Первичное право собственности для продажи квартиры

Оглавление:

Документы для регистрации права собственности на квартиру

Документы для регистрации права собственности на квартиру должны быть предоставлены в регистрирующий орган в полном объеме.
Отсутствие даже одного документа приведет к приостановке регистрации права собственности на квартиру до 6 месяцев, то есть до устранения причины.
Если документ в этот срок не будет предоставлен — регистратор вынесет решение об отказе в регистрации.
При этом будет погашена госпошлина в полном объеме, а это означает потерю для вас 2 000.0 рублей

Если у вас мало времени, для чтения всей статьи — выберите в интерактивном меню нужное.

Содержание статьи подробное:

Документы для регистрации права собственности на квартиру

Регистрирующий орган — это РОСРЕЕСТР ( Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии).
МФЦ — это только посредник между заявителем и исполнителем государственной услуги регистрации прав на объекты недвижимости.

Пакет документов из МФЦ доставляется в отдел регистрации прав Росреестра в течении 1 рабочего дня.

Росреестр осуществляет первичную и вторичную регистрацию права собственности на квартиру.
Первичная регистрация права осуществляется на вновь возведенные объекты недвижимости либо старые квартиры, права на которые не были ранее зарегистрированы в едином государственном реестре. До 31.01.1988 года права на квартиры регистрировались в местных БТИ, единый реестр прав стал работать после вышеуказанной даты.

Документы для регистрации права собственности на квартиру разнятся, в зависимости от того первичная или вторичная эта регистрация.

Единственной причиной отказа в приеме документов на регистрацию права собственности на квартиру является невозможность подтвердить личность заявителя.

Государственную пошлину можно оплатить в течении 5 дней после подачи заявления, но пока данные об оплате не поступят в Государственную информационную систему о государственных и муниципальных платежах регистратор не приступит к регистрации прав.

ВНИМАНИЕ! Реквизиты для оплаты госпошлины разнятся, в зависимости от места подачи заявления — непосредственно в Росреестр или через МФЦ

Подробнее об уплате госпошлины читайте в статье: Госпошлина за регистрацию права собственности

Документы для регистрации права собственности на квартиру
Первичная регистрация права

Если вы первый раз регистрируете права на квартиру, во вновь построенном доме, или в выписке из ЕГРН о старой квартире написано, что сведения о регистрации права отсутствуют значит:

  • первое в чем необходимо убедиться — состоит ли ваш объект недвижимости на кадастровом учете. Ведь зарегистрировать права на недвижимость без кадастрового учета невозможно. Кадастровый учет первичен — регистрация прав вторична.

Проверить кадастровый учет недвижимости легко. Достаточно воспользоваться бесплатным сервисом Росреестра.
Подробнее об этом читайте в статье: Как получить информацию из Росреестра

Если ваш объект недвижимости состоит на кадастровом учете — можно регистрировать права. При этом не нужно в Росреестр предоставлять Кадастровый паспорт, ведь регистратор возьмет все данные об объекте непосредственно из ЕГРН.

Если ваш объект недвижимости не состоит на кадастровом учете — приглашайте кадастрового инженера. Реестр сертифицированных кадастровых инженеров размещен на сайте Росреестра , где можно посмотреть его данные и с каким качеством работает инженер, много ли он допускает ошибок в работе.

После процедуры постановки квартиры на кадастровый учет -можно регистрировать на нее права собственности.

Для этого необходимо подать в Росреестр заявление о регистрации права и приложить право устанавливающий документ.

На основании право устанавливающего документа право у вас уже возникло, теперь нужно сделать об этом запись в ЕГРН.

Ведь с 02.01.2017 г единственным доказательством зарегистрированного права является наличие записи об этом в ЕГРН

По новым квартирам правоустанавливающим документом является Акт передачи квартиры в собственность от застройщика.
По старым квартирам — договор приватизации, договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство (зарегистрированные в БТИ или заверенные нотариусом)

Пакет документов для первичной регистрации

  • удостоверения личности всех правообладателей и доверенных лиц ( оригиналы, нотариальные копии — не принимаются)
  • нотариальная доверенность с полномочиями представлять интересы в Росреестре, если за правообладателя действует доверенное лицо
  • заявление о регистрации права собственности
  • право устанавливающий документ в количестве более 2-х, но лучше на всех правообладателях плюс один экземпляр для Росреестра
  • свидетельство о браке, если правообладатели законные супруги и оформляют общую совместную собственность ( при оформлении на супругов общей долевой собственности государственный регистратор вправе затребовать брачный договор)
  • квитанция об оплате государственной пошлины

Документы для регистрации права собственности на квартиру
Вторичная регистрация права

Вторичная регистрация права происходит в сделках купли-продажи, дарения, мены, выделении долей, приобретении права по решению суда.

Вторичная регистрация права происходит после регистрации перехода права от бывшего правообладателя.

То есть в этой процедуре фигурируют два вида заявлений:

  • заявление о переводе права
  • заявление о регистрации права

Регистрация перехода права не оплачивается ( то есть без госпошлины)

exspertrieltor.ru

Регистрация сделки с квартирой

Процесс регистрации сделки купли-продажи квартиры представляет собой государственную регистрацию перехода права собственности на квартиру в Росреестре, с внесением соответствующей записи в единую по всей России базу данных прав на недвижимость — ЕГРП (с 2017 года – ЕГРН).

Для лучшего понимания что к чему, дадим несколько ключевых определений.

ЕГРП – Единый Государственный Реестр Прав на недвижимое имущество. Это электронная база данных, в которую вносится вся информация о существующих (действительных) и прекращенных правах на объекты недвижимости, информация о правообладателях, и о существующих Откроется в новой вкладке.»>обременениях прав собственности. Там же хранятся и административно-технические данные о самих объектах недвижимости — их адреса, назначение (жилое/нежилое), данные о площади помещений, и т.п.

ЕГРП основан (введен в действие) 31 января 1998 г., и отдан под управление федеральному органу – «Росреестру». Ранее этой даты регистрация происходила в местных органах самоуправления и территориальных Откроется в новой вкладке.»>Бюро технической инвентаризации (БТИ).

С 2017 года базу ЕГРП объединили с базой ГКН (Государственный кадастр недвижимости), и создали единую базу данных ЕГРН.

ЕГРН – Единый Государственный Реестр Недвижимости. Эта система объединила систему регистрации прав (ЕГРП) и систему учета объектов недвижимости (ГКН) в одну общую базу данных.

«Росреестр» (она же Регпалата) – полное официальное название: Федеральная Служба государственной регистрации, кадастра и картографии. Это головная организация федерального значения. Ее территориальные органы представлены в каждом субъекте РФ в виде Управлений «Росреестра» (УФРС) и офисов-филиалов Кадастровой Палаты (ФКП Росреестра).

УФРС (Управление Федеральной Регистрационной Службы) = Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии = Управление Росреестра (территориальное отделение). В частности, здесь определяется порядок регистрации права собственности на квартиру, и порядок учета технических данных о квартире в Государственном кадастре недвижимости (ГКН).

ФКП – Федеральная Кадастровая Палата – структурное подразделение УФРС, которое собственно и занимается регистрацией прав и сделок с недвижимостью (выполняет технические работы), а также ведет кадастровый учет всех объектов недвижимости (в т.ч. объектов незавершенного строительства), делая учетные записи в ЕГРП и ГКН, соответственно.

После создания единого реестра недвижимости ЕГРН, у граждан появилась возможность подать одно заявление сразу на две операции – на проведение регистрации прав и на проведение кадастрового учета. В остальном все осталось по-прежнему (подробнее на сайте Росреестра – Откроется в новой вкладке.»>здесь).

Росреестр. Регистрация прав и кадастровый учет – см. Откроется в новой вкладке.»>здесь.

О регистрации сделок купли-продажи квартир

Согласно закону (п.6, ст.1 Откроется в новой вкладке.»>ФЗ-218 от 13.07.2015 – «О государственной регистрации недвижимости») все сделки с квартирами подлежат обязательной государственной регистрации – т.е. данные о переходе права собственности от Продавца к Покупателю в результате сделки вносятся в единую базу данных Росреестра (ЕГРН).

При этом с 2013 года регистрация Откроется в новой вкладке.»>Договоров купли-продажи (ДКП) недвижимости – Откроется в новой вкладке.»>отменена. Единственным фактом, фиксирующим сделку с квартирой на вторичном рынке, осталась только регистрация перехода права. Другими словами, Договор купли-продажи квартиры (ДКП) теперь вступает в силу с момента его подписания сторонами, а Откроется в новой вкладке.»>право собственности на квартиру переходит к Покупателю с момента государственной регистрации перехода права.

Одновременно с этим (по факту перехода права) регистрируется новое право собственности теперь уже на Покупателя.

Несмотря на это, на рынке в обиходе так и осталось понятие – «регистрация сделки купли-продажи квартиры», хотя под ним теперь понимается именно регистрация права и перехода права по сделке. При этом, в процессе регистрационных действий, на ДКП все равно ставятся регистрационные печать и штамп, свидетельствующие о том, что переход права по этому договору состоялся.

Договор купли-продажи квартиры (Москва)

На первичном рынке (при покупке новостройки), в результате сделки регистрируется право требования на квартиру в строящемся доме по Откроется в новой вкладке.»>Договору долевого участия (ДДУ) или по Откроется в новой вкладке.»>Договору уступки прав требования. А право собственности регистрируется следующим этапом, после того как дом будет достроен и сдан.

Порядок процесса регистрации, перечни документов, порядок их приемки и выдачи, сроки регистрации, права и обязанности заявителей и регистраторов, порядок уведомления граждан и обжалования действий сотрудников и т.п.

Перечень документов для регистрации права собственности на квартиру

Список документов для регистрации сделки купли-продажи квартиры зависит от конкретной ситуации – например, регистрируется ли сделка на «первичке» или на «вторичке», какой тип договора является Откроется в новой вкладке.»>основанием для существующего права собственности Продавца, Откроется в новой вкладке.»>женат ли Продавец, есть ли в числе собственников Откроется в новой вкладке.»>несовершеннолетние дети или нет, и т.п.

В связи с этим существует ряд обязательных документов для всех ситуаций, и дополнительные документы – для частных случаев.

Не следует путать регистрацию прав требования на квартиру в строящемся доме на Откроется в новой вкладке.»>первичном рынке, и регистрацию прав собственности на готовую квартиру (которая может быть как на первичном, так и на Откроется в новой вкладке.»>вторичном рынке).

Конкретные перечни документов для регистрации сделок покупки и продажи квартир указаны на соответствующих шагах ИНСТРУКЦИИ (по ссылкам – отдельно для каждого случая):

  • Регистрация прав требования на квартиру в строящемся доме (новостройке) – документы
    На первичке права требования регистрируются либо при оформлении Договора долевого участия ДДУ (если квартира покупается непосредственно у Застройщика), либо при оформлении Договора уступки прав требования по ДДУ (если квартира покупается у дольщика или соинвестора строительства).
    В первом случае регистрацией ДДУ может заниматься как Застройщик, так и сам дольщик; как это происходит описано здесь – Откроется в новой вкладке.»>Документы для регистрации Договора долевого участия.
    Во втором случае документы собирают сами участники сделки по переуступке прав, а перечень этих документов представлен здесь – Откроется в новой вкладке.»>Документы для регистрации уступки прав требования.
  • Регистрация прав собственности на квартиру в построенном доме (новостройке) – документы
    Здесь пакет документов, как правило, тоже формирует Застройщик. Он же занимается и регистрацией прав собственности на свежепостроенные квартиры. Но Покупатель может заняться этим и самостоятельно: о том, как это делать рассказано в ИНСТРУКЦИИ для Покупателя здесь – Откроется в новой вкладке.»>Документы для оформления права собственности на новостройку.
  • Регистрация прав собственности при покупке квартиры на вторичном рынке – документы
    Здесь состав пакета документов для регистрации отличается от состава пакета документов для проверки «юридической чистоты» квартиры. В первом случае мы имеем документы, необходимые для совершения регистрационных действий, а во втором случае – документы, которые нужны лично Покупателю для подтверждения правовой информации о квартире, о ее собственниках и пользователях. И тот и другой перечень документов можно увидеть на соответствующих шагах ИНСТРУКЦИИ для Покупателя здесь:
    Откроется в новой вкладке.»>Документы для регистрации права собственности на квартиру;
    Откроется в новой вкладке.»>Документы для проверки квартиры при покупке на вторичном рынке.
  • Регистрация прав собственности при продаже квартиры на вторичном рынке – документы
    Здесь перечень документов для регистрации – тот же, что и при покупке квартиры на «вторичке». А вот общий список документов для проверки «юридической чистоты» квартиры может оказаться поменьше. Дело здесь в расстановке акцентов: если Покупатель окажется не очень требовательный, то Продавцу можно обойтись и минимальным набором документов, которые необходимы только для регистрации сделки. Подробнее об этом рассказано в ИНСТРУКЦИИ для Продавца здесь – Откроется в новой вкладке.»>Документы для продажи квартиры на вторичном рынке.

Непосредственно для регистрации сделки купли-продажи квартиры список документов немного меньше, чем тот, который обычно требуют с Продавца другие участники сделки – Покупатель, риэлторы, нотариус, банк, и т.п. Для регистрации нужен не полный перечень, а только самое необходимое (см. видео об этом ниже).

Кстати, с июля 2016 года новым собственникам квартир Откроется в новой вкладке.»>Свидетельство о собственности уже не выдают (подробнее см. по ссылке).

— Актуальный список документов для регистрации сделки купли-продажи квартиры можно увидеть в разделе «Жизненные ситуации» на портале Росреестра.

­– Интерактивный сервис, формирующий общий перечень документов для регистрации сделки с квартирой (в том числе ипотечной).

Перечень необходимых документов для регистрации прав на недвижимость можно еще посмотреть на сайте Росреестра – Откроется в новой вкладке.»>здесь. А форму заявления на регистрацию можно увидеть – Откроется в новой вкладке.»>здесь.

Размер госпошлины за регистрацию права составляет для физлиц 2 000 руб. Актуальные ценники на госпошлину можно проверить на сайте Росреестра – Откроется в новой вкладке.»>здесь.

Куда подавать документы на регистрацию сделки с квартирой?

В Москве для регистрации сделки с квартирой, Продавцы и Покупатели подают документы в многофункциональные центры госуслуг (МФЦ) «Мои документы». Запись туда возможна также по телефону или по интернету. Там же можно еще раз уточнить состав пакета документов для регистрации права собственности на квартиру.

Местные отделения УФРС в Москве с 2014 года не работают с физлицами. (подтверждение – Откроется в новой вкладке.»>здесь)

В других регионах России для регистрации сделки с квартирой (для регистрации прав и перехода прав на недвижимость), можно обращаться как в местные МФЦ «Мои документы», так и непосредственно в территориальные офисы и приемные Росреестра.

Кроме того, Росреестр предоставляет на своем сайте возможность подачи заявления на регистрацию прав и перехода прав – через интернет (см. ссылку ниже).

МФЦ городов и регионов России (каталог ссылок на регионы) можно увидеть Откроется в новой вкладке.»>здесь.

Подача заявления на регистрацию права или перехода права на сайте Росреестра – Откроется в новой вкладке.»>здесь.

Сами центры МФЦ «Мои документы» не регистрируют сделки купли-продажи квартир. МФЦ – всего лишь удобный посредник между участниками сделки и Росреестром. Причем, документы можно подавать не только в МФЦ по месту нахождения квартиры, но и в любом другом МФЦ, даже в другом городе.

Сотрудники МФЦ обязаны только принимать документы на регистрацию, но не обязаны проводить их правовую экспертизу (т.е. не проверяют их на подлинность и правильность оформления). А значит, возможны случаи некорректно подготовленных документов (ошибок в договорах, недостатка информации в составе пакета документов и т.п.), которые приводят к приостановкам/задержкам в регистрации, или даже отказам в регистрации (см. ниже об этом).

Чтобы этого избежать, лучше обращаться за подготовкой договоров и экспертизой всего собранного пакета документов к Откроется в новой вкладке.»>Нотариусу (который может сам затем подать этот пакет на регистрацию).

Можно также обратиться в специализированные конторы, которые проводят предварительную проверку пакета документов для регистрации, и обеспечивают собственно регистрацию с гарантией, что она пройдет без приостановки и/или отказа.

Расписка в получении документов на государственную регистрацию

При подаче пакета документов на регистрацию сделки с квартирой (как в МФЦ, так и в территориальные офисы Росреестра и Кадастровой палаты), сотрудник, принимающий документы, обязан выдать расписку в получении документов на государственную регистрацию.

В этой расписке содержится перечень принятых документов (с указанием оригиналов и копий), указан срок регистрации, а также номер регистрационного дела, по которому можно получать информацию о прохождении регистрации.

Сроки регистрации права собственности на квартиру

Сроки государственной регистрации прав на недвижимое имущество устанавливаются федеральным законом № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 (Откроется в новой вкладке.»>часть 1, статьи 16). Для разных случаев они разные. Для каждого случая сроки регистрации перечислены на сайте Росреестра – Откроется в новой вкладке.»>здесь.

В частности, сроки регистрации права собственности на квартиру составляют (с 1 января 2017 года):

  • для Договоров купли-продажи (ДКП) квартир в простой письменной форме = 7 рабочих дней;
  • для Договоров купли-продажи (ДКП) квартир в Откроется в новой вкладке.»>нотариальной форме = 3 рабочих дня;
  • для Договоров долевого участия (ДДУ) в строительстве = 7 рабочих дней;
  • для Договоров ипотеки квартир = 5 рабочих дней.

При этом, нужно иметь ввиду, что если документы на регистрацию подаются через МФЦ, то сроки увеличиваются, примерно на 2-4 дня за счет времени доставки документов из МФЦ в регистрирующий орган и обратно на выдачу.

Приостановление государственной регистрации права

Если процесс регистрации идет своим чередом, то – туда ему и дорога. Значит, все идет по плану. Но бывает, что регистратор, листая переданные ему документы, решает приостановить регистрацию. Такое право у него есть. Закон (Откроется в новой вкладке.»>ст. 26, ФЗ-218) предоставляет ему аж целых 55 оснований для приостановления государственной регистрации прав. Но к сделкам купли-продажи квартир относится только около десятка из них.

Приостановка регистрации может привести к непредвиденным проблемам для участников сделки купли-продажи квартиры, и создать дополнительный риск для Продавца.

Какие именно основания могут послужить причиной остановки регистрации сделки купли-продажи квартиры, на какой срок, что происходит потом, и чем это может грозить участникам сделки – подробно рассказано в отдельной заметке (см. ссылку ниже).

Кстати, регистрация может быть приостановлена или даже вовсе прекращена по заявлению самих участников сделки (подробнее об этом – в той же заметке).

В случае приостановки, течение срока регистрации прерывается. После возобновления регистрации (если в ней не было отказано), ее срок начинает отсчитываться заново.

Если же по результатам приостановки, в регистрации было отказано, то сделка купли-продажи квартиры считается несостоявшейся. Хотя на практике регистратор редко использует свое право в отказе, предпочитая приостановить регистрацию до устранения причин такой приостановки.

Уведомления граждан о результатах регистрации

Если в заявлении о регистрации указать свой email или мобильный телефон, то Росреестр будет уведомлять заявителя по почте или sms о результатах регистрационных действий, в том числе:

  • о возврате прилагаемых к заявлению документов без рассмотрения (при наличии оснований);
  • об отказе, приостановлении или об успешном завершении регистрации.

Это позволяет оперативно устранить причину задержки в регистрации и не пропустить срок ее окончания.

Все уведомления Росреестра высылаются бесплатно.

Жалобы на действия Росреестра

Если в регистрации необоснованно отказали или не приняли на нее документы, если нарушен срок регистрации или ее порядок, если потребовали доплату, которой не должно быть, и т.п., то можно подать жалобу.

Для жалоб существует определенный порядок и его надо придерживаться. Как, кому и куда жаловаться на действия Росреестра подробно указано в пунктах 314 – 324 «Регламента» (см. ссылку на него выше).

Как еще база данных Росреестра может быть полезна Покупателю квартиры?

В процессе проверки документов, для получения сведений о зарегистрированных правах на квартиру, и о переходах прав (о предыдущих сделках с квартирой) Покупатель может заказать Откроется в новой вкладке.»>Выписку из ЕГРП (ЕГРН).

Эти данные из государственного реестра недвижимости являются основным и единственным свидетельством – кто, чем, и на основании чего владеет. Поэтому любую проверку документов при покупке квартиры начинают, обычно, с заказа такой Выписки.

Заказать Выписку из ЕГРН можно как на сайте Росреестра, так и на нашем сайте – Откроется в новой вкладке.»>ЗДЕСЬ (через встроенный сервис API Росреестра).

Поддержка профильного юриста снижает риски сделки с квартирой ВСЕГДА.
Такую поддержку можно получить Откроется в новой вкладке.»>ЗДЕСЬ (по телефону, Skype, WhatsApp, или email).

Правила и последовательность подготовки сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте Откроется во всплывающем окне.»> «ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ» (откроется во всплывающем окне).

kvartira-bez-agenta.ru

Продажа квартиры без оформленного права собственности

Значение свидетельства о праве собственности

В Конституции РФ (статья 8, глава 1) говорится о том, что владелец жилья имеет право продавать его дарить, завещать по наследству. Но любые операции с жилой недвижимостью возможны при условии оформления права собственности. Для записи существует Единый государственный реестр на недвижимое имущество. Выполняет эту регистрацию Федеральная служба государственной регистрации (изменение правил регистрации недвижимости с 1 января 2015 года). После внесения записи в реестр гражданину выдается свидетельство о праве на недвижимость, оно обязательно должно соответствовать установленному образцу. Но в некоторых случаях продавцы или покупатели сталкиваются с проблемой отсутствия документа.

Отсутствие свидетельства нового образца

Возможен вариант покупки квартиры в Москве у владельца, который приобрел ее до 1993 года, в тот период не выдавались свидетельства о праве регистрации современного образца. В таком случае должен быть кадастровый паспорт с указанным в нем кадастровым номером. В таких случаях права продавца могут учтены как возникшие ранее, но при этом квартира обязательно должна стоять на кадастровом учете. Если не была сделана такая запись, нужно ее восстановить.

Особенности продажи и покупки квартиры в новостройке при неоформленных документах на право собственности

•Владельцам квартир в новостройках иногда приходится очень долго ждать оформления необходимого документа на право собственности. Такой документ входит в перечень необходимых бумаг для продажи или покупки квартиры, поэтому сделки провести нельзя будет длительное время. В таких случаях иногда осуществляется переуступка прав требований. Но юристы не рекомендуют покупать жилье при такой переуступке, без оформленного права собственности. Даже если продавец снижает стоимость недвижимости. Возможно, дольщик имеет негативную информацию о застройщике и спешит избавиться от квартиры в строящемся доме. Обанкротившийся застройщик если и возвращает деньги вкладчикам, то сумма будет не меньше в любом случае.

•Возможно, неоформленные документы связаны и с тем, что некоторые квартиры в новострое проданы дважды (случаются и такие махинации). В итоге у жилья оказывается два владельца, они и спешат поскорее избавиться от него, уступая покупателям. Все это доказывает, что отсутствие документа о праве собственности, которое проверено работником агентства или юристом, — весомая причина искать другой вариант покупки.

Можно ли заменить документ о праве собственности документом о приватизации?

Договор о приватизации предоставляет владельцу квартиры много возможностей, но это не тот документ, который гарантированно подтверждает право на владение жилой недвижимостью. Для продажи (а там более для покупки) свидетельство о праве собственности необходимо обязательно. Именно оно позволяет продавать, обменивать, покупать жилую недвижимость. Такой документ оформить несложно, если имеется запись в реестре прав на недвижимое имущество в ГУ. Вместе с свидетельством следует получить еще и кадастровый паспорт, который также потребуется для сделки. Документы подлежат проверке, что при большом количестве квартирных мошенников, является гарантией безопасности для покупателя квартиры.

digm.ru

Переход права собственности на недвижимое имущество, момент перехода

Проконсультируйте, поджалуйста, по вопросу продажи квартиры и перехода права собственности. Я продаю квартиру. С какого момента у покупателя возникает право собственности? Я так понимаю, с момента регистрации права собственности, а не с даты договора купли-продажи. В таком случае, с какого момента квартира считается проданной мной — также с момента регистрации права собственности покупателем? Либо с даты договора купли-продажи?

Для меня важны обе даты, с точки зрения приобретения права собственности покупателем — для исчисления 3-х/5-и летнего срока, с точки зрения момента реализации — в 2016 году я буду налоговым нерезидентом, поэтому мне важно, чтобы квартира была продана в 2015.

16 Сентября 2015, 01:45 Ирина, г. Москва

Уточнение клиента

Господа юристы! Большое спасибо за ваши ответы!

Понимаю, что следующий вопрос лежит в поле налогового законодательства, однако, он как раз наиболее важен — с налоговой точки зрения (а именно, с точки зрения налога на доходы физ.лиц), какая дата будет считаться датой продажи — дата договора, или дата регистрации права собственности покупателем? Дело в том, что это в зависимости от этого, это будет либо 2015, либо 2016 год, и это имеет принципиальное значение.

16 Сентября 2015, 02:23

Ответы юристов (18)

С какого момента у покупателя возникает право собственности? Я так понимаю, с момента регистрации права собственности
Ирина

Да, Вы правильно понимаете.

Статья 551 ГК РФ. Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость
1. Переход права собственности на
недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит
государственной регистрации.
2.ст.223 ГК РФ В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной
регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента
такой регистрации,
если иное не установлено законом.
В таком случае, с какого момента квартира считается проданной мной — также с момента регистрации права собственности покупателем?
Ирина

Квартира считается проданной Вами со дня подписания договора купли-продажи. Но Ваше право собственности прекращается со дня возникновения права на отчуждаемое недвижимое имущество у приобретателя этого имущества.

Статья 235 ГК РФ. Основания прекращения права собственности

1. Право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам,

Есть вопрос к юристу?

Здравствуйте.
Право собственности возникает с момента государственной регистрации
п. 1 ст. 2 Закона о государственной регистрации прав на недвижимость, согласно которой государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

какого момента квартира считается проданной мной — также с момента регистрации права собственности покупателем?

Именно, с момента регистрации права собственности.

С какого момента у покупателя возникает право собственности?

до государственной регистрации перехода права собственности покупатель по договору, не вправе распоряжаться имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом. Однако и продавец также не вправе распоряжаться имуществом, поскольку оно — предмет договора продажи и покупатель является его законным владельцем.

Вы правы, право собственности возникает с момента гос регистрации.

ГК РФ Статья 223. Момент возникновения права собственности у приобретателя по договору

1. Право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.
2. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (пункт 1 статьи 302) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных статьей 302 настоящего Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.

ГК РФ Статья 551. Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость

1. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
2. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.
3. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Не могу согласиться с коллегой. Договор купли-продажи считается заключенным с момента подписания сторонами. Если исходить из того, что квартира не считается проданной — то для чего установлены правила ст.165 ГК РФ?

2.ст.165 ГК РФ Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в
надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по
требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В
этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Из логического толкования этой нормы следует, что потому и дано право требования принудительной регистрации права собственности, что имущество продано, но государственная регистрация перехода права собственности от продавца к покупателю не произведена.

Уточнение клиента

Людмила, доброй ночи!

Так как, по-вашему, будет определяться дата продажи — как дата договора?

16 Сентября 2015, 02:36

Возвращаясь к вопросу об определении в целях исчисления НДС момента реализации объекта недвижимости, необходимо отметить следующее. В соответствии с п.2 ст.224 НК РФ если отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно ст.551 и 556 ГК РФ передача недвижимости по договору купли-продажи
осуществляется по передаточному акту или иному аналогичному документу, а переход права собственности на недвижимость подлежит государственной регистрации. Читателям журнала необходимо обратить внимание на то, что государственной регистрации подлежит не сам договор продажи недвижимости, а переход права собственности на недвижимость по такому договору от продавца к покупателю. В соответствии с общими условиями заключения договоров для сторон такой договор вступит в действие с момента его подписания. Вместе с тем, значение государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю заключается в том, что только после такой регистрации покупатель приобретает право собственности на имущество в глазах третьих лиц, в том числе если продавец и покупатель исполнили свои обязательства по договору
задолго до момента государственной регистрации.
Таким образом, обязательство по уплате НДС по договору продажи недвижимого имущества возникает на момент государственной регистрации прав на такое имущество.

Уточнение клиента

Руслан, доброй ночи! НДС меня как раз мало интересует, меня интересует данный вопрос с точки зрения налога на доходы физ лиц, ибо я, как физ.лицо, являюсь продавцом. Какова дата продажи — дата договора, или дата регистрации права собственности покупателем? Спасибо!

16 Сентября 2015, 02:34

меня интересует данный вопрос с точки зрения налога на доходы физ лиц, ибо я, как физ.лицо, являюсь продавцом.
Ирина

С точки зрения налога на доходы, юридически значимым будет дата получения расчёта по договору, то есть дата получения денег по договору купли-продажи, ведь она может не совпасть ни с датой подписания договора, ни с датой государственной регистрации перехода права собственности (например, если стороны договорились произвести расчёт ДО подписания договора купли продажи или ПОСЛЕ сдачи документов на государственную регистрацию перехода права собственности).

Уточнение клиента

Разве? У нас же все-таки сделки признаются по факту заключения сделки, а не по факту произведения расчетов, разве нет? В договоре купли-продажи вообще может быть написано, что оплата должна быть произведена в течение 2-х лет (или любой другой срок). мне кажется маловероятным, что датой продажи в таком случае будет являться дата расчетов. Полагаю, что это все-таки либо дата договора, либо дата регистрации в рег.палате.

16 Сентября 2015, 02:48

Добрый день, Ирина.

Насколько я понял, вы переживаете из-за того, что в налоговый кодекс внесено изменение, согласно которому срок нахождения недвижимости в собственности для освобождения от уплаты НДФЛ увеличен до 5 лет.

В ст.4 ФЗ от 29.11.2014 N 382-ФЗ указано:

3. Положения пункта 6 статьи 210, пункта 17.1 статьи 217, статьи 217.1 и подпункта 1 пункта 2 статьи 220 части второй Налогового кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона) применяются в отношении объектов недвижимого имущества, приобретенных в собственность после 1 января 2016 года.

С какого момента имущество считается приобретенным в собственность в целях налогобложения — с момента заключения договора купли-продажи или с момента государственной регистрации права — этот закон не расшифровывает.

Вероятнее всего, налоговая инспекция при трактовке этого пункта будет исходить из момента государственной регистрации. Каких-либо разъяснений Минфина на сей счет еще не выпущено, судебной практики тоже пока нет.

Поэтому, чтобы обезопасить себя от споров с налоговым органом, лучше получить свидетельство о регистрации права собственности до 01.01.2016 г.

Но даже если свидетельство вы получите после 01.01.2016 г., то полагаю, что верна вышеприведенная позиция уважаемой Людмилы о том, что договор купли-продажи является первичным документом, закрепляющим переход права собственности и возникновение права собственности у покупателя.

Государственная регистрация — это лишь акт подтверждения уже свершившегося перехода права собственности, который произошел при подписании договора купли-продажи.

С уважением, Роман.

Уточнение клиента

Доброй ночи, Роман!

Не совсем так. В данной сделке я — продавец, и у меня уже прошло и 3, и 5 лет. Вопрос меня интересует с другой точки зрения, а именно, с точки зрения налога на доходы физ.лиц при продаже недвижимости. В 2016 году я буду налоговым нерезидентом, поэтому, налоговые вичеты ко мне будут неприменимы, и доход от реализации подлежит налогообложению по ставке 30%.

А в 2015 — я резиден, и у меня прошли все сроки владения, и мой доход от реализации не подлежит налогообложению вообще. Разница очень существенная.

Про 3 и 5 лет — вопрос вторичный, это я за покупателя переживаю))

16 Сентября 2015, 02:44

Ну в таком случае чтобы не платить налог нужно, чтобы доходы фактически были получены вами в 2015 году. При этом дата перехода права собственности значения не имеет.

Уточнение клиента

«чтобы доходы фактически были получены вами в 2015 году» — вы имеете ввиду, чтобы расчеты были произведены в 2015 году? Разве так? Ведь в договоре купли-продажи вообще может быть написано, что оплата должна быть произведена в течение 2-х лет (или любой другой срок). мне кажется маловероятным, что датой продажи в таком случае будет являться дата расчетов. Все-таки, у нас же все-таки сделки признаются по факту заключения сделки, а не по кассовому методу, когда прошли рассчеты?

16 Сентября 2015, 02:51

Письмо Минфина России от 22.05.2014 № БС-4-11/9939 О порядке определения даты получения дохода от продажи недвижимого имущества.

Федеральная налоговая служба рассмотрела запрос о порядке определения даты получения дохода от продажи недвижимого имущества, если расчет произведен в одном налоговом периоде (2011 году), а государственная регистрация сделки купли-продажи в другом (2012) и сообщает следующее.
В соответствии с пунктом 1 статьи 210 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) при определении налоговой базы по налогу на доходы физических лиц учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной формах, или право на распоряжение которыми у него возникло.
Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 223 Кодекса при получении доходов в денежной форме дата фактического получения дохода определяется как день выплаты такого дохода, в том числе перечисления дохода на счета налогоплательщика в банках либо его получения на счетах третьих лиц.
Таким образом, положениями Кодекса порядок определения даты получения дохода физическими лицами не поставлен в зависимость от факта совершения государственной регистрации перехода права собственности на отчуждаемый объект недвижимости.
Учитывая изложенное, доход налогоплательщика, полученный в 2011 году от продажи недвижимого имущества, должен быть учтен при определении налоговой базы по налогу на доходы физических лиц данного налогоплательщика этого же налогового периода.
Действительный государственныйсоветник Российской Федерации 3 классаС.Л. Бондарчук

Уточнение клиента

Огромное спасибо! Теперь все предельно ясно. Благодарю за помощь!

16 Сентября 2015, 03:02

Уточнение клиента

Руслан, извините, а можно задать еще один маленький вопрос, не озвученный вначале — будет ли являться достаточным доказательством факта получения дохода и даты его получения факт написания расписки, и. соответственно, дата такой расписки, или это должно быть именно зачисление денежных средств на счет в банке? Ведь денежные средства могут быть получены путем наличного расчета, и не перечисляться на счет в банке?

Буду очень благодарна за ответ!

16 Сентября 2015, 03:18

Сделки — да. Но порядок расчётов между сторонами определяется в договоре. И если в договоре есть условие об отсрочке или рассрочке платежа — то сделка считается действительной, но доход -то человек не получил ещё. К примеру, квартира продаётся в сентябре 2015 года, договор заключен и подписан, а договоре условие — оплата по договору будет произведена в январе 2016 года путём перечисления денежных средств на счёт продавца в банке. То есть в 2015 году доход продавец не получил, хотя сделка заключена и даже переход права собственности зарегистрирован в Росреестре.

Согласно налоговому кодексу налогоплательщик включает в свою налоговую базу по НДФЛ все доходы фактически полученные в налоговом периоде, в вашем случае в 2015 году, т.е кассовый метод применяется. Доходы, запланированные к получению в будущем, в налоговую базу по НДФЛ не включаются.

Статья 223 НК РФ

1. В целях настоящей главы, если иное не предусмотрено пунктами 2 — 5 настоящей статьи, дата фактического получения дохода определяется как день:

1) выплаты дохода, в том числе перечисления дохода на счета налогоплательщика в банках либо по его поручению на счета третьих лиц — при получении доходов в денежной форме;
2) передачи доходов в натуральной форме — при получении доходов в натуральной форме;
3) уплаты налогоплательщиком процентов по полученным заемным (кредитным) средствам, приобретения товаров (работ, услуг), приобретения ценных бумаг — при получении доходов в виде материальной выгоды.

Уточнение клиента

Огромное спасибо! Теперь все предельно ясно. Благодарю за помощь!

16 Сентября 2015, 03:02

Уточнение клиента

Роман, а можно задать еще один маленький вопрос, не озвученный вначале — будет ли являться достаточным доказательством факта получения дохода и даты его получения факт написания расписки, и. соответственно, дата такой расписки, или это должно быть именно зачисление денежных средств на счет в банке? Ведь денежные средства могут быть получены путем наличного расчета, и не перечисляться на счет в банке?

Буду очень благодарна за ответ!

16 Сентября 2015, 03:17

Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 223 Кодекса при получении доходов в денежной формедата фактического получения дохода определяется как день выплаты такого дохода, в том числе перечисления дохода на счета налогоплательщика в банках либо его получения на счетах третьих лиц. Таким образом, положениями Кодекса порядок определения даты получения дохода физическими лицами не поставлен в зависимость от факта совершения государственной регистрации перехода права собственности на отчуждаемый объект недвижимости.

Вот видите, уважаемая Ирина, государственный советник Бондарчук тоже придерживается такой-же точки зрения, как и мы.

Уточнение клиента

Да, теперь вижу. К сожалению, это не в мою пользу, однако, теперь мне все предельно ясно. Огромное Вам спасибо!

16 Сентября 2015, 03:01

Уточнение клиента

Людмила, а можно задать еще один маленький вопрос, не озвученный вначале — будет ли являться достаточным доказательством факта получения дохода и даты его получения факт написания расписки, и. соответственно, дата такой расписки, или это должно быть именно зачисление денежных средств на счет в банке? Ведь денежные средства могут быть получены путем наличного расчета, и не перечисляться на счет в банке?

Буду очень благодарна за ответ!

16 Сентября 2015, 03:16

Письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России от 20 апреля 2015 г. N 03-04-05/22269 О представлении налоговой декларации и уплате НДФЛ с дохода, полученного в 2015 г. от продажи квартиры

Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел обращение о представлении налоговой декларации и уплате налога на доходы физических лиц с дохода, полученного в 2015 году от продажи квартиры, и в соответствии со статьей 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) разъясняет следующее.
Согласно пункту 1 статьи 210 Кодекса при определении налоговой базы по налогу на доходы физических лиц учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной формах, или право на распоряжение которыми у него возникло, а также доходы в виде материальной выгоды, определяемой в соответствии со статьей 212 Кодекса.
В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 223 Кодекса при получении доходов в денежной форме дата фактического получения дохода определяется как день выплаты дохода, в том числе перечисления дохода на счета налогоплательщика в банках либо по его поручению на счета третьих лиц.
Таким образом, доход, полученный налогоплательщиком в 2015 году от продажи квартиры, включается в его налоговую базу в налоговом периоде 2015 года.
Физические лица, получившие доход от продажи имущества, принадлежащего этим лицам на праве собственности, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 17.1 статьи 217 Кодекса, когда такие доходы не подлежат налогообложению, обязаны в соответствии с положениями статьи 228 Кодекса самостоятельно произвести исчисление и уплату налога на доходы физических лиц, а также представить в налоговый орган по месту своего учета соответствующую налоговую декларацию.
Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 229 Кодекса налоговая декларация представляется не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом.
Пунктом 4 статьи 228 Кодекса установлено, что общая сумма налога, подлежащая уплате в соответствующий бюджет, исчисленная исходя из налоговой декларации, уплачивается по месту жительства налогоплательщика в срок не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом.
Исходя из изложенного, налогоплательщик в связи с получением в 2015 году дохода от продажи квартиры обязан до 30 апреля 2016 года представить в налоговый орган по месту жительства налоговую декларацию по налогу на доходы физических лиц за налоговый период 2015 года и уплатить до 15 июля 2016 года исчисленную сумму налога.

Заместитель директора Департамента
В.А. Прокаев

Обзор документа
Рассмотрен вопрос об исполнении обязанностей плательщика НДФЛ при продаже квартиры.
Если, например, операция совершена в 2015 г. и доход получен в этот же год, то лицо должно подать в инспекцию по месту жительства декларацию не позднее 30 апреля 2016 г. и уплатить налог до 15 июля 2016 г.
Отметим, что исключения составляют случаи, когда доходы налогообложению не подлежат.

Статья 223 НК РФ
1. В целях настоящей главы, если иное не предусмотрено пунктами 2 — 5 настоящей статьи, дата фактического получения дохода определяется как день:
1) выплаты дохода,в том числе перечисления дохода на счета налогоплательщика в банках либо по его поручению на счета третьих лиц — при получении доходов в денежной форме;
2) передачи доходов в натуральной форме — при получении доходов в натуральной форме;
3) уплаты налогоплательщиком процентов по полученным заемным (кредитным) средствам, приобретения товаров (работ, услуг), приобретения ценных бумаг — при получении доходов в виде материальной выгоды.
Людмила, а можно задать еще один малень

Поэтому подойдет и такой вариант.

Да, вполне может быть. Тогда так и нужно указывать в договоре купли-продажи, что оплата по договору будет производиться наличными деньгами, а факт получения денег будет подтверждаться распиской продавца о получении денег от покупателя.

Перечисление на счет это ПРАВО. Допускается и передача наличных, например под расписку…

Конечно же будет. Расписка это вполне приемлемый и распространенный способ фиксирования факта получения денег. Для вас важно, чтобы в расписке стояла дата получения денег до конца 2015 года. Если будет после, то, как вы верно отметили, в случае вашего постоянного проживания за границей в 2016 году, придется платить налог 30% как нерезиденту.

Эта же расписка будет использована продавцом при обращении им за налоговыми вычетами по купленной у вас квартире.

Если квартира была приобретена по договору купли-продажи, срок владения квартирой исчисляется с даты получения свидетельства о регистрации права собственности на квартиру (ст.ст. 131, 223 ГК РФ, п. 1 ст. 14 Закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»)

Уточнение клиента

Спасибо, Юлия. Вопрос был не в этом, с этим как раз все понятно.

16 Сентября 2015, 07:17

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

m.pravoved.ru

Смотрите так же:

  • Как получить дополнительное пособие Дополнительное региональное единовременное пособие молодым семьям Скажите, есть ли дополнительное региональное единовременное пособие молодым семьям при рождении ребенка, если родители зарегистрированы в МО? Ответы юристов (1) ЗАКОН […]
  • Опекуны в налоги на доходы НДФЛ: Налог на доходы физических лиц Единственный приемный родитель, усыновитель, опекун, попечитель: Налоговый вычет в размере 2 800 . 6 000 рублей Указанный налоговый вычет предоставляется в двойном размере единственному приемному […]
  • Закон о банках и банковской деятельности 2018 рк Изменения в Законе «О банках и банковской деятельности в Республике Казахстан» Уважаемые клиенты! Информируем о том, что с 01.07.2016 г. вступили в силу некоторые изменения в Закон Республики Казахстан «О банках и банковской деятельности […]
  • Приказ 193 по карантинизации плазмы Приказ 193 по карантинизации плазмы ОСОБЕННОСТИ НАЦИОНАЛЬНОЙ КАРАНТИНИЗАЦИИ ПЛАЗМЫ Карантинизация свежезамороженной плазмы (СЗП) - хранение СЗП с запретом ее использования на протяжении определенного времени. СЗП подлежит выпуску при […]
  • Никто не вступил в наследство Если в течении 6 лет никто не вступил в права наследства, кто является собственником дома? Подскажите, кто будет хозяином дома если владелец умер 2010 году , а в наследство никто не вступил? В течении 6 лет. а документы на дом у […]
  • Обмен квартир менее 3 лет в собственности Оплата НДФЛ при продаже квартиры менее 5 лет в собственности, приобретенной по договору обмена 2,5 года назад был произведен обмен квартиры А на квартиру Б с доплатой в 1 млн. руб. Стоимость квартир в договоре обмена не указана, только […]

Обсуждение закрыто.