Обмен квартиры нотариус

Как обменять квартиру на равноценную квартиру или с доплатой

Когда возникает необходимость обменять одну квартиру на другую, закономерно встает вопрос о равнозначности двух объектов. Со стороны покупателя он выглядит следующим образом: нужно ли доплачивать за приобретение большего (по цене) объекта? Со стороны продавца: на какую доплату я могу претендовать?

Поскольку речь идет о крупных суммах, никак не обойтись без ее фиксирования на документальном уровне. Ведь мало ли, а вдруг в дальнейшем что-то пойдет не так? Вдруг придется оспаривать сделку и т.д.? Очень важно правильно оформить обмен квартиры на квартиру юридически, чтобы застраховать себя от всех возможных рисков.

Откуда берется доплата и каковы ее размеры

Чаще всего квартиры имеют разную стоимость:

  • две квартиры одинаковы по технико-эксплуатационным характеристикам, но одна находится в престижном районе, а другая совсем наоборот;
  • один человек хочет сменять свою квартиру на меньшую с целью заработать «чистыми» некоторую сумму наличных денег, а другой улучшает свои жилищные условия и готов доплачивать за «расширение».

Поэтому без доплаты не обойтись. Если говорить о размере доплаты, то к ней приходят разными путями:

  • обоюдное согласие (обе стороны подумали, договорились, оформили сделку);
  • мучительные поиски консенсуса (продавец хочет получить максимум, а покупатель хочет потратиться минимально).

Внимание! При обменах стало популярным указывать стоимость квартир ниже рыночной. С одной стороны, в ряде случаев это позволяет продавцу уходить от уплаты налогов, а покупатель иногда не желает «светить» деньги, потраченные на покупку квартиры.

Однако в случае непредвиденных обстоятельств любая сделка может быть повернута вспять, и любые претензии на обратное взыскание уплаченных денег будут ограничены рамками тех цен, которые прописаны в договоре купли-продажи;

  • сроки (чем быстрее одному нужно совершить сделку, тем больше другой может на этом выгадать в свою пользу);
  • конкуренция (чем больше претендентов на один и тот же объект, тем выше размер доплаты продавцу).

В случае, когда доплата не подразумевается, дело лишь за малым: оформить несложный договор. При неравнозначном обмене разница в цене двух квартир отражается в договоре.

Сложность и простота квартирного обмена

Естественно, что двух одинаковых обменов жилья в природе не существует. У каждого из них свои нюансы, сопутствующие обстоятельства и трудности, которые можно условно разделить на две группы: физическая доступность и юридическая сторона оформления.

Физическая доступность квартиры

Чаще всего квартира продается не сама по себе, а зависит от других объектов – привязана к сложной обменной цепочке. Какие особенности следует иметь в виду:

  • при определении сроков проведения сделки придется учитывать интересы всех других участников обменной цепи;
  • велики шансы на то, что сроки затянутся (где-то владелец не вернулся из командировки, где-то не закончен предпродажный ремонт и т.д);
  • часто предварительные договоры расторгаются (в том числе и с возвратом задатка), после чего обменную цепочку необходимо выстраивать заново. А это – новые сроки, продление, ожидание.

Внимание! Прежде чем решиться на обмен, тщательно выясните о квартире максимум подробностей — как физическое состояние объекта, так и юридическую сторону. Обязательно привлекайте компетентных юристов, чтобы специалисты помогли рассеять ваши подозрения в неблагонадежности объекта (криминальная история, сомнения в подлинности правоустанавливающих документов и др.).

Юридическое оформление

Во-первых, каждый объект в обменной цепочке неминуемо «тащит» за собой целый ворох проблем:

  • где-то нужно получить разрешение из органов Опеки и попечительства, где-то еще не закончена приватизация, где-то возникли затруднения с выпиской третьих лиц, с ипотекой, с долгами по коммунальным платежам и т.д.;
  • даже при полной готовности квартиры к сделке нельзя забывать о том, что некоторые из документов имеют ограниченный срок действия (например, справка из ЖЭУ старше 10-ти дней обычно не устраивает покупателя, а выписка из ЕГРП – регистраторов в Отделе УФРС, где будет фиксироваться переход права собственности).

Во-вторых, нужно определиться с характером договора на переход права собственности:

  • самый простой – это договор мены (в нем четко говорится: квартира А меняется на квартиру Б, стороны материальных обязательство друг перед другом не несут). Идеально подходит для равнозначного обмена, когда ценовой разницы между объектами не выявлено;
  • более распространен договор купли-продажи. Составляется два разных договора, по одному на каждую из квартир – продаваемую и покупаемую, разница лишь в стоимости объектов и реквизитах (адрес, площадь, этажность, количество комнат и т.п.);
  • очень важный момент – находится ли квартира (одна из двух или обе) в частной собственности, то есть приватизированы ли они. Если нет, автоматически дело затягивается. Приватизация займет немало времени, но если квартира желанна и других альтернатив искать не хочется, тогда нужно действовать.

Варианты обмена – государственное и приватизированное жилье

Допустим, вы определились с квартирой, выяснили ее пригодность для проживания, санитарно-техническое состояние. Теперь дело подошло к юридическому оформлению. Соответственно, отталкиваться придется от того, находятся ли обе квартиры объектами частной собственности или среди них есть неприватизированный объект.

Ситуация: жилье не приватизировано

Коль скоро решено задействовать в обмене неприватизированную квартиру, предстоит оформить приватизацию. Для этого потребуется собрать следующие документы:

  • договор займа либо ордер;
  • справку о количестве проживающих в квартире;
  • постановление о расторжении договора социального найма (он подтверждает тот факт, что Администрация города или населенного пункта не возражает против вывода квартиры из муниципального фонда в частную собственность);
  • заявления на приватизацию всех жильцов, участвующих в приватизации (с указанием размеров их долей). Заявления подают только совершеннолетние граждане, а детям предоставляется доля, которой вплоть до совершеннолетия распоряжается один из родителей либо опекун;
  • справка из ЖЭУ об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам;
  • квитанция об оплате госпошлины.

Пакет документов подается в регистрирующий орган – УФРС РФ. Успешная приватизация длится от 1-2 месяца, в случае каких-либо приостановок срок может продлиться до полугода. Приостановления хотя и редко, но бывают. Например, выяснилось наличие других претендентов на участие в приватизации.

Также следует помнить о том, что не всякую жилплощадь, принадлежащую государству (или частным структурам), удастся вывести в частный жилой фонд. Вот лишь несколько причин, по которым приватизация невозможна:

  • квартира является собственностью какого-либо предприятия, т.е. по сути – служебным жильем;
  • владелец квартиры – некий фонд (архитектурно-исторический, резервно-распределительный);
  • квартира расположена в доме, подлежащем реконструкции, переоборудованию, сносу;
  • договор социального найма еще не закончился, и наймодатель не намерен разрывать его раньше срока.

Внимание! Ни одну квартиру, находящуюся в стадии приватизации, не рекомендуется задействовать в предварительном договоре мены или купли-продажи. Тем более, если это обменные цепочки из нескольких объектов. Сначала нужно дождаться окончания приватизации, и лишь получив Свидетельство о госрегистрации права собственности, идти дальше в сторону обмена.

Немного легче дело обстоит с обменом двух неприватизированных квартир, хотя такая схема на сегодняшний день почти полностью изжила себя. Тем не менее, нюанс:

  • заявление на расторжение договора социального найма подаются на обе квартиры;
  • новые договора социального найма заключаются с новыми жильцами;
  • все вопросы решаются при Администрации муниципалитета;
  • разница в достоинстве квартир – обычно дело «закулисных» договоренностей (люди попросту пишут между собой расписку на передачу-получение денег, расписку желательно оформить нотариально, чтобы она имела юридическую силу на случай непредвиденных проблем и поворота сделки вспять).

Ситуация: приватизированные квартиры

Независимо от того, будет ли заключен договор мены или купли-продажи, участникам сделки предстоит собрать следующие документы:

  • заявление на регистрацию права собственности;
  • договор (купли-продажи или мены);
  • правоустанавливающие документы (о приватизации, о дарении, о наследстве, о предыдущей покупке);
  • Свидетельство о госрегистрации права собственности, действующего к моменту новой сделке.

Внимание! При отсутствии Свидетельства (допустим, квартира получена в наследство или куплена через нотариуса, но в УФРС право собственности не подтверждалось) во время новой сделки одновременно подается заявление на госрегистрацию уже существующего права собственности.

Регистратор принимает пакет документов, далее регистрируется сначала право собственности, а затем его переход новому владельцу;

  • справка из ЖЭУ об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам;
  • разрешение из органов Опеки и попечительства (если в отчуждаемой квартире есть несовершеннолетние лица – государство должно убедиться, что ущемления прав ребенка нет);
  • выписка из домовой книги (отражает состав лиц, прописанных в квартире);
  • кадастровый паспорт и технические документы из БТИ (Бюро технической инвентаризации).

Внимание! Информация из БТИ имеет ограниченный срок действия. Формально закон допускает 5 лет, но фактически юристы рекомендуют запрашивать обновленный документ, если он старше 1 года;

  • справку об оценочной стоимости (только в случае, если принято решение показать в договоре рыночную цену, а не прописывать инвентаризационную стоимость по БТИ);
  • согласие супругов (нынешних или бывших – если объект приобретался как совместное имущество в браке, независимо от развода к моменту новой сделки);
  • паспорта всех участников сделки (проследите, чтобы не было их просрочки или повреждения, т.к. добросовестный регистратор откажет в приеме документов из-за недействительности паспортов);
  • квитанция об оплате госпошлины.

Что же выбрать куплю-продажу или мену

Как уже упоминалось в начале статьи, договор мены используется все реже. Но все-таки используется (т.к. идеально подходит для равнозначных обменов без денежной доплаты). Договор купли-продажи сегодня лидирует. Его шаблоны отшлифованы до максимальной просторы, и он по каждой из квартир, задействованных в обмене.

Договор мены

Главное, что в нем содержится:

  • персональные данные каждого участника сделки (фамилия, имя, возраст, регистрация, номер паспорта и дата выдачи);
  • детальное описание квартир (информация берется из документов БТИ);
  • стоимость квартир, установленную по обоюдному согласию сторон;
  • документы, подтверждающие права собственности участников сделки на принадлежащую им недвижимость;
  • подтверждение меняющихся того факта, что их устраивает состояние приобретаемой квартиры после ее личного обследования;
  • условия передачи доплаты в случае, если доплата предусмотрена (например, блокированный банковский счет, откуда деньги может снять только получатель и только по предоставлении регистрационного договора из УФРС). При отсутствии доплаты об этом также говорится в договоре;
  • порядок фактической передачи объектов (срок освобождения помещений, что остается в квартире – плита, сантехника и т.п.).

Договор можно оформить как у нотариуса, так и в простой письменной форме с подачей в УФРС (нотариальный договор подтверждает факт сделки, а УФРС осуществляет государственную регистрацию новых прав собственности, о чем выдается Свидетельство).

Внимание! Если одна квартира более «упакована» (евроремонт, дорогая встроенная техника, новые коммуникации и т.п.), оценка достоинств включается в общую оценочную стоимость данного объекта. То есть отдельной строкой не выделяется. Размер денежного эквивалента оговариваются в процессе осмотра и договоренностей между сторонами.

Договор купли-продажи

По сути, хотя обмен один, но договоров купли-продажи будет 2 шт. – по одному на каждую из квартир.

Главное, что содержится в типовых договорах:

  • реквизиты сторон (паспортные данные, Ф.И.О., адрес проживания);
  • детальное описание объекта (адрес, технические характеристики – этажность, площадь, количество комнат и т.д.);
  • сумма договора (по договоренности сторон – либо инвентаризационная из документов БТИ, либо рыночная/фактическая).

Внимание! Отражение фактической стоимости архиважно при неравнозначном обмене. В случае признания сделки недействительной (теоретически это возможно) будет невозможно взыскать потраченные деньги, если их сумма нигде не прописана юридически);

  • порядок расчетов (через банковскую ячейку, через обслуживающее Агентство недвижимости, иное);
  • сроки передачи квартиры (освобождение, заселение новых жильцов);
  • особые условия (если таковые существуют).

Договор заключается одним из двух существующих способов:

  • в простой письменной форме с обязательной регистрацией в УФРС;
  • нотариально (подтверждается факт перехода права собственности, но сделка не регистрируется государством).

Нотариусы зачастую некомпетентны в экспертизе документов – подлинность может установить только опытный юрист по вопросам недвижимости, а также сотрудники УФРС.

Деньги и налоги, выгоды и риски

Как известно, любые юридические манипуляции имеют разные последствия с точки зрения выгодности или невыгодности для субъекта (то есть для человека, задействованного в сделке). Логично, что люди стремятся как можно более выгодно решать свои проблемы, по возможности экономить. Для начала давайте вспомним, на что претендует государство, когда его граждане продают свою собственность.

Нужно ли платить налоги с продажи квартиры

Сделка, при которой человек получает финансовую прибыль, ведет к обязательствам по уплате налогов. Действующим Законодательством РФ (а конкретно Налоговым кодексом, ст. 20) установлено следующее:

  • если собственник владеет объектом свыше 3-х лет, никаких налогов он платить с продажи не должен;
  • если собственник владеет объектом менее 3-х лет, он должен заплатить с продажи в государственную казну 13% от полученной суммы;
  • при этом продавец может получить налоговый имущественный вычет в размере того, сколько стоит приобретаемая взамен квартира (но не более 1 млн. руб.).

Уход от налогов и его последствия

Чтобы выйти из-под пресса налоговых обязательств, продавцы зачастую прописывают стоимость квартиры менее 1000000 рублей, буквально 999000 и т.п. В результате с квартиры, находившаяся в его собственности менее трех лет, человек никаких налогов платить не должен.

Но так ли безопасен этот путь? Давайте поразмышляем:

  • поскольку рисков обратной сделки никто не отменял (по разным причинам, часто не зависящим от покупателя), если она будет признана недействительной – возврат фактической суммы маловероятен. Потому что буквой закона подтверждена меньшая сумма, и продавец выиграет любой суд, если покупатель вздумает с ним судиться;
  • на рынке недвижимости сегодня вращаются нешуточные цены, и в большинстве случаев речь идет о суммах гораздо, гораздо больше 1 млн. руб. – 3, 5, 8 и более. Рисковать такими денежными массами явно ни у кого желания нет. Но и налоги «ни за что» отдавать не хочется. Что же делать?

Внимание! Обратитесь к грамотным юристам. Их помощь бесценна, они подскажут, как получить максимальную выгоду при обмене через куплю-продажу и не потерять свои деньги.

  • каждая ситуация индивидуальна. Нужно учесть данные по одной квартире и сопоставить их с данными по другой квартире. Внимательно просчитать – с кого причитается налоговый платеж, с кого нет. Также не последнюю роль играет степень доверия между обменивающимися сторонами, а также личная информированность о чистоте происхождения права собственности на покупаемую квартиру.

Каким бы сложным ни был квартирный обмен, его безопасность обеспечивается разумным подходом. В частности, помните о важности профессионального участия грамотных специалистов. Юридические услуги стоят «копейки» на фоне той защищенности, которую вы получаете.

cabinet-lawyer.ru

Лента новостей

  • Категория:Юридическая консультация

Дарение и обмен жилья – только к нотариусу

В начале июня 2016 года вступил в силу закон, который обязывает получать нотариальное заверение при дарении и обмене жилья. После вступления закона в силу граждане России не могут дарить или менять доли в недвижимости самостоятельно: за каждое действие теперь придется заплатить пошлину нотариусу.

До вступления нового закона в силу россияне могли свободно распоряжаться долями в жилье – квартире или доме. Например, если долю хочется подарить, то нужно просто написать дарственную в свободной форме и зарегистрировать переход права собственности в Росреестре. Такая же схема действовала и при обмене жилья.

Что изменилось?

Но с 6 июня 2016 года такая «вольница» закончилась. Теперь любые сделки, связанные с переходом права собственности на долю в жилом имуществе, придется оформлять у нотариуса. Более того, теперь гражданин обязан в письменной форме предупредить всех собственников жилого помещения о том, что он собирается продать, обменять или подарить принадлежащую ему долю. В этом извещении потенциальный продавец обязан указать все детали сделки, включая цену, за которую намеревается продать долю. После этого у других собственников будет месяц, чтобы изъявить желание самостоятельно приобрести указанную долю на озвученных условиях, следует из закона.

Только если ни один из других собственников жилья не захочет стать новым владельцем доли, которую выставили на продажу, собственник получит возможность продать свою долю, говорится во второй статье нового закона. При этом нотариус не будет регистрировать сделку, если продавец доли не предоставит ему письменные отказы от всех других собственников, где эти люди написали бы, что не возражают против сделки. Дарить и продавать доли недвижимости теперь нужно только через нотариуса. Любой переход собственности на долю в недвижимости – будь то продажа или подарок – надо нотариально удостоверять. Новый закон обязывает оформлять любые сделки с долями недвижимости только через нотариуса.

Кого защищает закон?

Закон, по сути, развивает начатую ранее стратегию противодействия с помощью нотариата мошенничеству с правами на недвижимость. Благодаря новеллам закона уходят в прошлое лазейки, которыми пользовались «квартирные рейдеры». Нотариус, удостоверяя сделку, обязан убедиться в том, что сособственники недвижимости надлежащим образом извещены о возможности преимущественного права покупки доли. А при удостоверении, например, договора дарения доли, нотариус также должен будет проверить, не является ли данная сделка притворной, т.е. не пытается ли кто-то с ее помощью прикрыть сделку по купле-продаже. В процессе удостоверения сделки нотариус также разъясняет сторонам реальные последствия сделки. Это тоже важный момент. Не все люди обладают достаточной правовой грамотностью, чтобы разобраться в сложных вопросах.

Законом также вводится более серьезная защита интересов несовершеннолетних. Теперь не только продажа доли несовершеннолетнего в недвижимом имуществе должна быть удостоверена нотариусом, но любая форма отчуждения недвижимого имущества несовершеннолетних подпадает под обязательную нотариальную форму сделки. Новые нормы распространяются также на продажу, дарение или обмен целых объектов недвижимости, если они находятся в долевой собственности. Закон также усложняет сделки с домами и квартирами, которыми владеют несовершеннолетние и ограниченно дееспособные собственники.

97 тыс. документов на регистрацию прав на недвижимость отправили нотариусы в Росреестр за год.

Сколько стоит нотариальное заверение?

Федеральная нотариальная палата разработала предельные тарифы на нотариальные услуги для всех российских регионов. Это необходимо прежде всего для того, чтобы сделать доступным для граждан удостоверение сделок с недвижимостью: согласно новому закону, все сделки с долями недвижимости подлежат обязательному нотариальному заверению.

Согласно Налоговому кодексу, тариф для нотариального удостоверения сделок составит 0,5 % от стоимости доли, но не более 20 тыс. руб. Дополнительно нотариус возьмет от 5 до 15 тысяч за техническую работу.

vseon.com

Аналитика и публикации:

МЕНА: РИСКИ ПРИ ОБМЕНЕ ЖИЛЬЯ. НА ЧТО НУЖНО ОБРАТИТЬ ВНИМАНИЕ, КАК ИХ ИЗБЕЖАТЬ

В соответствии с нормой статьи 715 Гражданского кодекса Украины по договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность один товар (квартиру) в обмен на другой товар (другую квартиру).

Т.е. для того, чтобы совершить обмен одной квартиры на другую с последующим возникновением прав собственности на эти квартиры, необходимо, чтобы изначально обмениваемые квартиры находились в частной собственности.

Но в практике обмена жилыми помещениями существуют случаи, когда проводится обмен квартир, которые не являются частной собственностью, а такими квартирами пользуются на основании договора найма, заключенного между нанимателями и жилищно-эксплуатационной конторой. При этом основанием для вселения в такую квартиру является ордер.

Следует обратить внимание на то, что в практике обмена квартир / жилых помещений используются термины «мена» и «обмен». Отличие мены квартиры от обмена квартиры заключается в том, что при мене происходит переход прав собственности на жилое помещение на основании заключенного договора мены, а при обмене квартиры – происходит переход права пользования между нанимателями жилого помещения, и право собственности на квартиру не возникает.

Далее по тексту статьи для удобства будем использовать термин «мена» в случаях, когда возникает право собственности, а термин «обмен», когда возникает лишь право пользование.

Как уже было отмечено, мена жилого помещения регулируется нормами Гражданского кодекса Украины, в частности, статьями 715, 716. При этом к договору мены применяются общие положения о купле – продаже жилья.

Обмен жилых помещений регулируется Правилами обмена жилых помещений в Украинской ССР, утвержденных Постановлением Совета Министров Украинской ССР № 31 от 31.01.1986 г. (тут и далее — Правила).

Так, нормы Правил применяются исключительно к обмену жилых помещений в домах государственного и общественного жилого фонда и фонда жилищно-строительных кооперативов. При этом Правила не распространяются на мену жилья, поскольку такое жилье находится в частном жилом фонде.

Далее рассмотрим основные отличия мены и обмена:

Таким образом, если принято решение провести замену одной квартиры на другую, то прежде всего необходимо выяснить, к какой категории квартир относится та, которую вы предполагаете получить взамен.

Поскольку на сегодняшний день все же большая часть квартир находится в частной собственности, рынок недвижимости, особенно рынок строительства недвижимости, по прежнему пытается встать на ноги и вновь обрести утраченное доверие, денежные средства у населения уже не в таком объеме как ранее, что не позволяет сразу же приобрести квартиру, а желание улучшить свои жилищные условия не покидает тех, кто живет в малогабаритных квартирках, мы рассмотрим далее более детально именно договор мены жилья, которое находится в частной собственности.

На сегодняшний день мена квартир является одним из наиболее оптимальных способов изменить свои жилищные условия. Например, в трехкомнатной квартире проживает две семьи – семья родителей и семья уже взрослого сына/дочери. У молодой семьи недостаточно средств для покупки нового жилья, ипотечный кредит такая семья по ряду причин тоже не может себе позволит, а родители, вообщем – то, не прочь произвести так называемый размен квартиры – одну трехкомнатную на две двухкомнатных с доплатой.

Такой вариант размена квартиры возможно реализовать двумя способами:

1. Прямой договор мены. Необходимо найти собственника 2-х двухкомнатных квартир, который желает переехать в одну трехкомнатную и получить доплату (как правило, доплата определяется в размере разницы стоимости меняемых квартир). В этом случае заключается договор мены между собственниками квартир, в котором определяются все существенные условия мены, в частности, такие как, предмет мены, оценочная стоимость предметов мены, размер доплаты, условия и сроки освобождения квартир, которые являются предметом мены.

2. Договоры купли – продажи
. Необходимо выставить на продажу трехкомнатную квартиру, при этом желательно максимально приблизится к цене, которая позволит приобрести 2 двухкомнатные квартиры с некоторой доплатой, далее найти эти 2 двухкомнатные квартиры, которые выставлены на продажу, договориться о дате проведения сделок. В этом случае важно, чтобы все договоры купли-продажи в такой цепочке заключались одновременно. В случае, если сделки не удается заключить одновременно, и есть опасения, что одну из квартир в цепочке можно «упустить», рекомендуем с собственником такой квартиры заключить предварительный договор купли-продажи квартиры, что позволит, во-первых, закрепить срок заключении договора купли-продажи квартиры, во-вторых, закрепить стоимость квартиры, по которой она будет приобретаться, и, в третьих, определить предварительным договор размер штрафных санкций, в случае, если условия предварительного договора не будут выполнены. Правда, в варианте купли-продажи расходы на оформление сделки будут несколько больше, нежели прямой договор мены, поскольку при оформлении сделок купли-продажи объектов недвижимости оплачивается помимо госпошлины (услуг нотариуса), и сбор на обязательное государственное пенсионное страхование в размере 1% о суммы стоимости квартир, указанных в договорах купли-продажи.

В случае, если будет выбран вариант прямой мены квартир, и в случае невозможности сразу же заключить договор мены, стороны имеют возможность заключить и в этом случае предварительный договор мены квартир, в котором, как и в случае с предварительным договором купли-продажи, буду отображены все существенные условия договора мены, который будет заключен в будущем: сроки заключения договора мены, размер доплаты, порядок оформления и предоставления сторонами договора мены документов, а также иные условия, которые для сторон договора будут являться существенными.

Далее коротко остановимся на характеристике договора мены.

Договор мены жилья является двухсторонним, оплатным, консенсуальным. Таким образом, договор мены считается заключенным, когда стороны достигнут согласия по всем существенным условиям. Именно с этого момента каждая сторона должна надлежащим образом выполнять свои обязанности по договору. Договор мены является оплатным исходя из того, что каждая из сторон договора мены является продавцом того жилья, которое он передает в обмен, и покупателем того жилья, которое получает взамен. Как уже отмечалось, договором мены может быть установлена доплата за жилье большей стоимости, которое обменивается на жилье меньшей стоимости, но при этом нельзя в этом случае говорить о том, что заключается договор купли-продажи. Важно лишь то, чтобы обязательства сторон в договоре мены не были заменены денежными обязательствами на весь размер стоимости жилья. Поскольку в этом случае, по сути, речь пойдет уже о договоре купле – продаже, при заключении которого необходимо оплачивать как госпошлину (услуги нотариуса), так и сбор на обязательное государственное пенсионное страхование.

Когда одна сторона получает жилье в собственность по договору мены, она, в свою очередь, должна выполнить определенные обязательства в пользу другой стороны. Поэтому договор мены является двухсторонним. Право собственности на обмениваемое жилье переходит к сторона одновременно после выполнения обязательств касательно передачи жилья обеими сторонами, если иное не установлено договором.
После заключения договора мены жилья такой договор подлежит обязательной регистрации в Бюро технической инвентаризации, т. е. стороны в силу статьи 182 Гражданского кодекса Украины должны зарегистрировать право собственности на жилье.

В соответствии со статьей 2 Закона Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их ограничений» № 1952 – IV от 01.07.2004 г. государственная регистрация вещных прав на недвижимое имущество и их ограничений – официальное признание и подтверждение государством фактов возникновения, перехода или прекращения вещных прав на недвижимое имущество и их ограничений, которое сопровождается внесением данных в государственный реестр вещных прав на недвижимое имущество и их ограничений.

Учитывая изложенное, рассмотрим те моменты, на которые стоит обратить внимание перед заключением договора мены, а также определим перечень документов, которые необходимы для совершения сделки.

После того, как будущие стороны договора мены удостоверились, что жилье им подходит, необходимо очень внимательно изучить правоустанавливающие документы на жилье. К правоустанавливающим документам относятся: свидетельство о праве собственности, приватизационное свидетельство, договор купли-продажи, мены, дарения, свидетельство о вступление в наследство. На что необходимо обратить внимание? Прежде всего на то, кто является собственником жилья. Так, если в правоустанавливающем документе указано не одно лицо, а несколько, т. е. жилье находится в режиме общей совместной/долевой собственности, то в будущем договоре мены в качестве стороны указываются все сособственники жилья.

Например, трехкомнатная квартира принадлежит на праве собственности в равных долях Ивановой Валентине Николаевне и Иванову Петру Львовичу, о чем указано в свидетельстве о праве собственности, значит в договоре мены сторона-1 будет представлена именно Ивановой Валентиной Николаевной и Ивановым Петром Львовичем. Другими словами договор мены жилья не может быть заключен лишь одним сособственником.
При ознакомлении с правоустанавливающими документами следует уточнить у собственников информацию о том, когда они стали собственниками жилья, были ли перед ними другие собственники, сколько раз проводились сделки по данному недвижимому имуществу. В случае, если сторона, с которой планируется заключить договор мены, не является единственным собственником такого жилья, рекомендуем, насколько это возможно, проверить «чистоту» предыдущих сделок по данному недвижимому имуществу для минимизации рисков признания сделки, которую уже заключаете вы, недействительной.

После того, как определены собственники жилья, необходимо удостовериться в том, что жилье, которое планируется приобрести в обмен, не заложено, на арестовано, не находится под запретом отчуждения, а также в отношении данного жилья не ведутся какие-либо споры. Для того, чтобы проверить такую информацию, каждой стороне договора мены необходимо обратиться к нотариусу и получить выписки из соответствующих реестров. Что касается гарантий в отношении отсутствия споров, то такие гарантии возможно прописать в самом договоре мены и установить соответствующие штрафы за нарушение предоставленных гарантий.

Следует отметить, что при заключении договора мены нотариус, удостоверяющий сделку, самостоятельно проверяет оговоренную информацию. Тем не менее, рекомендуем проверить такую информацию еще до сделки, с тем, чтобы в день заключения договора вы были застрахованы от неприятных сюрпризов.
Для того, чтобы избежать в дальнейшем недоразумений, каждая и сторон договора мены должна ко дню заключения договора мены:

• погасить существующую задолженность по оплате коммунальных услуг по квартире и электроэнергии;
• погасить существующую задолженность по квартплате и плате за содержание домов;
• предоставить справку по форме № 3;
• погасить существующую задолженность за пользование телефоном, интернетом, телевидением/кабельным телевидением;
• предоставить справку за подписью главного бухгалтера ЖЕКа, которая подтверждает отсутствие задолженности собственника жилья за жилищно – коммунальные услуги;
• предоставить справку за подписью главного бухгалтера или иного уполномоченного лица предприятия, которое предоставляет телекоммуникационные услуги, которая подтверждает отсутствие задолженности собственника жилья за телекоммуникационные услуги;
• предоставить оригинал справки – характеристики, действительной на день заключения договора мены;
• оригинал правоустанавливающего документа на жилье;
• оригинал технического паспорта на квартиру;
• паспорта и справки о присвоении идентификационных номеров собственников жилья;
• нотариально удостоверенное согласие супруга стороны, которое свидетельствует о заключении договора мены, в случае, если жилье было приобретено в браке;
• определить дату снятия с регистрации лиц, которые проживают на территории жилого помещения;
• в случае, если на территории жилого помещения зарегистрированы несовершеннолетние, необходимо получить согласие на совершение сделки органа опеки и попечительства.

И в заключении остановимся на отдельных моментах налогообложения операций при мене недвижимого имущества, при условии, что сторонами договора мены являются физические лица.

Подпунктом 11.1.4 пункта 11.1 статьи 11 Закона Украины «О налоге с доходов физических лиц» № 889 – IV от 22.05.2003 г. (тут и далее – Закон № 889) установлено, что при обмене одного объекта недвижимого имущества на другой каждая сторона договора мены оплачивает 50% от суммы налога, который рассчитывается в соответствии с подпунктами 11.1.1 или 11.1.2 Закона № 889, исходя из стоимости отчуждаемого объекта недвижимости.

Указанными подпунктами 11.1.1 и 11.1.2 Закона № 889 установлено, что доход, полученный плательщиком налога от продажи не более одного раза на протяжении налогового года дома, квартиры или комнаты (включая землю, которая находится под таким объектом недвижимого имущества или приусадебный участок), не облагается налогом, если общая площадь такого дома, квартиры или комнаты не превышает 100 квадратных метров.

Следовательно, при заключении договора мены, при условии, что получаемая в обмен квартира не превышает 100 кв.м., налог не начисляется и не оплачивается.

В случае, если площадь объекта недвижимого имущества превышает 100 квадратных метров, то часть дохода, пропорциональная сумме такого превышения, подлежит налогообложению по ставке 1%. Например, площадь квартиры 120 кв.м., сделка по отчуждению осуществляется первый раз в течении календарного года, стоимость квартиры составляет 960 000, 00 грн., стоимость 1 кв.м. составляет 8 000,00 грн. Следовательно, сумма налога составит 1 600, 00 грн.(20 кв.м. х 8 000,00 грн. х 1%).

Таким образом, сторона, получившая квартиру по договору мены, площадью 120 кв.м., должна оплатить налог в размере 50% от суммы 1 600,00 грн. – 800,00 грн.

Подпункт 11.1.2 Закона № 889 устанавливает, что доход, полученный плательщиком налога (физическим лицом) от продажи на протяжении налогового года более чем одного объекта недвижимости, указанного в подпункте 11.1.1 (дом, квартира или комната) налогооблагается по ставке 5%. Например, площадь квартиры 120 кв.м., сделка по отчуждению объекта недвижимости, указанного в подпункте 11.1.1, осуществляется второй раз в течении календарного года, стоимость квартиры составляет 960 000, 00 грн., стоимость 1 кв.м. составляет 8 000,00 грн. Следовательно, сумма налога составит 48 000,00 грн. (120 кв.м. х 8 000,00 грн. х 5%). А сумма налога при заключении договора мены составит 24 00,00 грн, т.е. 50%.

Налоговым агентом при осуществлении операций по отчуждению объектов недвижимого имущества, в том числе и путем заключения договора мены, является нотариус, который удостоверяет соответствующий договор при наличии оценочной стоимости такого недвижимого имущества и документа об оплате налога сторонами.


Наталия Бочарова
партнер, адвокат

Материал предоставлен Адвокатской компанией «Золотая Середина»
(При использовании или цитировании материалов для Интернет-источников гиперссылка на сайт обязательна)

www.zolotaya-seredina.com

Смотрите так же:

  • Жалоба на судоисполнителей Куда жаловаться на судебных приставов? Куда жаловаться на судебных приставов – такой вопрос нередко возникает у граждан, пытающихся вернуть долги при помощи судебных приставов-исполнителей. Конечного результата от приставов можно ждать […]
  • Получение субсидии по смерти Порядок оформления пособия на погребение Смерть близкого человека еще никогда не приносила радости. Но, как бы ни было плохо, необходимо всегда знать о том, как получить пособие на погребение? Кто может получить эту выплату? Кто […]
  • Следственный комитет комсомольск на амуре Комсомольский-на-Амуре следственный отдел на транспорте Адрес: 681013, Хабаровский край, г. Комсомольск-на-Амуре, ул. Красногвардейская, 34 Телефон: тел/факс 8 (4217) 54-36-88 Руководитель: Кутиков Дмитрий Сергеевич Заместитель […]
  • Величина ставки налога на прибыль равна Расчет и ставки налога на прибыль организаций в России Величина налога на прибыль зависит не только от размера самой прибыли, которую каждая компания стремиться сделать максимально возможной. При расчете суммы данного налога влияние […]
  • Детское пособие список документов Правила оформления детского пособия Появление на свет ребенка всегда радость, но когда поднимается вопрос об оформлении детского пособия, то здесь и начинаются проблемы. Какие документы необходимо предъявить для пособия до 1,5 лет, а […]
  • Свидетельство о собственности на квартиру до 1998 Свидетельство о государственной регистрации права на квартиру Свидетельство о государственной регистрации права – это всего лишь правоподтверждающий (не путать с правоустанавливающим, об этом ниже) документ, который свидетельствует о […]

Обсуждение закрыто.