Отмена 214 закона

Отмена 214 закона

Недавно российское правительство анонсировало возможность отказа от схемы долевого участия в строительстве. Уйти от привычной законной схемы продажи квартир в строящихся домах намечено примерно к 2020 году, а до этого должна заработать новая схема – к цепочке «застройщик – покупатель» добавится банк.

Что это значит для покупателя?

Как считает Андрей Пучков, генеральный директор компании Urban Group, благодаря прозрачности процесса финансирования появится возможность контроля над использованием денежных средств со стороны дольщиков, что поможет избежать их нецелесообразного применения. «А это, в свою очередь, поможет устранить проблему появления обманутых дольщиков и замораживания строительства», — уверен он.

Менее доступные квартиры

С точки зрения защиты прав дольщиков – инициатива хорошая, считает и Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой». Однако она может существенно снизить доступность жилья, в том числе и потому, что предполагается введение посредника между застройщиком и соинвестором – это будет банк. «Таким образом, риски будут переложены в большей степени на банк. Это значит, что банки будут с еще большей осторожностью подходить к аккредитации объектов-новостроек и к кредитованию застройщиков», — замечает она.

А что грозит застройщикам?

О том, как инициатива властей отразится на деятельности самих застройщиков, мнения экспертов разделились. С одной стороны все солидарны с тем, что 214-ФЗ, который появился на рынке новостроек более 10 лет назад, за эти годы совершенствовался, и сегодня это надежный и работающий инструмент при покупке строящегося жилья, нужно просто строго обязать всех участников рынка соблюдать его нормы. С другой стороны, нет единого понимания, хорошо или плохо для рынка, что в схеме появится еще и банк.

Но, по оценке Александра Ручьева, президента ГК «Мортон», договор долевого участия (ДДУ) по-прежнему является самым надёжным прописанным в законе договором для покупки жилья в новостройках. А вот отказ от долевого строительства будет означать переход на банковское финансирование, а оно, по мнению эксперта, попросту неэффективно.

«В этом случае неминуемо снизятся объемы строительства жилья, сократится объем предложения и вырастет стоимость квартир», — подчеркивает он и считает, что вместо отмены долевого строительства надо ужесточать требования к застройщикам и страховщикам.

С такой позицией согласен и Иван Романов член правления «Группы ЛСР», управляющий директор в Москве. Он уверен, что 214-ФЗ — сбалансированный и самодостаточный документ, строгое исполнение всеми участниками рынка позволит избежать проблемы появления новых обманутых дольщиков.

«214 -ФЗ даёт возможность покупать недвижимость дешевле благодаря тому, что у застройщиков нет необходимости привлекать со стороны банков заёмные средства. Отказ от привлечения средств дольщиков на начальных этапах строительства вынудит компании обращаться за кредитами в банки. Проценты за заемное финансирование увеличат издержки девелоперов, что однозначно приведёт к увеличению цен» , — объясняет он .

Девелоперы считают, что небольшие и средние компании попадут в сложную ситуацию, если не смогут найти деньги для старта своих проектов и пройти андеррайтинг ведущих банков. Строить станут меньше – недвижимость опять будет расти в цене.

Что будет с ценами?

Эксперты отмечают, что у многих просто не будет возможности купить жилье по новым возросшим ценам, если, например, не станет доступнее ипотека. Сейчас у населения есть возможность купить квартиру только потому, что на стадии котлована она стоит намного дешевле готового жилья. Люди готовы ждать, ради того, чтобы сэкономить большие деньги пока дом строится. По некоторым данным, изменения в законодательстве могут повысить стоимость жилья на 20-30%.

Как поясняет Ирина Доброхотова, есть два ключевых момента, которые важны для покупателей, участвующих в долевом строительстве: доступные цены (строящееся жилье дешевле готового на 20-30%) и надежность застройщика, гарантии завершения строительства.

«Хотя власти обещают, что отмена ДДУ по факту не приведет к отсутствию возможности покупать жилье на этапе строительства, осторожное поведение банков может впоследствии обернуться тем, что продажи будут открываться не на нулевом цикле, а значительно позже, когда стройка уже будет запущена. Что опять же влияет на удорожание квартир на 10-20% и более», — говорит она.

В свою очередь Андрей Пучков считает, что проблемы роста цен можно избежать в случае, если будет обеспечено более доступное проектное финансирование.

Однако сейчас о том, что проектное финансирование станет доступнее для девелоперов – пока никто не говорит. Нет никаких разговоров и о снижении процентов по ипотеке для простых граждан. Остается надеяться, что власти продумают все таким образом, что обманутые дольщики действительно исчезнут, а доступное жилье останется.

realty.mail.ru

Во имя добра: как отмена долевого строительства может добить рынок

Неделю назад рынок недвижимости всколыхнула новость: власти намерены отказаться от долевого строительства в пользу проектного финансирования. О том, по кому может ударить такое решение, рассуждает генеральный директор бюро элитной недвижимости Must Have Елизавета Некрасова.

Проблема-214

Рынок недвижимости вновь гудит, как потревоженный улей: президент Владимир Путин дал поручение заменить долевое строительство проектным финансированием. С одной стороны, желание отойти от долевого строительства можно понять: несмотря на то, что закон №214-ФЗ считался самой надежной схемой покупки квартиры в новостройке, полностью обезопасить покупателей он так и не смог. Уже 10 лет федеральные программы не могут залатать все бреши и расселить обманутых дольщиков по квартирам.

На сегодняшний день по всей России остается еще 830 долгостроев, а в реестрах обманутых дольщиков все еще числятся 36,6 тысячи человек. И обманутые покупатели, и застройщики, и риелторы, и общественные правозащитники, и уже даже сами чиновники устали от постоянных скандалов с недостроями, долгостроями и выводом денег дольщиков в компании на теплых кипрских берегах с неизвестными бенефициарами.

Однако проблема не в том, что закон №214-ФЗ пока еще не работает, как швейцарские часы, а в привычном стремлении рубить сплеча, «весь старый мир разрушить до основания» и устраивать революции, когда вполне можно обойтись эволюцией.

Бурление молочных рек

С переходом на проектное финансирование, на первый взгляд, для покупателей начинаются сплошные молочные реки и кисельные берега: семья приобретает готовую квартиру в уже построенном доме. Между покупателем и застройщиком надежной стеной встает коммерческий банк: покупатель вносит деньги в банк, банк рассчитывается с застройщиком. Покупая готовую квартиру в построенном доме, у новосела нет риска быть обманутым. Нет ответственности дольщика — нет риска. А нет риска — нет никаких долгостроев, акций протеста и тысяч судебных исков, все живут в своих квартирах, все счастливы. Однако это только на первый взгляд.

На самом деле, не нужно заканчивать Гарвард, чтобы понимать: в любом бизнесе — хоть в строительном, хоть в производстве покрышек — любое «закручивание гаек» неизбежно вызывает рост цен. Работать себе в убыток никто не станет, поэтому платить за это самое закручивание всегда будет конечный потребитель. А в случае покупки квартиры, в отличие от десятка булочек, переплачивать покупателю придется много.

Самая примитивная арифметика: сейчас девелопер продает квартиры на этапе котлована. Каждая компания выбирает собственную финансовую стратегию, но чаще на начальном этапе застройщик вкладывает не более трети собственных средств, две трети заемных, и практически сразу после начала строительства начинает продажу квартир.

По данным заммэра Москвы Марата Хуснуллина, по состоянию на август застройщиками привлечено 970 миллиардов рублей. За деньги дольщиков, в отличие от земных средств, не надо платить проценты, поэтому, чем быстрее и больше продано квартир, тем приятнее для покупателя конечная стоимость квадратного метра. А по правилам проектного финансирования те же самые 970 миллиардов девелоперам придется брать под 14-20% годовых. За 2-3 года получается переплата по кредиту 20-50%. Уже можно смело накидывать как минимум 15% к цене квадратного метра на выходе.

И еще не факт, что банки, убедившись, что альтернативы займу в виде денег дольщиков больше нет, не станут повышать для застройщиков ставки.
В таких условиях небольшие компании, которые не в состоянии брать дорогие долгосрочные кредиты, при проектном финансировании уйдут с рынка, в том числе и те, которые строили качественное жилье.

Это приведет к обвалу объемов строительства и к тому, что останутся только крупные частные и окологосударственные структуры. О высоком качестве строительства в этом случае говорить не приходится — снижение конкуренции еще никогда к улучшению качества не приводило. В условиях отсутствия конкуренции у застройщика не будет стимула внедрять инновационные материалы и технологии. В проигрыше в итоге опять остается конечный потребитель.

Как не добить покупателя ценой?

Совершенно непонятно, как в предлагаемых условиях будут работать риелторы. Если квартиры нельзя продавать до введения дома в эксплуатацию, значит, и брокерам не с чем будет работать. Сколько компаний в таких условиях удержится на рынке, сложно сказать.

В конечном итоге для покупателя проектное финансирование выглядит так: надежно, но дорого. Или очень дорого — в зависимости от нюансов, которые появятся в ходе проработки схемы правительством и Центробанком. И это вполне логично: отсутствие риска всегда стоит денег.

А вот готовы ли платить такую цену за отсутствие риска наши сограждане — большой вопрос. Сейчас практически все согласны взять на себя незначительный риск и купить квартиру как можно раньше — если не на этапе закрытых продаж или котлована, то хотя бы на этапе строительства первых двух-трех этажей, когда она еще стоит на 15-20% дешевле. Смогут ли покупатели платить 10 миллионов рублей вместо 8 миллионов, 50 вместо 40 за готовые квартиры? А если смогут, то захотят ли?

realty.ria.ru

История вопроса

Чтобы решить проблему обманутых дольщиков – людей, вложивших деньги в стройку и не получивших обещанную квартиру, в 2005 г. был принят закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Он запретил девелоперам брать деньги за квартиру до получения разрешительных документов на строительство; обязал их прописывать в договоре все сроки и неустойки за его неисполнение; регистрировать договор, чтобы исключить двойные продажи.

Застройщики придумывали, как обходить закон, а чиновники и депутаты всякий раз пытались поставить у них на пути заслон. Но изменения были косметическими, а требовались радикальные меры, объясняет председатель комитета Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николай Николаев. «Почему у нас катастрофическое количество обманутых граждан?» – спрашивает он. Нет достаточной ответственности застройщиков, отвечает депутат. Он говорит, что Госдума настаивает на вступлении новых поправок в силу на полгода раньше – не с 1 июля, а с 1 января 2018 г.

Количество обманутых дольщиков, по мнению большинства их защитников, по-прежнему исчисляется шестизначными цифрами. В 2007 г. в России, по подсчетам оргкомитета обманутых соинвесторов Москвы и Московской области, их насчитывалось 200 000 человек. В 2017 г. рабочая группа по проблемам обманутых дольщиков при генсовете партии «Единая Россия» насчитала 122 000 обманутых дольщиков. И только в Министерстве строительства и ЖКХ России считают, что таких в стране сейчас только 86 000. Правда, в Минстрое очень жесткие критерии их определения. Например, если человек инвестировал в дом, строящийся с нарушениями земельного и градостроительного законодательства, то чиновники его обманутым дольщиком не признают. Тем не менее даже по такой методике цифра получается внушительная. Почему их так много?

Недострой большой и маленький

«Все проблемы с обманутыми дольщиками из-за того, что компании [из-за которых они появляются] непонятные и маленькие», – говорил основатель Mirax Group Сергей Полонский в 2007 г. в интервью «Ведомостям». Так он, тогда уважаемый застройщик, совладелец и руководитель одной из самых известных девелоперских компаний страны, объяснял, почему тысячи покупателей новостроек по всей России в итоге остаются без денег и жилья. Но через несколько лет он на примере собственного бизнеса доказал, что дело не в величине и известности компании. В июне 2013 г. разорившегося Полонского, пребывавшего в то время в Камбодже, заочно обвинили в мошенничестве. По версии следствия, как раз в 2007–2008 гг. менеджеры Mirax заключали не соответствовавшие проектной документации предварительные договоры купли-продажи квартир в дорогом жилом комплексе «Кутузовская миля», а вырученные деньги направляли на финансирование других проектов. Следствие признало пострадавшими более 100 человек, оценив общую сумму ущерба примерно в 3,2 млрд руб. Полонский был признан виновным в мошенничестве, провел в «Матросской Тишине» полтора года и вышел на свободу в июле 2017 г .

Пока Полонский – один из немногих примеров, когда руководитель строительной компании, не отдавшей квартиры покупателям, сел в тюрьму. Под арестом находятся и топ-менеджеры разорившейся компании «СУ-155». В частности, бывшему гендиректору «СУ-155» Александру Мещерякову вменяют хищение средств дольщиков, купивших квартиры в недостроенных жилищных комплексах.

Контрольные изменения

Проблемы дольщиков власти решают двумя путями: ищут деньги для компенсации пострадавшим и ужесточают контроль над строителями. На этой неделе, 25 октября, начнет работу компенсационный фонд для обеспечения обязательств застройщиков по договору участия в долевом строительстве, сообщил «Ведомостям» замминистра строительства и ЖКХ России Никита Стасишин. Все застройщики, продающие квартиры на стадии строительства, по закону должны перечислять в этот фонд 1,2% от цены каждого договора участия в долевом строительстве. Средства фонда будут направляться на достройку проблемных домов. Ежегодные взносы в фонд могут составлять около 10 млрд руб., говорит возглавляющий его гендиректор Агентства по жилищному и ипотечному кредитованию (АИЖК) Александр Плутник. У фонда, по его словам, нет планов сбора определенной суммы, он должен обеспечивать финансовое покрытие существующих рисков долевого строительства.

Обманутыми дольщиками Минстрой признает лишь тех участников долевого строительства, перед которыми застройщик не выполняет обязательства по договору долевого участия дольше девяти месяцев и при этом не увеличивает инвестиции в строительство дома более двух отчетных периодов подряд. Вдобавок у застройщика нет правопреемника по строительству объекта и его обязательства перед дольщиком не обеспечены поручительством банка или страхованием гражданской ответственности.
Но в ряде случаев наличие договора долевого участия в строительстве не защищает покупателя. Обманутыми дольщики не признаются в следующих случаях: – в построенном доме одни и те же помещения проданы по нескольку раз;
– дом строится на участке, не оформленном в собственность или аренду застройщиком;
– дом строится на участке, где не допускается такое строительство;
– дом строится с нарушением градостроительного плана, проектных требований и т. д.

Покупатели квартир будут понимать, что теперь они в любом случае ничего не потеряют: они получат или квартиру, или обратно деньги, говорит Стасишин. Но чтобы у недобросовестных застройщиков не возникал соблазн переложить ответственность на государство, были разработаны поправки к закону о долевом строительстве. Однако само их принятие стало сюрпризом для чиновников.

В Госдуму из правительства ушел согласованный вариант, над которым работали чиновники, банкиры и строители, а в закон попали совершенно другие поправки, жалуется чиновник правительства. По его словам, поправки были переписаны буквально за ночь перед их рассмотрением – они даже не попали в электронную систему Госдумы.

«Когда мы стали рассматривать законопроект в первом чтении, то обнаружили, что он рисковал стать еще одним косметическим документом. Поэтому ко второму чтению депутатским корпусом внесли очень много изменений», – объясняет Николаев.

Один дом – один застройщик

Законом внедряется принцип «один застройщик – одно разрешение на строительство». То есть для каждого дома разрешение должно получать отдельное юрлицо.

В таком случае невозможно будет осуществлять проекты комплексного освоения территории, считают строители. Дома в больших проектах строятся поэтапно. Например, строительство района «Академический» в Екатеринбурге, предусматривающее возведение 13 млн кв. м недвижимости на 2500 га, должно завершиться в 2026 г. Получить разрешение на весь район – почти невозможная задача. Ведь для этого нужно сразу спроектировать все здания (обойдется примерно в 2000 руб. за 1 кв. м). Потребуются миллиардные вложения и годы подготовки, объясняет крупный застройщик. Сейчас темпы проектирования зависят от застройщика.

Важно еще и то, что до сих пор в масштабных многолетних проектах застройщик мог менять отдельные объекты в зависимости от конъюнктуры рынка – размеры квартир, этажность и т. д. Ведь сложно просчитать рынок на 5–10 лет, объясняет президент ГК «Гранель» Ильшат Нигматуллин. Измененный закон такую возможность исключает.

Закон устанавливает лимит расходов застройщика на фонд оплаты труда, оплату услуг банка, услуг управляющей компании, рекламы, коммунальных услуг, услуг связи, аренды. На все это можно потратить не более 10% от проектной стоимости строительства. Такой экономики не бывает, уверяют строители. Только фонд оплаты труда у застройщиков составляет около 20% стоимости строительства, объясняет один из них. Затраты на рекламу могут превышать 10% проектной стоимости, недешево обходится содержание офисов продаж, оплата труда сотрудников и другие статьи расходов, продолжает гендиректор девелоперской компании Level Group Кирилл Игнахин.

Начинаем на свои

В соответствии с новым законом девелоперу нельзя привлекать кредиты и займы на покупку земли и прочие нужды. Если он до вступления закона в силу покупал землю в кредит, то не сможет привлекать средства дольщиков до момента погашения данного кредита.

В структуре себестоимости затраты застройщика на оформление земельно-правовых отношений (приобретение прав на земельные участки, изменение вида разрешенного использования, планировка территории, инженерные изыскания, проектирование, заключение договоров технологического присоединения) могут достигать до 30% от общей стоимости строительства, а в Москве – до 50%, рассказывает один из девелоперов.

При всем этом новый закон требует от застройщика показать на счете денежные средства в размере 10% от проектной стоимости строительства. Откуда их взять застройщику? Эти 10% – как раз максимально возможная прибыль от предыдущего завершенного проекта, отмечает директор по стратегическому развитию ФСК «Лидер» Павел Брызгалов. Но даже если застройщик ее получил, новый закон запрещает использовать прибыль для финансирования строительства до передачи дольщикам всех квартир в доме.

У недобросовестных покупателей появится возможность заблокировать деятельность застройщика, уклоняясь от приема квартиры, и даже привести его к банкротству, опасается один из девелоперов. Такого не будет, успокаивает депутат Госдумы и глава рабочей группы по защите прав участников долевого строительства партии «Единая Россия» Александр Сидякин. Он обещает внести поправки: «Защищая права дольщиков, нельзя потакать шантажистам, которые через неустойку парализуют стройку всего объекта».

Новички могут не беспокоиться

В соответствии с новой версией закона застройщик (или аффилированное с ним лицо) должен иметь опыт не менее трех лет строительства многоквартирных домов общей площадью не менее 10 000 кв. м в качестве застройщика, техзаказчика или генподрядчика. «Эта норма ограничит доступ на рынок новых компаний, укрепив тем самым позиции крупных и давно работающих девелоперских структур, – отмечает гендиректор строительной компании Tekta Group Роман Сычев. – Ограничение поспособствует созданию партнерских схем, в которые будут вынуждены входить новые застройщики». По его мнению, районные центры и небольшие города, в которых строят не больше 5000–10 000 кв. м в год, рискуют вовсе остаться без новостроек.

«Проблеме почти 20 лет, и обманутые дольщики продолжают появляться», – говорит представитель инициативной группы дольщиков Самары Тамара Матузкова. В новой редакции закона о долевом строительстве предусмотрено создание компенсационного фонда. Это поможет защитить права новых дольщиков, а как быть со старыми, спрашивает она. Ведь для них власти не предложили никакого рецепта. Представитель Минстроя с этим не согласен: «Все регионы с обманутыми дольщиками представили в Минстрой России графики достройки проблемных объектов с указанием сроков и механизмов решения. Каждый квартал Минстрой проверяет, как эти графики выполняются, а также помогает регионам предоставлением свободной земли, которую смогут использовать застройщики, инвестирующие средства в достройку проблемных домов.

Новый закон предписывает, что у застройщика не должно быть обязательств по кредитам, займам, ссудам, за исключением целевых кредитов, связанных с привлечением средств дольщиков. То есть проектного финансирования в банках и ипотеки. По сути, речь идет о запрете на привлечение стороннего небанковского финансирования – за счет, например, выпуска облигаций или векселей, банк будет единственным кредитором, считает Сычев. Такое ограничение повысит зависимость строительных компаний от банков, считает Игнахин. Но реализовать идею будет сложно. В частности, банк должен обладать штатом специалистов в строительстве, которые могут понять суть подрядных договоров и оценить адекватность цен за оказанные по ним услуги, указывает Игнахин. Но таких людей и технических ресурсов у банков нет. «Это значит, что открывать «проектные» счета для застройщика, подрядчика и заказчика финансовые учреждения будут с неохотой, – рассуждает Игнахин. – В любом случае контроль обернется ростом издержек для банков, а значит, и для девелоперов, которым они будут оказывать расчетные услуги».

Крупнейшие банки не ответили на запрос «Ведомостей» с просьбой прокомментировать изменения в закон о долевом строительстве. Если он вступит в силу в таком виде, отношения между банками и застройщиками придется пересмотреть, а любые изменения требуют времени и сил, т. е. возможны неожиданности для обеих сторон, рассуждает один из банкиров.

Где взять деньги

По данным АИЖК, в прошлом году было заключено около 630 000 договоров участия в долевом строительстве жилья, в денежном выражении – 1,8 трлн руб. Если закон останется неизменным, то застройщику будут нужны собственные средства в размере 40% от общей стоимости строительства, считает крупный девелопер. Во столько он оценивает минимальные затраты на приобретение земли, получение разрешения на строительство плюс зарезервированные по закону 10% стоимости стройки. Эти средства должны быть фактически заморожены до передачи последней квартиры покупателям, подчеркивает собеседник «Ведомостей».

Одномоментное изъятие у застройщиков всей прибыли, полученной от предыдущих проектов, приведет к отсутствию у них средств на покупку новых площадок и разработку градостроительной документации, полагает Брызгалов. А это означает полный уход с рынка строительства жилья небольших компаний. На рынке Москвы и Московской области это компании с годовым оборотом менее 10 млрд руб. – так как здесь только стоимость покупки новой площадки составляет не менее 1 млрд руб., считает Брызгалов.

Те же компании, у кого оборот больше 10 млрд руб., откажутся от проектов комплексной застройки, а это приведет к росту цен на жилье в новостройках на 3–5%, уверен он. Именно во столько обойдется застройщику привлечение и обслуживание финансирования, которое потребуется, чтобы компенсировать замороженные 10% стоимости проекта, делится подсчетами Брызгалов.

«При таком сценарии на рынке останется в конечном счете 1000 застройщиков вместо 4500 сейчас», – комментирует Николай Алексеенко, гендиректор Российского агентства строительного комплекса. По его данным, сейчас эти компании строят 117 млн кв. м жилья.

Опасения преувеличены, считает депутат Николаев. По его оценке, с рынка уйдет не более 10–20% компаний – и то за счет укрупнения рынка.

«Дольщики, безусловно, будут защищены от недостроя и невозврата средств. Но принятие таких радикальных мер может значительно повысить стоимость жилья, так как, с одной стороны, защищенность инвестиций растет и это стимулирует спрос на первичное жилье. С другой стороны, это ведет в целом на рынке к удорожанию привлечения средств для строительства и сокращению числа участников рынка. Будет работать стандартный рыночный механизм: меньше риск – меньше разница в цене между строящимся и построенным объектом», – признает один из крупных застройщиков.

www.vedomosti.ru

Отмена договоров долевого участия: что это значит для инвестора

До вступления в силу поправок в закон 214 ФЗ «Об участии в долевом строительстве» осталось менее двух месяцев. Готовы ли инвесторы, вложившиеся в первичный рынок жилья или связанные с ним инструменты, к данному событию? Накануне этих изменений разберемся в проблеме и ответим на вопросы:

  • Что такое договор долевого участия и как он работает в строительной отрасли;
  • Какие поправки в закон 214 ФЗ вступают в силу 1 июля 2018 года;
  • Как эти изменения повлияют на условия инвестирования в первичную недвижимость.

Что такое ДДУ и как он работает

Договор долевого участия (ДДУ) – это письменное соглашение между дольщиком и застройщиком. По нему инвестор, наряду с другими дольщиками, вкладывает деньги в возведение многоэтажного дома. Строительная компания после сдачи объекта обязана передать жилое помещение в построенном доме инвестору. Взнос осуществляется как с применением ипотечного кредита, так и без него. Инвестор может использовать строящуюся квартиру либо как инвестиционный актив, либо для улучшения собственных жилищных условий.

Сегодня более половины жилья возводится с привлечением средств дольщиков. Некоторые компании, особенно небольшие, полностью финансируют строительство через «долёвку». Им сложнее получить корпоративный кредит, чем крупным девелоперским группам.

Инвестирование на первичном рынке недвижимости — потенциально более доходная операция, чем приобретение готового жилья. Разница в стоимости квадрата может составлять от 15 до 40%. Однако такие инвестиции сопряжены с высокими коммерческими рисками. Неслучайно банки неохотно выдают девелоперам финансовые гарантии, а страховые компании применяют к ним повышенные тарифы. Доля проблемных ДДУ или так называемых обманутых дольщиков не более 3%. За 2017 год – это 122 000 человек, не получивших свою недвижимость в срок. Но каждый такой случай – это потерянный инвестдоход, замороженные надолго деньги, а иногда – сломанные судьбы. Поэтому подобные эпизоды всегда получают большой общественный резонанс, а может стать и фактором социальной напряженности. Проблема в том, что большинство крупных девелоперов занимаются не только строительством, но и производством материалов, логистикой, инвестированием. Часто это группа компаний, многопрофильный холдинг. Сегодня у них есть возможность направить собранные взносы на различные цели своего бизнеса. В президентских майских указах 2018 поставлена задача к 2024 году полностью отказаться от долевого строительства.

Часть изменений в законе 214 ФЗ уже вступили в силу. С ноября 2017 функционирует компенсационный фонд, работающий по принципу АСВ (агентство страхования вкладов), и куда перечисляются 1.2% от каждого заключенного ДДУ. Это снижает риски инвесторов, которые рискуют оказаться в положении обманутых дольщиков. Правда, компенсировано может быть не более 120 кв. м. жилья. А вот для владельцев нежилых помещений, в число которых входят апартаменты, система инвестиционных гарантий пока не выработана. Их интересы, возможно, будут учтены в законе позже.

Какие изменения 214 ФЗ вступают в силу

С 1 июля 2018 года вступают в силу поправки к законам 214 ФЗ «Об участии в долевом строительстве», а также ряд изменений 218 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». По сути, это означает постепенный переход от долевого на проектное финансирование строительства с привлечением банковских кредитов.

Перечень основных поправок:

  • Минимальные требования к застройщику – трехлетний стаж на рынке и 10 тыс. кв. м. построенных площадей;
  • Застройщики лишаются права напрямую привлекать инвестиции дольщиков;
  • Запрет на новые выпуски корпоративных облигаций (на акции застройщиков запрет не распространяется);
  • Обязанность застройщиков резервировать на расчетном счете не менее 10% от стоимости строительства;
  • Одна компания может строить и привлекать средства физлиц только под один объект, используя одно разрешение;
  • Строительным компаниям запрещено иметь налоговую задолженность;
  • Один расчетный счет (эскроу) в уполномоченном банке под каждый проект, в том числе под все транзакции подрядчиков;
  • Контроль банка за движением средств под общим надзором Центробанка.

Из перечня видно, что заведомо слабые игроки будут выдавлены с рынка за счет повышения стоимости «входного билета». Ими могут стать как мелкие новички, не имеющие трехлетнего стажа и не успевшие построить 10 тыс. квадратных метров, так и крупные закредитованные застройщики с плохим балансом. Им сложно будет выделять 10% финансового гарантийного обеспечения проектов. Также строительные компании должны будут соответствовать требованиям минимального уставного капитала. Пример: для жилого дома площадью 2000 кв. м. понадобится не менее 3 млн руб. уставного капитала. Иначе компания лишается права привлекать деньги дольщиков. Многих мелких застройщиков, особенно в регионах (там маржа ниже, чем в столицах), ждет банкротство.

По мнению аналитиков отрасли, более 70% участников строительного рынка вполне готовы к работе в новых условиях. Что будет с теми, кто не успел подготовиться? Можно сказать, что это их проблемы, но в результате могут пострадать частные инвесторы. У таких застройщиков них всегда есть возможность просто отложить запуск новых проектов и привести свою финансовую деятельность в соответствии с данным законом. Во всяком случае, из-за этого у них не будут отзывать лицензию.

Явным позитивом является то, что девелоперы не смогут перекидывать привлеченные инвестиции с одного объекта на другой и распоряжаться ими по своему усмотрению. Нецелевое использование средств будет контролироваться через уполномоченный банк. Для облегчения контроля, застройщик, генеральный подрядчик и технический заказчик должны открывать счета в одном банке и предоставлять подтверждающие договоры на каждую операцию.

С другой стороны, рынок будет фактически закрыт для новых игроков. Это приведет к снижению конкуренции и может негативно сказаться на качестве строительства. Получить разрешение на новый объект в рамках одного проекта теперь можно только после сдачи строящегося. То есть, каждая очередь будет строиться отдельно по принципу «один дом – один застройщик». Это растягивает сроки сдачи и затрудняет планирование бизнеса. Застройщики, конечно, не рады нововведениям. Тем более что с широким профессиональным сообществом при принятии закона депутаты и Минстрой почти не советовались. Кстати, на уровне правительства руководить переходом с долевого на проектное финансирование будет новоиспеченный вице-премьер Виталий Мутко.

Самым безболезненным для застройщиков явится введение правила производить расчеты только через уполномоченные банки (сейчас в списке Минстроя их 19). По факту уже в настоящее время почти все обороты проходят через крупнейшие банки, в основном с госучастием. В течение переходного периода будут существовать оба варианта финансирования: через ДДУ и через эскроу счета. При этом мелкие инвесторы скорее предпочтут более дешевый вариант ДДУ, пока он еще доступен по старым проектам.

Как поправки в закон 214 ФЗ повлияют на стоимость недвижимости

Основной мотив принятия поправок – защита прав дольщиков и дополнительные гарантии безопасности частных инвестиций. Рынок в целом станет прозрачнее, а финансовые модели строительных компаний будут нести меньше рисков для инвестора. Однако для нас не менее важен вопрос в том, как эти изменения скажутся на себестоимости строительства.

Перечислим минусы готовящихся изменений:

  • Монополизация рынка крупными игроками;
  • Рост финансовых и административных издержек строительной отрасли;
  • Вероятность снижения качества строительных услуг в условиях уменьшения конкуренции;
  • Увеличение себестоимости квадратного метра жилья.

Очевидно, у девелоперов возникают дополнительные проблемы с финансированием их проектов. По отзывам банкиров, риэлтеров и представителей застройщиков, участники рынка пока не вполне готовы к изменениям в законодательстве. Строителям придется выстраивать новые каналы получения ликвидности, банкирам – пересматривать правила предоставления кредитов – как ипотечных для физических лиц, так и корпоративных для застройщиков. Переходить на новые схемы предстоит и риэлтерам. Быстро это не произойдет, поэтому рынок какое-то время будет штормить и продажи объектов ожидает небольшое снижение. Планируя свою финансовую стратегию, девелоперы на время переходного периода, скорее всего, сократят количество новых проектов.

Обязательные резервы в размере 10% должны быть на счете застройщика уже до начала строительства, использовать их будет нельзя. Счет эскроу, куда станут поступать инвестиции дольщиков, замораживается до окончания строительства. Девелопер получит деньги только после передачи квартир покупателям. Чтобы финансировать строительство, застройщику придется брать кредит в коммерческом банке и платить по нему проценты. Все это будет дополнительной финансовой нагрузкой на строителей и повлияет на цену квадратного метра.

Некоторые эксперты предсказывают удорожание новых объектов после 1 июля на 10–15%. По моим прогнозам, рост цен может составить от 2 до 5% и связан он будет прежде всего с увеличением административных издержек. Действительно, объекты, разрешение на которые будет получено после 1 июля, по идее должны стоить дороже. Но рыночная конкуренция и слабый платежеспособный спрос населения не позволят росту цен стать заметным. Есть и еще один фактор снижения цен. Квартиры с долевым участием распродаются постепенно и задолго до сдачи объекта. При проектном финансировании большие объекты будут сдаваться одномоментно, что может давить на стоимость, особенно на малоликвидных региональных рынках.

Резкого роста или падения цен я не ожидаю, так как закон 214 ФЗ не имеет обратной силы и изменения в нем затронут только новые проекты. Поэтому девелоперы стараются прикупить как можно больше земельных участков и заложить котлован, ведь после 1 июля сделать это на деньги дольщиков уже станет сложнее. Есть некоторый риск затоваривания рынка накануне вступления закона из-за стремления застройщиков запустить максимальное количество объектов. Но это время заканчивается, и объема, который рынок не смог бы переварить, ждать не стоит. О нововведениях объявлено еще год назад, и участники рынка готовились к ним. Реформирование отрасли будет проходить поэтапно и займет, с учетом сроков строительного цикла, около двух лет. Следовательно, резких ценовых колебаний ожидать нет смысла.

Возможно некоторое падение объемов строительства в первые год-полтора после введения поправок. Но постепенно выжившие участники рынка адаптируются к новым требованиям, выстроят схемы взаимодействия с банками. Стабилизирующим фактором является также рост ипотечного кредитования. В 2017 году ипотеки было оформлено на 30% больше, чем годом ранее.

Посмотрим на проблему со стороны инвесторов. В 1 полугодии 2018 года статистика фиксирует рост инвестиционного спроса на первичном рынке жилья. Преобладает мнение, что те, кто вкладывал средства на стадии котлована до 1 июля, окажутся в плюсе. Параллельно растет и объем предложения по привлекательным ценам: застройщики торопятся ввести в строй и продать объекты по старым правилам. Очевидно, такой рост объемов носит временный характер и после 1 июля приостановится.

Доля ушедших с рынка застройщиков распределится между крупными игроками, такими как ГК ПИК, ЛСР, Setl Group, СУ 155, Самолет Девелопмент, Главстрой и др. Конкуренция между ними никуда не денется. Ключевым фактором цены остается спрос, а он в последние 4–5 лет не растет.

Вряд ли девелоперы согласятся полностью перейти на проектное финансирование. Наверняка будут использованы схемы уменьшения стоимости заимствования. К таким можно отнести закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости (ЗПИФН), о которых недавно была статья на блоге. Альтернативой могут стать также почти забытые жилищно-строительные кооперативы (ЖСК), в которых предусмотрена схема долевого участия. Они тоже позволяют получить жилье дешевле рыночной цены, но в рассрочку, без необходимости для члена кооператива делать единовременный взнос.

Предлагаю читателям поделиться в комментариях своим опытом инвестирования в недвижку, в т. ч. через долевое участие. Как вы оцениваете влияние поправок в закон?

smfanton.ru

Смотрите так же:

  • Работа для студентов юристов ростов Работа юристом: вакансии в Ростове-на-Дону Обязанности: Сопровождение клиентов компании Ведение переговоров Ведение Отчетности по делам Подготовка документов Представление интересов клиентов компании в гос. органах.… Полное […]
  • Белгород работа с проживанием Белгород работа с проживанием AVA group • Алексеевка Гросс/год: 45 000 руб. Уборщица (с проживанием) Упаковщик шоколада (с проживанием) DASgroupProfessional. • Старый Оскол Комплектовщик здоровой пищи с проживанием Национальный Центр […]
  • Работа в москве для иногородних с проживанием вахта Работа в москве для иногородних с проживанием вахта Теплые беседы • Москва Гросс/год: 49 500 руб. Охранник (Москва) Грузчик на склад (в Москве) Ваш персонал • Москва Домработница с проживанием Гросс/год: 60 000 руб. Работник склада (с […]
  • Работа в краснодарском крае с проживанием водителем Работа в краснодарском крае с проживанием водителем Гросс/год: 120 000 руб. Водитель БЕЛАЗ категория А3 икц • Белореченский район Гросс/год: 70 000 руб. Водитель категорий В, С, Е + карта водителя СКЗИ Гросс/год: 80 000 руб. Водитель […]
  • Хочу работу с проживанием Хочу работу с проживанием ГК Интегрированная безопасность • Москва Сиделка с бесплатным питанием и проживанием Мерчендайзеры с питанием и проживанием вахта в Москве Продавец-кассир с питанием и проживанием (вахта в Москве) Гросс/год: 45 […]
  • Правила для косметолога Бьюти-правила для сияющей кожи от косметолога Анджелины Джоли Анджелина Джоли и после сорока продолжает оставаться одной из самых красивых женщин в мире. Уже только поэтому хочется записаться к ее личному косметологу с Манхэттена на […]

Обсуждение закрыто.