой вводился в эксплуатацию застройщиком вместе с домом, в по этажном плане БТИ пристрой прорисован полностью, часть пристроя вводилось как кухня и хозблок входящие в состав жилой квартиры, часть как гараж, через несколько лет кв переведена в нежилое помещение, св-во о праве собственности одно.

засканирую документы и выложу в ближайшее время

08 Июля 2015, 15:34

Уточнение клиента

обратите внимание: в наличии два помещения

пом 17 (первые 4 слайда )вводилось как квартира, затем перевели в нежилое затем добавили площадь гаража, если этот процесс нужен, то засканирую и выложу

пом8 (с 5 по 10 слайд) на стадии строительства переведено в нежилое и вводилось в эксплуатацию строй организацией ка нежилое. часть этого помещения на первом эт дома , часть в пристрое

если что необходимо — все решаемо

08 Июля 2015, 16:28

Если Арендатор занимал пристрой, то пристрою также нужно определить работы по текущему ремонту и потребовать от Арендатора из выполнения. Или предложить ему выплатить стоимость ремонта и за счет этих средств сделать ремонт.

Сергей, в соответствии с условиями вашего договора аренды Вы вправе требовать от Арендатора выполнения текущего ремонта занимаемых им помещений. Или предложить ему выплатить стоимость ремонта и за счет этих средств сделать ремонт. Определение работ по текущему ремонту и их стоимость нужно определять с участием Арендатора ( т.к. производство текущего ремонта — это его обязанность) Если Арендатор откажется определять работы по текущему ремонту, тогда перечень работ по текущему ремонту нужно определять с участием специалистов.

ЖЭК- утверждает «обслуживаем только жилое здание, пристрой твоя собственность ты и ремонтируй» при этом коммунальные платежи, рассчитываемые от площади: Ремонт нежилых, Содержание нежилых, ОДН производится с полной площади (площадь в жилом доме плюс площадь пристроя) и соответственно оплачивается
Сергей

Если ЖЭК выставляло Вам счета за содержание обслуживание нежилых помещение, и в том числе на формирование ремонтного фонда, то Вы вправе требовать от ЖЭК производства ремонтов, предусмотренных в смете затрат на ремонты. Но если ЖЭК деньги брало, а в план по ремонту помещения не включило, то Вы вправе потребовать перерасчета платежей, выплаченных ЖЭК и взыскать с ЖЭК необоснованно полученные денежные средства. Но для этого придется разбираться с документам ( счета по оплате услуг, смета затрат на содержание дома и проведение ремонтов и.др.)

m.pravoved.ru

Претензия арендатора к арендодателю при заливе помещения

Заявление от арендатора: ООО или ИП..

Уважаемый ООО Супермаркет, 26 июня 2015 года, в связи с засорением ливневой системы (ремонтом) кровли в арендуемом нами(мною) помещении произошел залив принадлежащего мне имущества и отделки. Как следует из заключения эксперта, стоимость восстановительного ремонта и затраты на приобретение поврежденного имущества составляют 0000000 рублей. В соответствии со ст. 15 ГК РФ лицо (организация), право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также недополученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). В соответствии со ст. 1064 ГК РФ Вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред. Лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине. В данном случае считаю, что вред причинен Вами по неосторожности(халатности, недосмотру) в результате ненадлежащего содержания кровли в принадлежащем вам помещении. В соответствии с указанным, прошу Вас добровольно возместить вред, причиненный Вами моему имуществу, во избежание обращения в суд, что повлечет для Вас обязанность возмещение мне судебных расходов. О принятом Вами решении, для согласования позиций, прошу сообщить по указанному адресу: Челябинск, ул.………_____________…. письменно или по телефону 8-00000000

У заявителя обязательно должен остаться «след» о направлении претензии: квитанция об отсылке заказного (или с уведомлением о вручении) почтового отправления или отметка (со входящим номером и датой, печатью (штампом), подписью должностного лица) организации — адресата о получении материалов претензии (на другом экземпляре претензии).

По получении неудовлетворительного ответа или истечения (с учетом доставки почты) установленного срока на рассмотрение претензии (в настоящее время общий срок — один месяц) необходимо не затягивать разрешения вопроса, а либо в установленном порядке (общий срок исковой давности в настоящее время — 3 года) заявить иск в арбитражный суд, либо снять вопрос с рассмотрения (если, конечно, не требуются дальнейшие уточнения позиций сторон!)

Мы поможем вам застраховать ваше имущество по хорошему тарифу,наш тел.(351)776-75-75.

Мы вам выплачиваем, а вы не ссоритесь с арендодателем.

74kasko.ru

Претензия арендатору о ремонте

  • Автострахование
  • Жилищные споры
  • Земельные споры
  • Административное право
  • Участие в долевом строительстве
  • Семейные споры
  • Гражданское право, ГК РФ
  • Защита прав потребителей
  • Трудовые споры, пенсии
  • Главная
  • Ответ арендодателя на письмо (претензию) арендатора об изменении или расторжении договора аренды

Обществу с ограниченной ответственностью «А.»
(представитель по доверенности З.)
Почтовый адрес: .

ИП Б.,
Почтовый адрес: .

ответ на письмо (Исх. № . от . ноября 2011г.)

Со ссылкой на статью 1 ГК РФ , Арендатор указывает в письме от 14.11.2011 г., что «договор б/н аренды нежилых помещений, находящихся в пятиэтажном здании, расположенном по адресу: г. Омск, . д. . . не отвечает его интересам в части высокой арендной стоимости квадратного метра нежилого помещения без прямого выхода на магистраль, расположенного на втором этаже жилого дома, без возможности парковки транспортных средств клиентов, которую полагает неоправданно высокой, учитывая сложившуюся на рынке коммерческой недвижимости в городе Омске в 2011 году стоимость аренды квадратного метра аналогичных помещений».

Между тем, указанные обстоятельства не являются основанием для расторжения срочного договора аренды от . мая 2010 г. по следующим основаниям.

По общему правилу, в соответствии со статьей 450 ГК РФ , изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Иные случаи досрочного расторжения договора аренды по требованию арендатора предусмотрены статьей 620 ГК РФ , согласно которой, «по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса».

Согласно статье 310 ГК РФ , односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

Таким образом, законодательством не предусмотрена возможность одностороннего отказа от исполнения договора аренды, заключенного на определенный срок. Такая возможность не предусмотрена и договором аренды от . мая 2010 г. Расторжение же в судебном порядке указанного договора аренды возможно лишь по основаниям, указанным в вышеприведенных нормах, содержащихся в статьях 450, 620 ГК РФ.

«Высокая арендная стоимость», «отсутствие прямого выхода на магистраль», отсутствие «возможности парковки транспортных средств клиентов» не является по смыслу закона, обстоятельствами, препятствующими пользованию, или недостатками, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора и не были заранее известны арендатору.

Не свидетельствуют указанные обстоятельства и о том, что арендуемые помещения непригодны для использования.

2. В письме от . 11.2011г. арендотор указывает следующее: «Арендатор не имеет возможности проследить оплату электроэнергии по счетчику, так как показания счетчика не указываются в отчете комиссионера (Арендодателя), а так же не ясно, исходя из каких именно расчетов устанавливается промежуточный платеж за тепловую и электрическую энергию. Такая завуалированность коммунальных платежей ставит под сомнение достоверность выставляемых сумм за коммунальные услуги».

Однако согласно п. 5.2. договора аренды от 18 мая 2010 г. Арендатор (Комитент) возмещает Арендодателю (Комиссионеру) оплаченные им сторонним организациям эксплуатационные расходы за теплоэнергию, электроэнергию, холодную, горячую воду и канализацию, услуги связи, телефон по действующим нормам из расчета занимаемой площади и установленных счетчиков по действующим ценам соответствующих организаций.

Арендатору, таким образом, ничего не препятствует по итогам месяца проверить правильность расчета выставляемых Арендодателем к оплате расходов на коммунальные услуги.

Арендодатель не возражает против проведения совместной с Арендатором проверки правильности расчета выставляемых счетов за потребленные коммунальные услуги.

Более того, Арендодатель не возражает внести изменения в договор аренды, согласно которым, договоры с поставщиками коммунального ресурса, напрямую заключает арендатор — ООО «А.».

Следует отметить, что указанные в письме обстоятельства (о «завуалированности коммунальных платежей») не только не соответствуют действительности, но и не могут в соответствии с вышеуказанными нормами статей 450, 620 ГК РФ являться основаниями для расторжения договора аренды.

Надлежащим способом защиты права, в случае, если арендатор полагает, что произвел оплату в большем, нежели положено по договору размере, является взыскание неосновательного обогащения с Арендодателя, а не расторжение договора, как полагает Арендатор.

3. В письме от . 11.11г. Арендатор также указывает на то, что происходят затопления занимаемого им помещения, а так как указанные протечки происходят из нежилых помещений, расположенных на 3-ем этаже (и принадлежат на праве собственности ИП Б.) то Арендатор приходит к выводу о том, что «ответственность за повреждения арендуемого недвижимого имущества и собственного оборудования Арендатора, возникшего в результате неосмотрительного поведения собственника помещений, расположенных на третьем этаже здания над арендуемым нами офисом, лежит на собственнике помещения».

Правоотношение из причинения вреда регулируются главой 59 ГК РФ , а не статьей 210 ГК РФ , на которую ссылается Арендатор в обоснование позиции.

Согласно статьи 1064 ГК РФ , вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред.

Под «лицом, причнившим вред», применительно к рассматриваемой ситуации, понимается законный владелец нежилого помещения, действия которого находятся в причинно-следственной связи с причиненным Арендатору ущербом.

Законным владельцем помещения, расположенного на третьем этаже (над помещением, занимаемым ООО «А.» не является ИП Б., а потому указанное лицо не может отвечать за причиненный вред.

Более того, у Арендодателя на сегодняшний день отсутствуют какие-либо сведения о затоплениях помещения Арендатора, подтвержденные надлежащими документами (актами обслуживащей организации или какими-либо иными письменными доказательствами).

В случае судебных споров по данной категории дел, в предмет доказывания входят следующие обстоятельства: противоправность действий (бездействия) ответчика; факт и размер понесенного ущерба; причинная связь между действиями (бездействиями) ответчика и возникшими убытками. Для удовлетворения исковых требований необходимо наличие указанных фактов в совокупности.

Учитывая изложенное, готовы предложить следующее.

1. Принимая во внимание тот факт, что намерение Арендатора расторгнуть договор аренды от . мая 2010 г. не связано и не вызвано неправомерными действиями Арендодателя, нарушающего условия заключенного на определенный срок договора, считаем возможным и разумным такое расторжение только при наличии согласия Арендатора нести расходы, связанные с поиском другого Арендатора (убытки), что должно быть отражено в дополнительном соглашении к договору.

2. По вопросу об изменении условий договора в части цены договора: не считаем возможным и разумным снижение стоимости арендной платы на 50%, как заявлено в устной форме Арендатором.

3. По вопросу «внесения в договор дополнений в части взаимной ответственности Сторон за повреждения имущества Арендатора и Арендодателя, в случае возникновения аварийных ситуаций, в том числе, по вине третьих лиц (собственника помещений, расположеных на третьем этаже)», следует указать следующее.

Вопросы возниковения деликтной ответственности, как указано выше, урегулированы Гражданским кодексом РФ, в том числе в части субъектов данной ответственности. В законе закреплено общее правило наступления отвественности за виновные действия (за некоторыми изъятиями, прямо указанными в законе). Данному правилу обычно и следуют хозяйствующие субъекты в предпринимательской деятельности. В данном случае, Арендодатель не усматривает каких-то особых оснований для изменения Общего правила, установленного как законом, так и практикой и принятия на себя бремени несения ответственности за действия третьих лиц в отсутствие собственной вины.

4. По вопросу «более подробного отражения состава оплат в отчете комиссионера по совершению коммунальных платежей» — подлежит обсуждению. Более того, Арендодатель вообще не усматривает какой-либо проблемы в этой части.

logos-pravo.ru

Смотрите так же:

  • Слайды проводы на пенсию Сценарий Проводы пенсионеров и завучей. Встреча новых сотрудников Успейте воспользоваться скидками до 50% на курсы «Инфоурок» Проводы пенсионеров и завучей. Встреча новых сотрудников Подготовка к празднику Зал оформлен цветами, шарами, […]
  • Летные пособия Учебное пособие для летных училищ гражданской авиации. М., «Транспорт» В. Л. ПРИШКОЛЬНИК, Ю. И. ЯНКЕВИЧ САМОЛЕТ Як - 18Т Конструкция и эксплуатация УУЗ МГА СССР в качестве учебного пособия для летных училищ гражданской авиации МОСКВА […]
  • Методическое пособие школа россии Методическое пособие школа россии Федоскина О. В.Математика. Сложение и вычитание в пределах 10. 1 класс Глаголева Ю. И.Математика. Проверочные работы. 2 класс Глаголева Ю. И.Математика. Проверочные работы. 1 класс Рыдзе О. А.Математика. […]
  • Правонарушения несовершеннолетних в рк презентация Презентация по теме: Презентация к классному часу "Административная и уголовная ответственность несовершеннолетних" Презентация к классному часу по профилактике ассоциального поведения несовершеннолетних Предварительный просмотр: Подписи […]
  • Статьи 337 уголовного кодекса Какой срок действия ст. 337 ч. 4 УК РФ? срок действия постановления о розыске по ст. 337 ч.4 УК РФ (самовольное оставление части или места службы) Ответы юристов (1) Добрый день, Андрей! Если уголовное дело уже возбуждено по ч. 4 ст. 337 […]
  • Оренбург деньги под расписку Деньги в долг в Оренбурге Деньги в долг Получить заем просто: Имею большой опыт предоставления займов физическим лицам в Оренбурге и Оренбургской области, а также жителям других субъектов Российской Федерации. Помогаю людям находить […]

Обсуждение закрыто.