Права арендатора муниципальной собственности

Статья 22. Аренда земельных участков

1. Иностранные граждане, лица без гражданства могут иметь расположенные в пределах территории Российской Федерации земельные участки на праве аренды, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

2. Земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

3. По истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 и статьей 46 настоящего Кодекса.

3.1. Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд, заключается на срок, продолжительность которого не может превышать срок резервирования таких земель.

4. Размер арендной платы определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.

5. Арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон — арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

6. Арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон — арендаторов земельных участков, имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные настоящим Кодексом.

7. Земельный участок может быть передан в аренду для государственных или муниципальных нужд либо для проведения изыскательских работ на срок не более чем один год. При этом арендатор земельного участка в пределах срока договора аренды земельного участка обязан по требованию арендодателя привести земельный участок в состояние, пригодное для его использования в соответствии с разрешенным использованием; возместить убытки, причиненные при проведении работ; выполнить необходимые работы по рекультивации земельного участка, а также исполнить иные обязанности, установленные законом и (или) договором аренды земельного участка.

8. При продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, арендатор данного земельного участка имеет преимущественное право его покупки в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 1 статьи 36 настоящего Кодекса.

9. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

10. В случае наследования земельных участков лицами, не достигшими совершеннолетия, их законные представители могут передать эти земельные участки в аренду на срок до достижения наследниками совершеннолетия.

11. Изъятые из оборота земельные участки не могут быть переданы в аренду, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

www.electorat.info

ВАС защитит право добросовестных арендаторов на приоритетное продление аренды

На сайте Высшего Арбитражного Суда РФ размещен проект постановления Пленума ВАС «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (см. здесь). В нем рассмотрены спорные ситуации, связанные с продлением договоров аренды, сменой арендатора через конкурсные процедуры, а также с переходом арендуемого имущества в собственность «съемщика».

Вначале речь идет о спорах, возникающих в ситуациях, когда арендодатель – государственное или муниципальное учреждение, которое обязано подыскивать арендаторов только через проведение торгов. При этом иногда нарушаются законные интересы прежних арендаторов (согласно ГК, они имеют приоритетное право на продление аренды). С другой стороны, возникает противоречие: арендодатель обязан провести открытые торги и при этом соблюсти права действующего арендатора.

Как указано в проекте, в ряде случаев, предусмотренных Законом о защите конкуренции, Земельным и Лесным кодексами, договоры аренды государственного и муниципального имущества могут заключаться только по итогам конкурсов. Следовательно, судам следует учитывать, что договоры, заключенные без конкурса, являются ничтожными, как и соглашения об их продлении.

В то же время, данное ограничение не распространяется на договоры аренды, заключенные до вступления в силу законодательных норм об обязательности конкурсных процедур. Такие договоры не только признаются законными – они также могут продлеваться на неопределенный срок.

Одновременно с этим в проекте постановления Пленума подчеркивается, что добросовестный арендатор имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок, если иное не предусмотрено законом или договором аренды (п.1 ст. 621 ГК РФ). Таким преимуществом могут воспользоваться не только действующие арендаторы, но и лица, договор аренды с которыми был расторгнут менее чем за год до заключения договора аренды с другим лицом или проведения торгов для заключения такого договора.

Но как быть, если закон требует заключать договор аренды только на основе открытых торгов? Даже в таких случаях, поясняется в проекте, преимущественное право добросовестного арендатора подлежит защите. Это значит, что права и обязанности победителя торгов могут быть переведены на прежнего арендатора — по его требованию и в судебном порядке. Исключение составляют случаи, когда муниципальное или госучреждение само предлагает прежнему арендатору заключить новый договор на условиях, предложенных победителем торгов, а тот отказывается.

Но в таком случае могут быть ущемлены права еще одной стороны – того, кто принял участие в торгах и победил. Победитель торгов имеет право не только получить обратно внесенный им задаток, говорится в проекте ВАС, но и требовать возмещения расходов, связанных с подготовкой к торгам. Правда, данные расходы подлежат возмещению только в том случае, если арендодатель не указал в условиях конкурса на наличие третьего лицо, обладающего преимущественным правом на заключение договора аренды. Однако наличие такой оговорки не является обязательным, и ее отсутствие не влечет за собой признания торгов недействительными.

Споры другого рода возникают, когда арендатор выкупает занимаемое помещение или используемое имущество. Например, возникает вопрос, с какого момента новоявленный собственник перестает вносить арендную плату. Рассматривая такие дела, суд должен выяснить действительную волю сторон на сей счет, указывается в проекте Пленума ВАС. Эта воля может быть прямо отражена в договоре купли-продажи, а может быть установлена судом после изучения договоров и исследования представленных по делу доказательств. В качестве примера упоминается одно дело, рассмотренное Президиума ВАС в сентябре 2009 года. Тогда было установлено, что обязанность по внесению арендных платежей была прекращена после выплаты всей выкупной цены.

Если стороны ясно не выразили свою волю о том, когда должны прекратиться арендные платежи, то «судам следует исходить из того, что, заключая договор купли-продажи, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор) тем самым прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (п.1 ст.407 ГК РФ)», говорится в проекте.

Отдельно даются пояснения на случай, если имущество выкупается в порядке, предусмотренном федеральным законом «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в госсобственности… или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства» (см. документ в СПС «Право.Ru»). Согласно проекту постановления Пленума ВАС, «судам следует учитывать, что… в силу особого характера права субъекта малого и среднего предпринимательства на выкуп арендуемого недвижимого имущества не допускается включение в договор продажи недвижимости (или иное соглашение) условий о сохранении обязательств по внесению покупателем (арендатором) арендной платы после его заключения».

Один из пунктов проекта дан в двух вариантах, он касается вопроса, с какого момента прекращаются обязательства сторон по договору аренды недвижимости, если арендатор ее выкупает. По одному варианту, эти отношения прекращаются не позднее регистрации перехода к покупателю права собственности на объект. При этом не играет роли, был ли договор аренды ранее зарегистрирован в ЕГРП. Согласно второму варианту, правовые последствия данной сделки «наступают с момента отражения в ЕГРП прекращения арендных обязательств, но в любом случае не позднее внесения записи о переходе права на недвижимое имущество к покупателю (арендатору)».

Также даны разъяснения к спорам, связанным с переходом в собственность бывшего арендатора земельных участков (пункт 8 проекта постановления Пленума). Согласно Земельному кодексу, использовать землю можно только за плату, если иное не установлено законом. В качестве такой платы выступает земельный налог либо арендные платежи.

Далее поясняется, что покупатель (бывший арендатор) до государственной регистрации перехода права собственности на землю «не является плательщиком земельного налога и поэтому обязан в соответствии с пунктом 1 статьи 1102 ГК РФ возместить продавцу (арендодателю) расходы по уплате этого налога». Если же продавцом выступает публично-правовое объединение, которое вообще не платит земельный налог, то покупатель должен платить ему арендные платежи вплоть до момента получения прав на землю.

Наконец, при рассмотрении споров из договоров аренды с выкупом (статья 624 ГК РФ) ВАС обращает особое внимание судов на различия между сделками с землей и недвижимостью. «Если предметом договора аренды с выкупом является недвижимое имущество, право собственности на него переходит к арендатору по правилам пункта 2 статьи 223 ГК РФ, — говорится в проекте постановления. — Обязательство арендатора по внесению арендной платы прекращается с момента уплаты всей выкупной цены, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон. Вместе с тем, если предметом аренды является земельный участок, судам следует руководствоваться разъяснениями, изложенными в п.8 настоящего постановления».

На сайте ВАС можно направить отзыв на данный проект.

pravo.ru

Как правильно оформить в собственность земельный участок?

Добрый день. О праве муниципальной собственности на землю.

14 лет арендуем у города небольшой участок земли под магазинчик. Рядом расположены такие же магазинчики, которые также арендуют землю. Изначально участок земли был выделен администрацией города под мини рынок (имеется соответствующее Постановление с подписью мэра), на котором и расположились наши магазины.Общая площадь участка 550 кв.м. Платим ежегодно налог на землю (каждый на свой отдельный кусок земли),все коммунальные расходы. У каждого владельца магазина имеется договор с городом от 2000 года об аренде земельного участка, который был заключен на год, после чего юридически его не продлевали, но налог на землю мы продолжали платить исправно. После истечения срока действия договора 13 лет спокойно работали,но недавно, на сайте rosreestr.ru узнали о том, что этот участок в феврале этого года оформлен в собственность неким гражданином. Вопрос: какие у нас есть основания оспорить это решение? Ведь нас (непосредственных эксплуататоров земли) не поставили в известность. Разве не мы имеем право на первоочередное оформление земли в собственность?

Ответы юристов (7)

Уважаемый Мурад! Здравствуйте! Описанная Вами ситуация немного неясная. Так, что у Вас был когда-то договор аренды земельного участка сроком на один год, но потом пролонгирования не было, как и заключение иного договора на иной срок.

В таком случае, речь идет о самовольном пользовании земельным участком со всеми вытекающими последствиями.

То. что Вы уплачивали налог (. ), причем не являясь арендатором, здесь вообще одни вопросы, так как налог уплачивает в силу Налогового кодекса РФ собственник, а арендатор только арендные платежи.

В любом случае, Вам самому надо точно разобраться с ситуацией.

Есть вопрос к юристу?

Уточните пожалуйста, по поводу уплаты земельного налога. Вы платили именно земельный налог?

Выложите пожалуйста договор аренды земли.

Так же у меня к Вам вопрос: Вы арендную плату на счета администрации платили?

Мурад, добрый день.

Так как договор аренды у Вас закончился, а пролонгация не была документально оформлена, такой договор может быть прекращен по инициативе арендодателя.

Статья 621. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок
[Гражданский кодекс РФ]
[Глава 34]
[Статья 621]

1. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды,
арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении
срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед
другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.
Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить
такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре
такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

2. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения
срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя,
договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный
срок (статья 610).

Статья 34. Порядок предоставления гражданам земельных участков,
находящихся в государственной или муниципальной собственности, для
целей, не связанных со строительством
[Земельный кодекс РФ]
[Глава V]
[Статья 34]

1. Органы государственной власти и органы местного
самоуправления обязаны обеспечить управление и распоряжение земельными
участками, которые находятся в их собственности и (или) в ведении, на
принципах эффективности, справедливости, публичности, открытости и
прозрачности процедур предоставления таких земельных участков. Для этого
указанные органы обязаны:

принять акт, устанавливающий процедуры и критерии предоставления
таких земельных участков, в том числе порядок рассмотрения заявок и
принятия решений. Рассмотрению подлежат все заявки, поступившие до
определенного указанными процедурами срока. Не допускается установление
приоритетов и особых условий для отдельных категорий граждан, если иное
не установлено законом;

2. Граждане, заинтересованные в предоставлении или передаче земельных
участков в собственность или в аренду из земель, находящихся в
государственной или муниципальной собственности, для целей, не связанных
со строительством, подают в письменной или электронной форме с
использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего
пользования, в том числе сети «Интернет», включая единый портал
государственных и муниципальных услуг, заявления в исполнительный орган
государственной власти или орган местного самоуправления,
предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса. Соответствующее заявление
может быть подано через многофункциональный центр.

3. В указанном в пункте 2 настоящей статьи заявлении должны быть
определены цель использования земельного участка, его предполагаемые
размеры и местоположение, испрашиваемое право на землю.

5. Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, в двухнедельный срок со дня представления кадастрового паспорта
испрашиваемого земельного участка принимает решение о предоставлении
этого земельного участка в собственность за плату или бесплатно либо о
передаче в аренду земельного участка заявителю, указанному в пункте 4
настоящей статьи, и направляет ему копию такого решения с приложением
кадастрового паспорта этого земельного участка.

Здравствуйте, Мурад! В данном случае право собственности на земельный участок, которым Вы владеете и пользуетесь на праве аренды, перешло по сделке от одного собственника к другому. С одной, стороны, Договор аренды был заключён Вами на один год и по истечении этого срока должен был быть прекращён (по смыслу статьи 610 Гражданского кодекса России), с другой стороны, арендные отношения после истечения годичного Договора аренды продолжились, пусть и не были оформлены в письменной форме.

В этой связи в Вашем случае налицо арендные отношения по Договору аренды, заключённому на неопределённый срок (по смыслу пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса России). Согласно статье 617 Гражданского кодекса России переход права собственности на земельный участок не является основанием для расторжения Договора аренды. Поэтому в данном случае арендные отношения продолжаются.

В данной ситуации имеет смысл заключить с новым собственником земельного участка новый Договор аренды для придания правовым отношениям большей определённости. Поскольку Договор следует считать заключённым на неопределённый срок, любая сторона (как Вы, так и Арендодатель) вправе в одностороннем порядке отказаться от Договора аренды при условии уведомления другой стороны по Договору не позднее, чем за три месяца (абзац 2 пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса России).

Таким образом, в данной ситуации необходим поиск диалога с новым собственником земельного участка в целях заключения Договора аренды земельного участка на новый срок и на новых условиях.

Статья 22. Земельного кодекса РФ. Аренда земельных участков

1. Иностранные граждане, лица без гражданства могут иметь расположенные в пределах территории Российской Федерации земельные участки на праве аренды, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

2. Земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

3.По истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 и статьей 46 настоящего Кодекса.

Пунктом 3 ст. 35 ЗК РФ предусмотрено:

3. Собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу. В случае, если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, применяются правила, установленные пунктом 1 статьи 36 настоящего Кодекса.

Пункт 1 ст. 36 ЗК РФ

1. Граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.

Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица — собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.

Статья 46. ЗК РФ. Основания прекращения аренды земельного участка

1. Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

2. Наряду с указанными в пункте 1 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса.

3. Прекращение аренды земельного участка по основаниям, указанным в абзаце втором подпункта 1 пункта 2 статьи 45 настоящего Кодекса, не допускается:

1) в период полевых сельскохозяйственных работ;

2) в иных установленных федеральными законами случаях.

Таким образом, если Вы собственник магазина.Не ларька, а именно недвижимости — здания. При этом важно, чтобы Ваше право на здание было зарегистрировано в Росреестре, тогда Вы имеете преимущественное право приобретения в собственность, либо получения права аренды данного земельного участка по п. 1 ст. 35 ЗК РФ. Следовательно, муниципалитет, заключив договор купли-продажи с иным лицом, нарушил Ваши права. В связи с этим, возможно обращение в суд.

Теперь проанализируем договор аренды и установим, действует он или нет.

Как я уже указывал выше, земельные участки, за некоторым исключением, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Земельным Кодексом РФ (п.2 ст. 22 ЗК РФ).

Статья 621. Гражданского кодекса РФ. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок

1. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

2. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Значит, если Вы продолжали пользоваться земельным участком и никаких возражений у муниципалитета не возникало по этому поводу, то договор аренды следует считать возобновленным на неопределенный срок и в этом случае, действуют правила ст. 610 ГК РФ:

1. Договор аренды заключается на срок, определенный договором.

2. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, апри аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

3. Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается. Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.

То есть, муниципалитет может отказаться от этого договора в любое время, предупредив Вас об этом за 3 месяца.

При этом, обременение участка арендаторами не является препятствием для его продажи, если у Вас нет в собственности недвижимости, расположенной на данном участке.

С уважением, С.Сергеев

Следует дополнить, что согласно статье 617. Гражданского кодекса РФ

1.Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имуществок другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

2. В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное.

Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.

То есть новый собственник, стал Вашим арендодателем, вместо муниципалитета. И имевшийся договор действует уже с ним. Правила для этого договора те же, что и указаны выше и новый арендодатель также в праве отказаться от договора, предупредив вас об этом за 3 месяца (ст. 621, 610 ГК РФ).

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

m.pravoved.ru

Выкуп арендованного имущества

За подробными консультациями обращайтесь к менеджерам по телефонам:
в Санкт-Петербурге:
+7 (812) 325-48-60
в Москве:
+7 (495) 223-27-69

В соответствии с положениями ст. 624 ГК РФ, регламентирующей выкуп арендованного имущества, арендованное имущество, если это предусмотрено договором или законом, может перейти в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.
Выкуп арендованного имущества является правом, а не обязанностью арендатора, поэтому в силу норм о свободе договора (ст. 421 ГК РФ) арендодатель не вправе понудить арендатора к приобретению имущества и оплате выкупной цены. Вместе с тем существует судебная практика, согласно которой, если арендатор добросовестно исполнял обязанности по договору с правом выкупа и полностью внес выкупную цену, он вправе понудить арендодателя к заключению договора купли-продажи в судебном порядке.

Для того, что бы включить в условия договора возможность выкупа арендованного имущества, следует согласовать следующие существенные условия, без которых, договор может быть признан незаключенным в части условия о выкупе:

Для сторон важно также знать момент прекращения обязанности по внесению арендной платы т.к. в соответствии со ст. 624 ГК РФ у арендатора возникает право собственности на арендуемое имущество в момент исполнения обязанности по внесению выкупной цены, даже если срок аренды еще не окончился, однако иное может быть предусмотрено законом или соглашением сторон дополнительно. Соответственно, если стороны хотят установить иной момент прекращения указанного обязательства, условие об этом нужно включить в договор аренды. В частности, например, в интересах арендодателя определить, что арендатор прекращает уплачивать арендную плату только с момента государственной регистрации перехода права собственности.

Стоит иметь в виду, что включение в договор условия о выкупе (возможности приобретения арендованного имущества в собственность арендатора) стороны должны учитывать, что законом могут быть определены случаи, в которых выкуп арендованного имущества запрещен (п. 3 ст. 624 ГК РФ). Так, п. 3 ст. 5 Федерального закона от 23.08.1996 N 127-ФЗ «О науке и государственной научно-технической политике» установлен запрет на выкуп имущества, арендованного у государственных научных организаций, учрежденных Правительством РФ или федеральными органами исполнительной власти.

Также необходимо учитывать, что выкуп арендованного имущества может происходить не только на основании условия, включенного в договор согласно ст. 624 ГК РФ. Случаи, порядок и особенности приобретения арендаторами имущества в собственность могут быть предусмотрены законом. В частности, Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» определен порядок приватизации государственного и муниципального имущества в целом, а Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» установлены специальные правила приобретения в собственность государственного или муниципального имущества, арендаторами которого являются субъекты малого и среднего предпринимательства.

В этом перечне выкуп арендованного имущества путем включения соответствующего условия в договор аренды на основании ст. 624 ГК РФ не упомянут. Следовательно, после вступления в силу Закона N 178-ФЗ включение в договор аренды государственного или муниципального имущества условия о выкупе неправомерно и последующий переход права собственности на имущество на основании такого условия невозможен.

Однако если договор аренды государственного или муниципального имущества был заключен до вступления в силу Закона N 178-ФЗ, а именно до 26 апреля 2002 г., и в нем было согласовано условие о выкупе имущества, то выкуп может быть осуществлен в порядке, установленном п. 12 ст. 43 указанного Закона.

Кроме того, п. 5 ст. 3 Закона N 178-ФЗ предусматривает возможность установления отдельным законом особенностей, связанных с приватизацией государственного или муниципального имущества субъектами малого и среднего предпринимательства. Таким законом на сегодняшний день является Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

www.okgru.com

Новые разъяснения об аренде

Высший арбитражный суд подготовил дополнения в данные им ранее разъяснения по вопросам применения норм Гражданского кодекса о договоре аренды. Соответствующий проект постановления опубликован на сайте ВАС РФ.

По отдельным вопросам, возникающим в судебной практике в связи с применением норм Гражданского кодекса, регулирующих договор аренды, Пленум ВАС РФ принял постановление осенью прошлого года 1 , а недавно пришел к выводу о необходимости внести дополнения 2 в указанный документ. О каких дополнениях идет речь?

Возобновление договора без проведения торгов

Первое дополнение 3 посвящено особенностям заключения договора аренды государственного и муниципального имущества с прежним арендатором на новый срок без проведения торгов.
Напомним, что в ряде предусмотренных законом 4 случаев договор аренды в отношении вышеуказанного имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов.
Однако если арендатор надлежащим образом исполнял все обязанности по договору аренды, заключенному по результатам проведения торгов, то по истечении срока этого договора возможно заключить с ним договор на новый срок без проведения торгов, если иное не установлено договором и срок его действия не ограничен законодательством РФ. Такое разъяснение дано в пункте 4.1. комментируемого проекта Пленума ВАС РФ со ссылкой на Федеральный закон «О защите конкуренции» 5 . При этом, если законодательством установлен максимальный срок, на который может быть заключен договор аренды, он исчисляется с даты заключения договора с этим арендатором (или его правопредшественником) на торгах. Поскольку по истечении такого срока проведение торгов для заключения нового договора аренды является обязательным, судам следует руководствоваться разъяснениями, содержащимися в пунктах 1—4 постановления № 73.
В частности, следуя пунктам 1 и 2 указанного постановления, преимущественное право при заключении договора аренды на новый срок, согласно статье 621 Гражданского кодекса, имеет арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности.
При этом положения, предусматривающие обязательность проведения торгов, не лишают арендатора государственного или муниципального имущества, принадлежащего ему в силу статьи 621 Гражданского кодекса, преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок 6 .
Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок без проведения конкурса (аукциона) предусмотрено Законом № 135 ФЗ 7 . Однако вышеуказанные нормы не регулируют правоотношения арендодателя и арендатора и не определяют правовые последствия для указанных сторон, когда арендатор продолжает пользоваться имуществом по истечении срока договора аренды без заключения аналогичного соглашения на новый срок.
Данный пробел устраняют положения пункта 4.1. Проекта. В описанной ситуации арендатор должен будет выплачивать арендную плату в размере и на условиях, согласованных договором аренды, срок действия которого истек. Но как только арендатор заключит договор на новый срок без проведения торгов и по условиям нового договора размер арендной платы будет выше, арендатор будет обязан выплатить разницу за весь период пользования имуществом с момента окончания срока предыдущего договора аренды до даты заключения договора аренды на новый срок.
Кроме того, как следует из Проекта, для заключения договора аренды на новый срок без проведения торгов стороны должны достичь соглашения о новых условиях договора, касающихся срока и арендной платы, соблюдая при этом положения части 9 статьи 17.1 Закона 135 ФЗ. Это означает, что такой договор может быть заключен при следующих условиях:

  • размер арендной платы должен быть определен по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в России (если иное не установлено другим законодательством РФ);
  • минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.

Аренды части недвижимости.Порядок регистрации

Данный порядок предусмотрен Федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество 8 . Так, к представляемому на госрегистрацию прав договору аренды части здания, сооружения, помещения должен прилагаться кадастровый паспорт объекта с указанием размера арендуемой площади.
По разъяснениям Росреестра 9 , при регистрации такого договора необходимость в представлении кадастрового паспорта на арендуемую часть имущества отпадает, если арендуемая часть имущества была когда-либо предметом аренды и в материалах регистрационного дела остался кадастровый паспорт соответствующей части здания (сооружения, помещения).
На практике получение кадастрового паспорта на часть предмета аренды нередко вызывает значительные временные и финансовые издержки, что является обременительным для сторон по сделке.
Проект, по сути, освобождает стороны от указанных обременительных затрат, предусматривая возможность регистрации договора аренды части недвижимого имущества без предоставления кадастрового плана на данный объект аренды. Согласно проекту 10 , если на регистрацию такого договора стороны представили подписанный ими документ, содержащий графическое или текстуальное описание предмета договора (части недвижимой вещи, передаваемой в пользование арендатору), то отказ в регистрации договора по причине непредставления кадастрового паспорта на объект аренды не соответствует закону № 122 ФЗ.
Таким образом, если право собственности на предмет договора аренды зарегистрировано в установленном Законом 122 ФЗ порядке за арендодателем, то, при условии содержания в договоре аренды описания передаваемого в аренду имущества, с признаками и характеристиками, позволяющими однозначно идентифицировать его, представление кадастрового паспорта при регистрации договора аренды части недвижимого имущества не требуется.

Правомерность передачи имущества в аренду

В пункте 10 Проекта рассмотрена ситуация, когда на момент заключения договора аренды лицо, сдающее имущество в аренду, права собственности на него не имело, но к моменту передачи данного объекта арендатору стало его собственником. (Напомним, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику, а также лицам, управомоченным на это законом или собственником 11 ).
Как следует из разъяснений, приведенных в Проекте, такой договор не противоречит закону и не может быть признан недействительной сделкой на основании статей 168 и 608 Гражданского кодекса. Договор является заключенным и несет в себе правовые последствия для его сторон, предусмотренные действующим законодательством. В частности, и в случае неисполнения обязательства по передаче вещи в аренду.

Не противоречит положениям статьи 608 Гражданского кодекса и передача в аренду недвижимого имущества его законным владельцем (получившим это имущество, например, по договору купли-продажи или построившим его), но еще не зарегистрировавшим право собственности на него 12 . Не влечет недействительности договора аренды и отсутствие разрешения на ввод в эксплуатацию арендованного имущества.
Судам рекомендовано в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, не принимать во внимание доводы арендатора о том, что право собственности на арендованное имущество не принадлежит арендодателю и потому договор аренды является недействительной сделкой 13 .
Между тем, исходя из анализа и обобщения судебной практики, можно сделать вывод, что суды по-разному подходят к разрешению указанных споров. Определяя правовые последствия для сторон, они ставят исход дела в зависимость от того, подлежал заключенный договор аренды государственной регистрации или нет. При этом позиции, которых придерживаются суды, можно сформулировать следующим образом:

  1. Позиция 1. Подлежащий государственной регистрации договор аренды недвижимого имущества, подписанный до регистрации права собственности арендодателя на данное недвижимое имущество, но зарегистрированный после нее, является действительным и считается заключенным с момента его регистрации 14 .
  2. Позиция 2. Не подлежащий государственной регистрации договор аренды недвижимого имущества, подписанный до государственной регистрации права собственности арендодателя на данное недвижимое имущество, является недействительным 15 .

Проект устраняет противоречия, сложившиеся в судебной практике при рассмотрении споров, связанных с заключением договоров аренды имущества с собственником, за которым на момент заключения договора аренды право собственности на предмет аренды не было зарегистрировано.

Если у имущества несколько арендаторов

Проект содержит разъяснения о применении статьи 398 Гражданского кодекса при рассмотрении споров, связанных с заключением нескольких договоров аренды в отношении одного и того же имущества 16 . (Речь здесь не идет о случаях, когда арендаторы пользуются различными частями одной и той же вещи или пользуются ею попеременно в различные периоды времени.)
Согласно данной статье в случае неисполнения арендодателем обязательства передать предмет аренды во владение и пользование арендатору последствия будут такие. Арендатор будет вправе потребовать, чтобы эту вещь отобрали у арендодателя и передали ему на предусмотренных договором условиях. Однако это право отпадает, если предмет аренды уже передан третьему лицу, также имеющему право аренды на указанное имущество. Если предмет аренды еще не передали, преимущество имеет тот из арендаторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, — тот, кто раньше предъявил иск.
Арендатор, которому не было передано имущество, являющееся объектом договора аренды, вправе требовать от арендодателя, не исполнившего договор аренды, возмещения причиненных убытков и уплаты установленной договором неустойки.

Исполнение договора, подлежащего госрегистрации

Пункт 14 Проекта разъясняет порядок взыскания задолженности по арендной плате с арендатора, когда между арендатором и арендодателем заключен договор аренды, подлежащий государственной регистрации, но он не зарегистрирован.
Пленум ВАС предлагает две редакции указанного пункта с применением разных способов защиты и, соответственно, разных норм материального права.
Согласно первой редакции, что, если суд установил факты передачи имущества в аренду, принятия его арендатором без каких-либо замечаний, наличия достигнутого сторонами соглашения о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям такого пользования, оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 Гражданского кодекса (неосновательное обогащение) не имеется. Судам следует исходить из общих положений обязательственного права 17 , а именно из условий заключенного соглашения между арендатором и арендодателем.
Тем самым, Пленум ВАС РФ фактически приравнивает заключенный, но не прошедший государственную регистрацию договор к зарегистрированному договору.
В то же время в Проекте указано, что, в силу статьи 308 Гражданского кодекса, права, предоставленные таким договором арендатору, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. Следовательно, арендатор вправе владеть и пользоваться арендованным имуществом исключительно в рамках заключенного соглашения. Права арендатора, предусмотренные, например, статьями 617 и 621 Гражданского кодекса, не распространяются на арендатора, являющегося стороной по договору, не прошедшему государственную регистрацию, в случае, если такой договор подлежал ей.
Вторая редакция пункта 14 говорит о том, что при рассмотрении споров, связанных с взысканием задолженности по арендной плате в указанных обстоятельствах, судам следует применять положения статей 1102 и 1105 Гражданского кодекса (неосновательное обогащение).

Порядок определения арендной платы

Разъяснения 18 касаются ситуаций, когда арендная плата устанавливается или может регулироваться государственными и муниципальными органами 19 .
Так, если закон, предусматривающий необходимость такого регулирования, вступил в силу после заключения договора аренды, то условия этого договора об арендной плате сохраняют силу 20 , поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.
К договору аренды, заключенному после вступления в силу указанного закона, применяется порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим законом. Следует обратить внимание, что, согласно пункту 17 комментируемого Проекта, размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым, когда он определяется по результатам проведения торгов для заключения договора аренды.
Если стороны договора предусмотрели возможность изменения размера арендной платы в соответствии с публично-правовыми актами, корректирующими такую плату, размер арендной платы подлежит изменению автоматически и не требует заключения дополнительного соглашения и, соответственно, его государственной регистрации 21 . Однако если при этом договор содержит в себе какое-либо условие, противоречащее положению данного акта, предполагается, если не доказано иное, что стороны отдали приоритет данному условию договора.
Например, стороны согласовали условие об определении арендной платы в соответствии с положениями публично-правового акта, но в то же время также согласовали и порядок определения стоимости аренды, в результате которого арендная плата не соответствует плате, указанной в публично-правовом акте. В этом случае приоритет будет отдан условию договора, предусматривающего порядок определения стоимости аренды.

Об изменении размера арендной платы

Проект предусматривает правовую возможность для судов в отказе арендодателю во взыскании арендной платы в части, превышающей средние рыночные ставки 22 . Для этого должно быть установлено и доказано, что арендная плата увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период. Разъяснение касается ситуаций, когда в отсутствие государственного регулирования арендной платы договор аренды предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке изменять её размер.
Правовым основанием для отказа в удовлетворении указанных требований арендодателя является положение Гражданского кодекса 23 , исходя из которого «не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах».
При этом бремя доказывания того, что измененная в одностороннем порядке арендная плата значительно превышает названные средние рыночные ставки, лежит на арендаторе.

Сноски:
1 пост. Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 (далее — постановление № 73)
2 проект Постановления Пленума ВАС РФ «О внесении дополнений в постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 г. № 73. » (опубликован на сайте ВАС РФ 19.07.2012) (далее — Проект)
3 п. 4.1. Проекта
4 ч. 1, 3 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ (далее — Закон № 135-ФЗ), ст. 30—30.2 ЗК РФ, ст. 74 ЛК РФ
5 ч. 9 ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ
6 п. 3 постановления № 73
7 ч. 9—11 ст. 17.1. Закона № 135-ФЗ
8 ст. 26 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ (далее — Закон № 122-ФЗ)
9 письмо Росреестра от 14.07.2011 № 14-4499-ГЕ
10 п. 9 Проекта
11 ст. 608 ГК РФ
12 п. 11 Проекта
13 п. 12 Проекта
14 пост. Президиума ВАС РФ от 07.09.2010 № 4037/10 по делу № А65-18537/2009-СГ2-55
15 пост. ФАС ЗСО от 14.03.2012 по делу № А75-2466/2011
16 п. 13 Проекта
17 ст. 309 ГК РФ
18 пп. 15—20 Проекта
19 п. 1 ст. 424 ГК РФ
20 п. 2. ст. 422 ГК РФ
21 п. 19 Проекта
22 п. 21 Проекта
23 п. 1 ст. 10 ГК РФ

www.garant.ru

Смотрите так же:

  • Приказ 13-44 Приказ Министерства здравоохранения РФ от 26 октября 2017 г. № 869н “Об утверждении порядка проведения диспансеризации определенных групп взрослого населения” В соответствии со статьей 46 Федерального закона от 21 ноября 2011 г. № 323-ФЗ […]
  • Срок давности судебного приказа на алименты Какой срок давности судебного приказа в исполнительном производстве? был взят кредит в "Тинкоффе", по семейным обстоятельствам не смог выплатить, проценты были просто бешенные. В итоге на меня подают в суд, выносят судебный приказ от […]
  • Мггу шолохова приказы о зачислении Бакалавриат Поступающие в МГГУ им. М.А.Шолохова на первый курс для обучения по программам бакалавриата вправе подать заявление и участвовать в конкурсе одновременно не более чем по трем направлениям подготовки. На каждое направление […]
  • Юрист в строительной организации должностная инструкция Должностная инструкция юриста корпорации Утверждаю Генеральный директор АО (ООО) Приказ N ____________________ от "__"_____________ 200 _ г. Должностная инструкция юриста корпорации 1. Общие положения 1. Юрист корпорации относится к […]
  • Увеличена пенсия в москве в 2018 году Увеличена пенсия в москве в 2018 году Размер минимальной пенсии, выплачиваемой пенсионерам Москвы, с 1 января 2018 года вырастет на 3 тыс. руб. и составит 17,5 тыс. руб., заявил мэр столицы Сергей Собянин на заседании президиума мэрии, […]
  • Приказ 48 минсельхоза Приказ Минсельхоза РФ от 1 апреля 2005 г. N 48 "Об утверждении Правил государственной регистрации лекарственных средств для животных и кормовых добавок" (с изменениями и дополнениями) Приказ Минсельхоза РФ от 1 апреля 2005 г. N 48"Об […]

Обсуждение закрыто.