Новый закон об осмд

Новый закон: угрозы для собственников квартир

“С 1 июля 2015 вступил в силу Закон Украины« Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме »(№ 417-viii)

Этот закон несет угрозы для владельцев квартир в многоквартирных домах “, – пишет в своем блоге для сайте” ЛИГА “эксперт по вопросам социальной политики Андрей Павловский.

На плечи жильцов государство фактически переложила ответственность за содержание, эксплуатацию, реконструкцию, реставрацию, текущий и капитальный ремонт и техническое переоснащение домов.
Нормы закона требуют от совладельцев многоквартирного дома к 1 июля 2016 принять решение о форме управления домом.
В случае, если этого не произойдет, то местные чиновники в принудительном порядке назначат частного управляющего по своему усмотрению, что может привести к злоупотреблениям со имуществом граждан, даже к потере жилья!

И. ФОРМЫ УПРАВЛЕНИЯ ДОМОМ

С АКОН № 417 предусматривает 3 формы управления многоквартирным домом (ст. 9 Закона № 417):

• управление ОСМД (АСББ).

1. УПРАВЛЕНИЕ ДОМОМ совладелец
предусматривает такой механизм принятия управленческих решений.

По общему правилу, установленному статьей 9 Закона № 417, управление многоквартирным домом осуществляется его совладельцами, и только в случае принятия ими соответствующего решения – управляющим или объединением совладельцев многоквартирного дома.

Все решения по управлению многоквартирным домом принимаются на собрании совладельцев и оформляются протоколом.

К компетенции собрания совладельцев входит принятие решений по всем вопросам управления многоквартирным домом, в том числе:

1) распоряжению общим имуществом многоквартирного дома, установка, изменение и отмена ограничений пользования им;

2) определение управляющего и его отзыва, утверждение и изменение условий договора с управляющим;

3) избрание уполномоченного лица (лиц) совладельцев при заключении, внесения изменений и расторжения договора с управляющим, осуществление контроля за его исполнением;

4) определение полномочий управляющего по управлению многоквартирным домом;

5) проведение текущего и капитального ремонтов, реконструкции, реставрации, технического переоснащения общего имущества многоквартирного дома и определение подрядчиков для выполнения таких работ;

6) определение даты и места проведения следующего собрания совладельцев;

7) определение перечня и размера расходов на управление многоквартирным домом.

Порядок созыва собрания совладельцев определены статьей 10 Закона № 417.

Решение считается принятым собранием совладельцев, если за него проголосовали собственники квартир и нежилых помещений, площадь которых вместе превышает 75 процентов общей площади всех квартир и нежилых помещений многоквартирного дома, кроме решений по вопросам, указанным в пунктах 2 и 3 части второй настоящей статьи, считаются принятыми собранием совладельцев, если за них проголосовали владельцы квартир и нежилых помещений, площадь которых вместе превышает 50 процентов.

В таком случае, при отсутствии необходимого количества голосов поддержки совладельцев дома (соответственно 75 и 50 процентов общей площади квартир и помещений необходимых для принятия решения собрания) и отсутствии голосов “за” в ходе письменного опроса (ч. 8 ст. 10 Закона № 417) приведет к невозможности принимать те или иные решения необходимые для надлежащего обслуживания и содержание дома его совладельцами, поскольку решения будут считаться принятыми.

2. Определение управляющий
Совладельцы могут поручить управление многоквартирным домом управляющему.

Управляющий, это физическое лицо – предприниматель или юридическое лицо – субъект предпринимательской деятельности, который согласно договору с совладельцами обеспечивает надлежащее содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома и придомовой территории и надлежащие условия проживания и удовлетворения хозяйственно-бытовых нужд.

Управление домом управляющим осуществляется на основании договора о предоставлении услуг по управлению многоквартирным домом, условия которого должны соответствовать условиям типового договора, утвержденного КМУ.

Стоимость услуг по управлению многоквартирным домом определяется по соглашению сторон и указывается в договоре с управляющим.

Договор с управляющим заключается сроком на один год. Если за один месяц до истечения указанного срока ни одна из сторон не уведомит письменно другую сторону об отказе от договора, договор считается продленным на следующий однолетний срок.

К 1 июля 2016 жители многоквартирных домов обязаны создать объединения собственников многоквартирных домов или определить лицо, которое будет осуществлять управление домом, или принять решение о самообеспечении совладельцев. Если решение о форме управления домом не принято, управляющего назначит исполнительный орган местного совета.

3. УПРАВЛЕНИЕ ДОМОМ ОСМД

Объединение совладельцев многоквартирного дома (ОСМД), это юридическое лицо, созданное владельцами квартир и / или нежилых помещений многоквартирного дома для содействия использованию их собственного имущества и управления, содержания и использования общего имущества (Закон Украины “Об объединении совладельцев многоквартирного дома” от 29 ноября 2001 года № 2866-III, далее Закон-2866).

Основная деятельность объединения заключается в осуществлении функций, обеспечивающих реализацию прав совладельцев на владение и пользование общим имуществом совладельцев, надлежащее содержание многоквартирного дома и придомовой территории, содействие совладельцам в получении жилищно-коммунальных и других услуг надлежащего качества по обоснованным ценам и выполнения ими своих обязательств, связанных с деятельностью объединения.

ОСМД может быть создано только собственниками квартир и нежилых помещений в многоквартирном доме. Учредительное собрание объединения в новопостроенных многоквартирных домах могут быть проведены после государственной регистрации права собственности на более половины квартир и нежилых помещений в таком доме. Для создания объединения созывается учредительное собрание (ст. 6 Закона № 2866-III).

Сейчас каждый совладелец квартиры или нежилого помещения в доме считается членом ОСМД.

Общее собрание совладельцев дома, в свою очередь, является высшим органом управления ОСМД, их решение является обязательным для всех совладельцев.

Базовые права и обязанности совладельца определены ст 15 и 16 Закона № 2866-III, ст 5, 7 Закона № 417-VIII соответственно. Кроме того, перечень таких прав и обязанностей может быть дополнен Уставом ОСМД. В связи принятием Закона №417, внесены изменения в Типовой устав объединения совладельцев многоквартирного дома.

Деятельность ОСМД регулируется профильными законами № 2866-14 и № 417-VIII, Гражданским, Жилищным и Земельным кодексами Украины, другими нормативно-правовыми актами и уставом объединения, ассоциации.

Главным органом, контролирующим деятельность ОСМД, является общее собрание, отдельные органы, созданные в соответствии с уставом, а также лично совладельцы.

Согласно ст. 6 Закона-2866, для создания ОСМД созывается учредительное собрание.

Решение считается принятым, если за него проголосовало более половины общего количества всех совладельцев. Однако, в случае отсутствия необходимого количества голосов поддержки должно происходить процедура письменного опроса, определенная ч. 8 ст. 10 Закона-417.

При отсутствии необходимого количества голосов поддержки при письменном опросе за создание ОСМД решение учредительного собрания о его создании будет считаться не принятым и как следствие ОСМД не будет создана.

ИИ. ВОПРОС собственности

1. Собственники квартир или нежилого помещения в многоквартирном доме являются совладельцами этого будинку.Власникамы квартир и нежилых помещений в многоквартирном доме могут быть физические и юридические лица, территориальные общины, государство (ч. 1 ст. 4 Закона №417).

2. Общее имущество многоквартирного дома является общей совместной собственностью совладельцев (ч. 1 ст. 5 Закона №417). Понятие общей собственности раскрывает ст. 368 Гражданского кодекса Украины, согласно которой такой собственностью является совместная собственность двух или более лиц без определения долей каждого из них в праве собственности.

Итак, совладельцы, будучи владельцами общего имущества многоквартирного дома, не имеют конкретно определенной доли в праве собственности на такое имущество.

Кредитор совладельца не вправе требовать выделения доли из общего имущества многоквартирного дома в натуре для обращения взыскания на нее.

ИИИ. ВОПРОС ПЕРЕДАЧИ ИМУЩЕСТВА

1. Заказчик строительства или предыдущий владелец дома обязан передать один экземпляр технической документации на дом ОСМД, или уполномоченному совладельцами лицу, или управляющему. Перечень технической документации постоянного хранения указано в пункте 1.2 Правил содержания жилых домов и придомовых территорий.

Часть 5 ст. 5 Закона №417 содержит императивную норму об обязанности заказчика строительства или предыдущего владельца дома передать один экземпляр технической документации на дом и не предусматривает возможности его невыполнение по причинам, например, несохранение (потери) технической документации.

Передачу нужно осуществлять способом, подтверждающий получение одним лицом от другого соответствующей документации. Например, путем подписания акта приема-передачи.

Важно !! «Бывший балансодержатель многоквартирного дома или лицо, осуществлявшее управления многоквартирным домом до создания объединения, в трехмесячный срок со дня государственной регистрации объединения обеспечивает передачу ему экземпляра технической и другой предусмотренной законодательством документации на дом, а также документа, на основании которого многоквартирный дом принят в эксплуатацию, технического паспорта и планов инженерных сетей.

В случае отсутствия документации на многоквартирный дом бывший балансодержатель многоквартирного дома или лицо, осуществлявшее управления многоквартирным домом до создания объединения, в течение полугода со дня государственной регистрации объединения восстанавливает ее за свой счет ».

(В соответствии с частями восемнадцатой и девятнадцатой статьи 6 Закона Украины «Об объединении совладельцев многоквартирного дома»).

2. С принятием Закона Украины «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме» государство перекладывает расходы на капитальный ремонт на плечи жителей, ничего при этом не инвестируя в обновление жилого фонда. Владелец несет обязательства не только по содержанию дома, но и по эксплуатации, реконструкции, реставрации, текущего и капитального ремонтов и технического переоснащения общего имущества многоквартирного дома.

1. Законом-417, внесены изменения в ст. 42 Земельного кодекса Украины, в частности, ч. 2 изложен в новой редакции, согласно которой земельные участки, на которых расположены многоквартирные дома, а также относящиеся к ним здания, сооружения и придомовая территория, находящихся в общей совместной собственности владельцев квартир и нежилых помещений в доме, передаются бесплатно в собственность или в постоянное пользование совладельцам многоквартирного дома в порядке, установленном Кабинетом Министров Украины.

Кабинет Министров Украины обязан привести свои нормативные акты в соответствие с Законом-417, в том числе установить порядок передачи земельных участков многоквартирных домов. Однако, на данный момент (по истечении шестимесячного срока) указанный порядок не принят, что создает угрожающие риски незаконного отчуждения части земельного участка придомовых территорий без участия владельцев дома и тому подобное.

2. Заказчик строительства или предыдущий владелец дома обязан передать один экземпляр технической документации на дом согласно перечню, определенному центральным органом исполнительной власти, обеспечивающим формирование государственной жилищной политики и политики в сфере жилищно-коммунального хозяйства, совладельцам в лице их объединения или лицу, уполномоченному совладельцами в предусмотренном настоящим Законом порядке. В случае если ОСМД не создано и уполномоченное лицо не определен, экземпляр технической документации на дом передается управляющему, если он избран в соответствии с законом (ч. 5 ст. 5 Закона-417).

Пунктом 1.2 Правил содержания жилых домов и придомовых территорий, утвержденных приказом Госжилкоммунхоза Украины от 17.05.2005 N 76, зарегистрированным в Министерстве юстиции Украины 25 августа 2005 за N 927/11207, определен перечень технической документации постоянного хранения, в который включаются: технический паспорт на квартирный (многоэтажный) жилой дом; проектно-сметная документация по схемам устройства внутридомовых сетей водоснабжения, канализации, центрального отопления, тепло-, газо-, электроснабжения и т.д.; акты государственной комиссии о приемке жилого дома в эксплуатацию; паспорта котельного хозяйства, котлов книги, при наличии встроенных и пристроенных котельных; паспорта лифтового хозяйства; акты приема-передачи жилого дома в случае изменения его владельца или балансодержателя.

Учитывая то, что приведенный в Правилах перечень технической документации является документацией постоянного хранения, поэтому именно этот перечень должен передаваться на выполнение части пятой статьи 5 Закона-417.

При этом Законом № 417 не определен способ такой передачи. В свою очередь, считаем, что передача следует осуществлять таким образом, подтверждающий получение одним лицом от другого соответствующей документации, например путем подписания акта приема-передачи.

Кроме того, часть 5 статьи 5 Закона-417 содержит императивную норму об обязанности заказчика строительства или предыдущего владельца дома передать один экземпляр технической документации на дом и не предусматривает возможности его невыполнение по причинам, например, несохранение (потери) технической документации.

Однако, Законом-417 не предусмотрен порядок действий совладельцев и / или предыдущего владельца имущества по восстановлению утраченной технической документации.

Целесообразно было бы при доработке (совершенствовании) Закона-417 предусмотреть обязанность предыдущего владельца (заказчика строительства и т.д.) за свой счет восстанавливать техническую документацию и дальнейшую ее передачу совладельцам многоквартирного дома “, – отметил пан Павловский.

alter-idea.info

Разбираем по пунктам реформу ЖКХ и новый закон

РИА Новости Украина

Автор материала — Татьяна Штыфурко.

Принятый 9 ноября закон «О жилищно-коммунальных услугах» означает запуск серьезной реформы в сфере ЖКХ. Впрочем, изменения не придут так быстро, как хотелось, ведь о ликвидации монополии главных поставщиков услуг речь пока не идет. Однако эпоха ЖЭКов, вполне вероятно, может завершиться.

Главные новшества, предусмотренные этим законом, для ZIK пояснила координатор жилищно-коммунальных и энергетических программ Гражданской сети «Опора» Татьяна Бойко.

Изменение структуры тарифа

Законопроект предусматривает введение типового договора на управление домом и отделение платы за коммунальные услуги и платы за управление домом.

«Одна часть оплаты – это услуга по управлению домом и придомовой территорией плюс вознаграждение управляющему. Фактически, это то, что мы сегодня платим ЖЭКу. И тут совладельцы могут выбрать один из трех вариантов, как осуществлять управление – непосредственно (когда, например, в доме только четыре-шесть квартир), или через ОСМД, или через компанию-управителя«, – отмечает эксперт «Опоры».

В отношении предоставления коммунальных услуг (теплоснабжения, водоснабжения, электро- и газоснабжения), то здесь также возможны разные модели: индивидуальный договор, коллективный договор и коллективный потребитель. От того, какой из этих вариантов будет выбран, будет зависеть, кто будет отвечать за содержание внутридомовых сетей и качество предоставления услуг непосредственно отдельным квартирам.

На практике эти изменения будут выглядеть так, что платежки будут состоять из двух строк: с сегодняшнего тарифа на коммунальную услугу будет выведена составляющая обслуживания внутридомовых сетей и стоимость абонентского обслуживания.

При этом введение абонплаты будет зависеть от того, какую именно модель отношений выберет потребитель. «Абонплата будет только в первом варианте, то есть если заключен индивидуальный договор, согласно которому монополист отвечает за качество предоставления услуги в квартире», – объясняет эксперт.

Вместо ЖЭКов – управляющие

Закон дает год времени, пока будут действовать старые договоры. Поэтому, по мнению Татьяны Бойко, уже с 1 января 2019 года массового перезаключения договоров ожидать не стоит и «еще год точно все будет по-старому».

В то же время для тех домов, которые ни ОСМД не создали, ни управляющего не выбрали, орган местного самоуправления на конкурсной основе должен назначить такого управляющего. Но есть высокая вероятность того, что этими же управляющими могут быть и нынешние ЖЭКи, которые просто «сменят вывеску».

Стоит отметить, что на этом рынке уже появляются частные компании-управители, даже есть несколько ассоциаций. Чем больше будут урегулированы законодательные условия, тем больше это будет стимулировать появление новых игроков. Кроме того, появлению альтернативных ЖЭКам компаний должна способствовать монетизация субсидий, ведь тогда у этих компаний не будет риска, что придется месяцами ждать от государства средств за субсидиантов.

Закон также предусматривает возможность выбирать поставщика коммунальных услуг. Однако здесь, в отличие от ситуации с ЖЭКами, такая возможность, скорее всего, в ближайшей перспективе останется теоретической, ведь по факту сейчас нет альтернативы монополистам, которыми являются облгазы и облэнерго. То есть демонополизации рынка ЖКХ ожидать пока не стоит.

Вместе с тем, новый закон «О жилищно-коммунальных услугах» позволит владельцам квартир в многоквартирных домах отделиться от сетей централизованного отопления и снабжения горячей воды. Но это возможно при условии, если есть определенное количество уже отключенных квартир в доме.

«В многоквартирных домах, в которых на день вступления в силу этим Законом не менее половины квартир и нежилых помещений отделена (отключена) от сетей централизованного отопления и централизованного снабжения горячей воды, собственники квартир и нежилых помещений, присоединенных к таким сетям, не обязаны, но имеют право исключительно по собственному решению в установленном порядке отделить (отключить) от них свою квартиру или нежилое помещение и устроить систему индивидуального теплоснабжения (отопления и/или горячего водоснабжения) в такой квартире или нежилом помещении«, – говорится в тексте закона.

В то же время принудительное отключение от сетей централизованного отопления и снабжения горячей воды не допускается.

Качество услуг и пеня

Закон предусматривает введение проверки качества коммунальных услуг, а также возможность уменьшения размера платы, если они были плохого качества, и не платить, если услуга не была оказана.

В принципе, этот механизм теоретически существует уже сейчас. Если услуга не является качественной, потребитель должен уведомить об этом исполнителя и в течение суток тот должен прийти и составить акт. Если исполнитель отказывается это сделать, то потребитель берет еще двух потребителей для подтверждения своих претензий. Если монополист отказывается производить перерасчет, тогда это дело должно решаться в суде.

Камень преткновения здесь заключается в том, что на сегодня не определено четко ответственных, когда, скажем, компания поставляет тепло к дому, но не занимается обслуживанием внутридомовых сетей. «Если будет определена какая-то четкая модель и будет заключен соответствующий договор, тогда будет понятно, к кому обращаться с претензией – идти в свой ЖЭК, или непосредственно к монополисту. То есть этот механизм, который есть уже сегодня, станет более реалистичным», – считает Татьяна Бойко.

Если потребитель задолжал за коммунальные услуги, закон предусматривает взыскание пени в размере 0,01% от суммы долга за каждый день задержки. То есть в год будет выходить 3,6%. Но начислять пеню начнут только с 1 января 2019 года.

При этом общий размер пени не может превышать 100% общей суммы долга. Кроме того, штрафы обещают не начислять, если у человека имеются задержки с зарплатой или же государство вовремя не перечислило средства на субсидии.

Стоимость услуг и результат реформы

Размеры платежек, которые в конечном итоге будут получать потребители, будут зависеть индивидуально от каждого дома, объясняет эксперт «Опоры»:

«Чем более дырявый, энергонеэффективный дом, там, возможно, платежи увеличатся. В целом же расходы на коммунальные услуги не должны измениться. Если, например, выбрана модель индивидуального договора, то, скорее всего, увеличатся платежи исполнителям услуг, но уменьшатся управляющему. Если это вариант коллективного договора, то платежи уменьшатся исполнителям, а возможно, и управляющим. Коллективный потребитель однозначно будет платить меньше, но здесь есть высокие риски. Если, например, одна из квартир в доме не будет платить, то это будет проблемой всего дома и с неплательщиками нужно бороться самим жильцам«.

Закон 1581-д «О жилищно-коммунальных услугах» Татьяна Бойко называет вторым краеугольным камнем реформ ЖКХ после закона 417-VIII «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме»:

«Можно уже сейчас сказать, что реформа стартовала, и это серьезно. Конечно, нужна еще подзаконная база, нужна практическая имплементация. Эта реформа рассчитана на то, что ответственными будут сами жильцы, то есть, что они будут организованы и инициативны. Если же они будут пассивными, для них ничего не изменится. Кроме того, на рынок управления многоквартирными домами должны прийти новые игроки. Если жители будут выбирать только из старых ЖЭКов, очевидно, ситуация не изменится к лучшему. А появление новых игроков и конкуренция между ними будет способствовать повышению качества. Таким образом, реформа стартовала, но ее реализация еще зависит от многих других факторов«.

rian.com.ua

Новый закон об осмд

Как сообщал Hubs , Верховная Рада приняла закон №1581-д о жилищно-коммунальных услугах . Теперь в течении года жители многоквартирных домов должны определиться с управителем и порядком заключения договоров с поставщиками коммунальных услуг. Если же этого не произойдет, управителя им назначит районная администрация.

Четыре варианта развития событий

Закон предусматривает четыре модели отношений потребителей многоквартирного дома с монополистами:

Вариант первый – индивидуальный договор.

Собственник квартиры заключает прямой договор с поставщиком услуг (водоканал, теплокоммунэнерго и т.д.), и последний полностью отвечает за качество предоставляемых услуг в квартиру. В таком случае потребителю придется платить не только за саму услугу (куб воды или газа), но и оплачивать монополисту обслуживание внутридомовой сети, а также платить за то, что он обслуживает вас как потребителя в доме: распределяет показания внутридомовых счетчиков между квартирами, сдает на проверку квартирные счетчики и т.д. Все это войдет в плату за абонентское обслуживание, которая законом вводится только для индивидуальных договоров, остальные варианты отношений с монополистом абонентской платы не предусматривают.

Вариант второй – коллективный договор.

Коллективный договор от имени каждого потребителя и за его счет заключает уполномоченное лицо, то есть ОСМД. В этом случае собственник квартиры сохраняет персональную ответственность перед монополистом за своевременную оплату коммунальной услуги, однако монополист не отвечает за обслуживание внутридомовых сетей, этим занимается ОСМД. Как пояснила замглавы комитета по вопросам строительства, градостроительства и ЖКХ Алена Бабак («Самопоміч»), многие ОСМД не хотят давать монополисту доступ к своим внутридомовым сетям, однако хотят сохранить ответственность каждого жителя за оплату своего счета.

Вариант третий – коллективный потребитель.

ОСМД заключает договор с монополистом от своего имени как юридическое лицо. В таком случае ответственность монополиста за предоставленную услугу заканчивается на входе в дом, а распределением услуги внутри дома занимается ОСМД. Оно же и отвечает за оплату услуг всех жильцов. То есть, если жители дома платить не будут и ОСМД не сможет рассчитаться с монополистом, поставщик всегда сможет отключить услугу на входе в дом.

Вариант четвертый – статус-кво.

В течение года жители домов должны собраться и принять решение по поводу управителя. В это время продолжают действовать индивидуальные договора с поставщиками коммунальных услуг, однако за внутридомовые сети никто ответственности не несет. То есть при некачественной услуге (холодная батарея или низкое давление газа) монополист всегда сможет сослаться на проблемы внутри дома, и жители будут вынуждены сами устранять проблему. Если же в течение года собственники квартир не определятся с управителем, им его назначит райгосадминистрация.

Должники будут платить пеню

Мнения экспертов по поводу принятого закона разделились. Г лава правления общественной организации «Нова Комунальна Україна» Андрей Ведмидь, считает его лояльным. « С моей точки зрения закон должен быть более жестким для того, чтобы реформы проходили более быстро. Например, следовало указать, что житель «не имеет право», а «обязан» выбрать управителя» , – полагает он.

Впрочем, закон лоялен не во всем. С 1 января 2019 года им вводится понятие пени за несвоевременно оплаченные коммунальные услуги. Ее размер составит 0,01% за каждый день прострочки. Этот момент вызвал горячие споры в ходе обсуждения закона в парламенте. « Вы сейчас голосуете о наложении пени на граждан, 60% которых находятся за пределами бедности, которые выживают и не могут оплатить даже ту часть, которую не покрывает субсидия» , – обращалась к коллегам нардеп Александра Кужель («Батьківщина»).

Она также обратила внимание на вопрос проверки качества предоставляемых коммунальных услуг. « Я сейчас имею протоколы по десяти районам Днепропетровской области, где мы сами делали с гражданами замеры, сколько времени закипает 1 литр воды, чтобы показать, что монополист утром и вечером делает малое давление газа. Но дальше имеет право это проверить и принять решение кто, вы думаете, согласно закона? Тот же монополист , – говорит нардеп. – Берите вы пробы себя, меряйте сколько угодно, но в законе кроме монополиста принять решение и наказать никто не может. То есть мы щуку бросили в реку».

За все в ответе жильцы

Глава Союза собственников жилья Украины Алексей Кучеренко считает, что авторы закона исповедуют политику «кнута» по отношению к жителям многоквартирных домов: « Я считаю, что без «пряника» в виде государственной поддержки на капремонты или на энергосбережение, закон приведет к обострению ситуации. Идеология такая – запихнуть все проблемы во внутрь дома и сказать: а теперь, ребята, вы владельцы этого дома, разбирайтесь, делайте, что хотите».

С ним солидарны и некоторые депутаты. « Эти хваленые реформы о переходе на управляющих, о так называемом «выходе из рабства» и так далее закончились тем, что жилищно-коммунальное хозяйство, именно тот фонд, который был в коммунальной собственности, а это подавляющее большинство жилого фонда, разваливается с бОльшими темпами, чем раньше , – говорит нардеп Юрий Левченко (внефракционный). – И только теперь местные власти умывают руки и говорят «мы здесь ни при чем». Хотя на самом деле по закону они «при чем», потому что они балансодержатели».

Общаясь с журналистами инициатор закона Алена Бабак выразила надежду, что органы местного самоуправления все же поддержат граждан через местные программы софинансирования капитальных ремонтов в многоквартирных домах.

hubs.ua

Вступил в силу новый закон об ОСМД: что это такое и как с ним быть

Больше возможностей за те же деньги, но и ответственность выше

С 1 июля вступил в силу закон «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме». Предполагается, что он будет стимулировать народ к созданию объединений совладельцев многоквартирных домов (ОСМД). Мы решили вспомнить, что такое эти объединения и зачем они нужны. В этом нам помогали председатель правления ОО «Объединение жилищно-коммунальных кооперативов, совладельцев многоквартирных домов «Виктория» (г. Запорожье) Людмила Шанц и руководитель Союза собственников жилья (г. Киев) Сергей Дедов.

КТО БУДЕТ УПРАВЛЯТЬ

Вообще-то, государство еще с начала 2000-х пыталось вовлечь население в процесс массового создания ОСМД. В конце 2001 года был принят Закон «Об объединениях совладельцев многоквартирного дома». Поминали ОСМД и в Законе Украины «Об Общегосударственной программе реформирования и развития жилищно-коммунального хозяйства на 2009—2014 годы», причем в нем создание ОСМД было определено как одно из направлений этого самого реформирования. Программа предполагала к концу 2014 года создать более 45,5 тыс. объединений совладельцев. Но народ в объединения пошел далеко не с тем энтузиазмом, который предполагался, и на начало сего года в стране было всего чуть более 16,5 тыс. ОСМД. Процесс был уж слишком вялотекущим, но теперь — с вводом в действие нового закона — все должно измениться.

Чтобы определиться с формой управления домом, жильцам дают один год.

СРОК. В честь этого закона были и пикеты под Администрацией президента с требованием наложить вето, и публикации в духе «все пропало!». Главным поводом для паники стало одно из его положений, суть которого — в том, что совладельцам (собственникам квартир и нежилых помещений) тех домов, в которых так и не создали ОСМД, дается один год на то, чтобы определиться с формой управления многоквартирным домом. При этом на ОСМД свет клином не сошелся: решением собрания совладельцев все или часть функций управления домом можно передать управителю со стороны — управляющей компании или предпринимателю. Монополия жэков в этой сфере уходит в прошлое. Но если в каком-то доме народ проявит обычное безразличие и за год ничего не решит, управляющего им назначит местная власть, уполномоченный представитель которой и подписывает договор на управление домом от имени его совладельцев. Вот это-то и вызывает горячие возражения: «Да нам же дадут неизвестно кого! Да помимо нашей воли! Он же нам тарифы повысит! Он же нас обижать будет!». Хотя, казалось бы — если уж вам действительно важно, кто и как будет управлять вашим домом, то за целый год можно найти возможность собраться и принять соответствующее решение. Тем более что договор подписывается всего на один год, и если обитателям дома его плоды придутся не по вкусу, к концу этого срока они смогут проснуться и что-то изменить. Если же за один месяц до истечения годового срока ни одна из сторон не уведомит письменно другую сторону об отказе от договора, он считается продленным на очередной однолетний срок.

ИМПУЛЬС. Тем не менее полностью отдавать контроль над своей коммунальной судьбой местным чиновникам и тем из коммунальщиков, кто им ближе к сердцу, — несколько тревожно. Пытаться решать вопросы только на собраниях — сложно и неэффективно. Поэтому наиболее естественной реакцией на изменения «правил игры» является все-таки создание объединения совладельцев. «Не создавать ОСМД в этих условиях — это очень неправильно», — говорит Сергей Дедов. Другими словами, народ фактически загоняют в объединения совладельцев. Зачем это государству — понятно («Снять с себя обузу в виде коммунальных жэков», — говорит Сергей Дедов). Вопрос только в том, насколько это нужно нам с вами.

ГОЛОСА ПО ПЛОЩАДЯМ, И НЕ БОЛЕЕ ОДНОГО ОБЪЕДИНЕНИЯ НА ДОМ

Новый закон внес ряд изменений в Закон «Об объединениях совладельцев многоквартирного дома». Чтобы не запутаться в истории, что и как было, сразу расскажем о том, как все выглядит в последней версии.

ОБЪЕДИНЕНИЕ. Итак, совладельцы квартир — это собственники квартир и нежилых помещений в многоквартирном доме. А ОСМД — это юридическое лицо, созданное ими для содействия использованию их имущества и управления, а также общего имущества. При этом в одном многоквартирном доме может быть создано только одно объединение. Владельцы квартир и нежилых помещений в двух и более многоквартирных домах, объединенных общей придомовой территорией, элементами благоустройства, оборудованием, инженерной инфраструктурой, также могут создать одно объединение.

ХОЗЯЙСТВОВАНИЕ. Хозобеспечение деятельности объединения осуществляется или собственными силами объединения, или привлекаются на договорных началах субъекты хозяйствования (могут нанимать ремонтные бригады, юристов, бухгалтеров и т. д.). Объединение имеет печать и др. реквизиты, а также расчетные счета в банках. Оно не имеет целью получение прибыли для ее распределения между совладельцами (неприбыльная организация). При этом ОСМД отвечает по своим обязательствам средствами и имуществом Объединения, от своего имени приобретает имущественные и неимущественные права и обязательства (например, покупает бойлеры, компьютеры, детскую площадку, берет кредиты и т. д.), а также выступает истцом и ответчиком в суде.

УПРАВЛЕНИЕ. Высший орган управления ОСМД — общее собрание совладельцев, которое созывается не реже раза в год и решение которого является обязательным для всех совладельцев. Среди важных новаций — то, что каждый совладелец имеет количество голосов, пропорциональное доле общей площади квартиры или нежилого помещения совладельца в общей площади всех квартир и нежилых помещений, расположенных в многоквартирном доме. Но уставом объединения может быть установлен другой порядок определения количества голосов. Для руководства текущей деятельностью общее собрание избирает правление, а для контроля за его финдеятельность избирается ревизионная комиссия или принимается решение о привлечении аудиторов.

Высший орган управления ОСМД. Общее собрание жильцов, которое проводится не реже раза в год.

РАСЧИСТКА БУМАЖНЫХ ЗАВАЛОВ

«Я думаю, этот закон убрал многие преграды в деятельности ОСМД, — говорит Людмила Шанц. — Многие вещи становятся прозрачными, нерешаемые проблемы — исчезают».

Одна из самых болезненных тем, по словам экспертов, это пресловутое «балансодержание». По мнению Шанц, значительная часть критики нового закона объясняется просто: чиновники боятся того, что им придется снять с баланса не их собственность. «Ваша семья приватизировала свою квартиру, вы стали собственниками и квартиры, и части дома. И таких, как вы — практически весь дом, — объясняет Людмила Шанц. — А ваш дом вместе с вашими квартирами числится на балансе жэка. Они под это получают деньги на ремонт. А мы с вами от этого не получаем ничего».

Более того: ранее даже создание ОСМД не гарантировало, что прежний балансодержатель мирно и добровольно отдаст дом в руки нового объединения. Особенно преуспели на этой ниве некоторые застройщики, навязывавшие жителям новостроек свои управляющие компании, а потом, всеми правдами и неправдами, саботировавшие возвращение дома ОСМД.

Теперь же есть четкая норма: бывшему балансодержателю или управителю дома дается три месяца с момента регистрации ОСМД, чтобы передать ему экземпляр документации на дом, а также документа, на основании которого многоквартирный дом принят в эксплуатацию, технического паспорта и планов инженерных сетей. Как рассказывает Людмила Шанц, любимым фокусом балансодержателей было сетование на то, что «документов нет». Для таких находчивых специально предусмотрено следующее положение: в случае отсутствия документации на многоквартирный дом бывший балансодержатель многоквартирного дома или лицо, осуществлявшее управления многоквартирным домом, в течение полугода со дня государственной регистрации объединения восстанавливает ее за свой счет.

ТРУДНОЕ ПРОЩАНИЕ С ДЕТСТВОМ

Одно из опасений экспертов, связанных с новым законом, — что даже теперь народ предпочтет ничего не делать и отдаст судьбу своего дома в чужие руки. И для этого есть основания: малое число уже созданных ОСМД — своего рода индикатор преобладающей пассивности населения.

«Государство очень долго воспитывало в человеке потребителя, — считает Сергей Дедов. — Мол, оно о тебе и подумает, и все решит. Люди привыкли ничего не делать и не проявлять инициативу. Особенно старшее поколение». И у многих остается соблазн продолжить все в том же духе: «Пусть местные власти думают о том, как лучше устроить нашу жизнь. А если что получится не так — мы будем возмущаться и протестовать».

НЮАНСЫ. Тем более, что и с ОСМД не все так просто: некоторые положения нового закона выписаны нечетко, поэтому, закрыв возможности для одних злоупотреблений, он приоткрыл лазейку для других. «Например, управляющая компания может сделать под себя ложную инициативную группу, чтобы взять под контроль ОСМД, — говорит Сергей Дедов. — Или у кого-то появится желание земельки прихватить». Благо теперь земельные участки, на которых расположены многоквартирные дома, а также относящиеся к ним здания и придомовая территория, не только передаются безвозмездно в собственность или в постоянное пользование совладельцам многоквартирного дома, но также остаются в этой собственности даже после его разрушения.

Но всегда, как только появляются какие-то возможности, связанные с ценностями, за ними приходят люди, которые захотят ими воспользоваться в своих интересах в ущерб другим. И надо думать, за кого и что вы голосуете: собственность подразумевает риск и ответственность, и ее надо уметь защищать.

ЗАЧЕМ НАМ ЭТО НАДО

Разница в жизни обычного жэковского дома и ОСМД — ровно та, что бывает между любым делом в исполнении работающего за мизерную зарплату бюджетника и кровно заинтересованного в результате собственника. Причем, как указывает Сергей Дедов, многие ОСМД обслуживаются теми же коммунальным жэками, но у них все хорошо — по крайней мере, лучше, чем в домах без объединений. А вся разница в том, что «обычный» дом никуда не денется, а руководство ОСМД, если работать с этим жэком не понравится, запросто подпишет договор с другим поставщиком услуг. А в ОСМД есть люди, которые не просто обязаны следить за тем, чтобы услуги предоставлялись на должном уровне, но и сами в этом напрямую заинтересованы.

ЗАТРАТЫ. Пока немногие осознают, что способность свободно менять поставщика услуг сама по себе уже позволяет защититься от завышения цен и некачественной работы. Плюс — дает возможность обитателям дома полностью контролировать, куда деваются средства объединения и решать, на что именно тратиться. Например, можно накопить деньги на утепление дома, установку энергосберегающего оборудования, того же счетчика тепла — инвестировать в то, что потом позволит значительно снизить затраты. «Я живу в доме с ОСМД, — говорит Сергей Дедов. — И я плачу в полтора раза меньше, чем моя мама в таком же доме! Потому что у нас тепло идет не напрямую, а через наш бойлер. У нас стоит счетчик и нет бессмысленных потерь».

В конце концов, в рамках госпрограммы энергосбережения можно взять кредит для приобретения соответствующих материалов и оборудования. При этом, по закону, ОСМД могут рассчитывать на компенсацию до 40% от стоимости приобретенного, если оно было использовано на энергоэффективные мероприятия.

ДОХОДЫ. Основным источником финансирования ОСМД являются взносы совладельцев. Их величина определяется общим собранием и не обязательно она должна быть одинаковой для всех. В уравниловке, при всей ее внешней справедливости, таятся мощные ограничения возможностей, хорошо знакомые и тем, кому пришлось участвовать в «судьбоносных» собраниях тех же дачных кооперативов и др. подобных объединений. Часть участников готова платить больше, чтобы решить какую-то проблему или просто улучшить комфортность обитания, а для другой части эта плата непосильна. Поэтому нередко можно встретить ОСМД, в которых самые малоимущие участники либо платят меньше, либо вообще освобождены от взносов в общий котел.

Но кроме взносов, ОСМД может иметь и другие источники доходов. Например, сдавать в аренду нежилые помещения, размещать на своих фасадах рекламу, и т. д. — насколько хватает фантазии и предпринимательского задора. За счет таких доходов ОСМД может либо решать какие-то дополнительные задачи, не привлекая деньги совладельцев, либо снизить взносы. Либо и то, и другое.

www.segodnya.ua

Смотрите так же:

  • Приказ 13-44 Приказ Министерства здравоохранения РФ от 26 октября 2017 г. № 869н “Об утверждении порядка проведения диспансеризации определенных групп взрослого населения” В соответствии со статьей 46 Федерального закона от 21 ноября 2011 г. № 323-ФЗ […]
  • Отказ в назначении трудовой пенсии по старости ЧТО ВАЖНО ЗНАТЬ О НОВОМ ЗАКОНОПРОЕКТЕ О ПЕНСИЯХ Подписка на новости Письмо для подтверждения подписки отправлено на указанный вами e-mail. 08 августа 2016 Причин может быть несколько: либо не хватило трудового стажа, либо уровень […]
  • Закон о лишение прав за долги по алиментам Лишение водительского удостоверения за долги по алиментам Проблема невыплаты гражданами (в основном мужчинами) алиментов заставляет органы власти принимать по отношению к ним принудительные меры. Так в 2015 году был одобрен новый закон, […]
  • Транспортный налог спб ставки 2014 Ставки транспортного налога в Санкт-Петербурге в 2016, 2017 и 2018 году Льготы по налогам пенсионерам - порядок предоставления и образец заявления Как уплатить налоги через интернет Транспортный налог является региональным - это […]
  • Правила проведения внешнего государственного финансового контроля Правила проведения внешнего государственного финансового контроля Нормативное постановление от 30 ноября 2015 года № 17-НҚ Об утверждении Правил проведения внешнего государственного аудита и финансового контроля В соответствии с […]
  • Рассчитать налог енвд калькулятор 2018 Калькулятор ЕНВД бесплатно Содержание Использование программы бесплатно, без регистрации и без отправки СМС. Изменения 2017 Появилась новая форма ЕНВД (действует с 1 квартала 2017 года). Изменение одно - учтено что ИП с работниками могут […]

Обсуждение закрыто.