Квартира принадлежит несовершеннолетнему

Оглавление:

Квартира принадлежит несовершеннолетнему

  • Автострахование
  • Жилищные споры
  • Земельные споры
  • Административное право
  • Участие в долевом строительстве
  • Семейные споры
  • Гражданское право, ГК РФ
  • Защита прав потребителей
  • Трудовые споры, пенсии
  • Главная
  • За жилищно-коммунальные услуги платят родители несовершеннолетнего ребенка

На практике можно встретить следующий ход мысли родителя, не желающего оплачивать жилищно-коммунальные услуги за своего ребенка: я в квартире не проживаю, там живет супруга (или бывшая супруга) и двое наших совместных несовершеннолетних детей. Поэтому я не обязан платить за ЖКУ там, где не живу и не зарегистрирован, а кроме того, на содержание детей я плачу алименты».

Однако суды не согласны с таким пониманием закона и указывают примерно следующее.

В соответствии со ст. 61 СК РФ родители имеют равные права и несут равные обязанности в отношении несовершеннолетних детей, в том числе и по содержанию жилого помещения. Уплата алиментов на несовершеннолетних детей не освобождает от обязанности по оплате жилья и коммунальных услуг в полном объеме. С ответчика подлежит взысканию половина расходов истца на содержание имущества несовершеннолетних детей. Рекомендуем также по теме: Исковое заявление о взыскании задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг солидарно с собственника и члена его семьи

Несовершеннолетний — собственник жилого помещения. Кто платит за ЖКУ?

В п. 28 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 27.06.2017 N 22 «О некоторых вопросах рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения, занимаемого гражданами в многоквартирном доме по договору социального найма или принадлежащего им на праве собственности» содержатся следующий разъяснения:

В случае, если собственником жилого помещения (доли) является несовершеннолетний, то обязанность по оплате жилого помещения и коммунальных услуг несут его родители независимо от факта совместного с ним проживания (статьи 21, 26, 28 ГК РФ и статьи 56, 60, 64 Семейного кодекса Российской Федерации).

Вместе с тем несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет вправе самостоятельно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. При недостаточности у несовершеннолетнего средств обязанность по оплате жилого помещения и коммунальных услуг субсидиарно возлагается на его родителей (статья 26 ГК РФ).

Судебная практика

Выполнение ответчиком обязанности по выплате алиментов на содержание детей не освобождает его от имущественной ответственности по гражданским обязательствам его несовершеннолетних детей, такая ответственность возлагается на обоих родителей в равных долях:

Как видно из материалов дела, К-ко Ю., К-ко С., а также их несовершеннолетние дети К.А. и К.Е. являются собственниками вышеуказанной квартиры в равных долях (по 1/4 доле у каждого), что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права. Все собственники состоят на регистрационном учете в указанной квартире. С марта 2005 г. бремя содержания квартиры несет в полном объеме истица, ее расходы по февраль 2008 г. составили 65192,07 рубля. Ответчик выплачивает алименты в размере 1/3 части своего заработка на содержание К.Е. и К.А.

Решением мирового судьи требования истицы удовлетворены частично, в ее пользу с ответчика взыскано 7975,69 рубля, что соответствует 1/4 доле ответчика в праве собственности на квартиру. В возмещении расходов, приходящихся на доли несовершеннолетних детей, истице отказано по мотиву того, что ответчик посредством выплаты алиментов в полной мере обеспечивает содержание несовершеннолетних детей и не может быть привлечен к дополнительным расходам по оплате жилищно-коммунальных услуг.

Отменяя решение мирового судьи и удовлетворяя требования истицы в полном объеме, суд апелляционной инстанции правомерно исходил из того, что ответчик, являющийся собственником жилья, должен нести бремя содержания не только своей 1/4 доли в праве собственности на квартиру, но и, будучи законным представителем несовершеннолетних детей, бремя расходов по содержанию их имущества — в равных долях с истицей.

Данный вывод суда основан на правильном толковании и применении норм гражданского, жилищного и семейного законодательства. Согласно ст. 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению. В соответствии со ст. 153 ЖК РФ обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение.

Таким образом, обязанными по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги являются собственники жилого помещения, в том числе несовершеннолетние. Статья 28 ГК РФ возлагает на родителей имущественную ответственность по обязательствам малолетних детей, не достигших 14 лет.

Выполнение ответчиком обязанности по выплате алиментов на содержание детей не освобождает его от имущественной ответственности по гражданским обязательствам его несовершеннолетних детей, такая ответственность возлагается на обоих родителей в равных долях. Суд апелляционной инстанции правомерно взыскал с ответчика требуемые истицей суммы в счет возмещения ее расходов на содержание имущества ответчика и половины ее расходов на содержание имущества несовершеннолетних детей.

При таких обстоятельствах принятое по делу апелляционное решение является законным, надзорная жалоба К-ко С. подлежит оставлению без удовлетворения (Постановление президиума Красноярского краевого суда от 3 февраля 2009 г. по делу N 44Г-4/2009)

Учитывая провозглашенный ч. 2 ст. 31 Семейного кодекса РФ принцип равенства супругов в решении вопросов, возникающих в жизни семьи, обязанность по оплате начисленных платежей за предоставленные коммунальные услуги в равной мере должна быть возложена на каждого из родителей до момента исполнения ребенку 18 лет:

ТСЖ обратилось к мировому судье с иском к Новоселову О.А. о взыскании задолженности по оплате коммунальных услуг.

Ответчик является собственником жилого помещения – квартиры. Ответчик не оплачивает коммунальные услуги. Решением мирового судьи требования удовлетворены. Однако, как указал суд второй инстанции, мировым судьей не учтены следующие обстоятельства.

Как следует из пояснений ответчика и материалов дела, Новоселов О.А. является собственником жилого помещения – 1/3 доли в праве. Собственниками жилого помещения – квартиры являются также Н., В. (по 1/3 доли в праве).

Поскольку Новоселову О.А. принадлежит 1/3 доля в праве на жилое помещение, то взысканию подлежит задолженность соразмерная указанной доле в праве.

Учитывая провозглашенный ч. 2 ст. 31 Семейного кодекса РФ принцип равенства супругов в решении вопросов, возникающих в жизни семьи, обязанность по оплате начисленных платежей за предоставленные коммунальные услуги в равной мере должна быть возложена на каждого из родителей до момента исполнения 18 лет.

Обязанность по погашению задолженности по оплате коммунальных услуг, начисленной на несовершеннолетнего, должна быть возложена в полном объеме на отца ребенка, членом семьи которого является данный несовершеннолетний. Мать же ребенка в квартире не проживает и в силу положений ст. 292 ГК РФ каких-либо обязательств, вытекающих из пользования этим жилым помещением, не несет:

В пользу управляющей компании взыскана задолженность по оплате содержания и ремонта жилого помещения, коммунальным услугам.

Суд указал, что начисленные на Гатаулина Н. И. суммы задолженности по оплате коммунальных услуг неправомерно взысканы в равных долях с Гатаулина И. И. и Гатаулиной Н. М. как законных представителей несовершеннолетнего.

Доказательств того, что Гатаулина Н. М. является матерью несовершеннолетнего, в материалах дела не имеется. Из апелляционных жалоб и объяснений сторон в заседании судебной коллегии следует, что родителями являются Гатаулин И. И. и Гатаулина М. А.

Таким образом, обязанность по погашению задолженности по оплате коммунальных услуг, начисленной на несовершеннолетнего, должна быть возложена в полном объеме на Гатаулина И. И., членом семьи которого является данный несовершеннолетний.

При этом непривлечение к участию в деле матери несовершеннолетнего – Гатаулиной М. А. – основанием к отмене решения не является. Последняя в квартире не проживает и в силу положений ст. 292 ГК РФ каких-либо обязательств, вытекающих из пользования этим жилым помещением, не несет (Апелляционное определение Ярославского областного суда от 26 марта 2012 года по делу № 33-1526/12).

logos-pravo.ru

Как продать квартиру, где 1/3 принадлежит несовершеннолетнему?

29 августа 2017 г.

– Хотим продать квартиру мужа, в которой несовершеннолетний сын имеет 1/3 доли, а сына прописать в мою квартиру и оформить ему долю в моей квартире. Возможно ли это и с чего начать?

Отвечает адвокат Инна Белякова:

Как Вы правильно заметили, продать недвижимость, принадлежащую несовершеннолетнему, по общему правилу можно только в целях улучшения его жилищных условий. Проще говоря, взамен продаваемого недвижимого имущества необходимо приобрести в его собственность другое недвижимое имущество, превосходящее продаваемое по площади либо по цене, либо по иным параметрам, не оставляющим сомнений в том, что жилищные условия ребенка улучшены.

Соблюдение закона в этой части призваны строго отслеживать органы опеки и попечительства по месту жительства несовершеннолетнего. Их разрешение является обязательным условием для продажи принадлежащей ребенку недвижимости.

Таким образом, чтобы продать принадлежащую несовершеннолетнему 1/3 долю в праве собственности на квартиру, необходимо подать заявление в орган опеки и попечительства и представить сведения о недвижимости, которой будет наделяться ребенок взамен продаваемой доли.

В принципе, закон не содержит прямого запрета на то, чтобы родители или один из них взамен продаваемой недвижимости дарили несовершеннолетнему принадлежащее им на праве собственности недвижимое имущество. Но органы опеки и попечительства идут на это крайне неохотно. В Москве, например, разрешение органа опеки и попечительства на таких условиях Вы не получите никогда. В других регионах Российской Федерации такое бывает возможно, но в каждом конкретном случае необходимо выяснять это в конкретном органе опеки по месту жительства ребенка.

Поэтому в первую очередь Вам необходимо пойти в Ваш орган опеки и попечительства и выяснить у сотрудников, можно ли провести подобную сделку. Если это допускается, то пишите заявление и приложите к нему документы на принадлежащую Вам квартиру, которую Вы будете дарить ребенку. Если же Вам ответят отказом, то надо будет искать другие варианты, не предполагающие дарение Вами ребенку недвижимости взамен отчуждаемой им 1/3 доли в праве собственности на квартиру.

Сразу скажу, что никаких иных сделок с несовершеннолетним, кроме как подарить ему что-либо, ни его родители, ни его братья, сестры, бабушки и дедушки совершать не могут в силу прямого законодательного запрета. Поэтому продать ребенку что-либо или купить у него что-либо у его родителей не получится.

Отвечает адвокат Самарской палаты адвокатов Ольга Белова:

Начать необходимо с консультации органа опеки и попечительства, так как без согласия данного ведомства осуществить продажу квартиры, в которой есть доля несовершеннолетнего, не получится. Необходимо учитывать, что доля, передаваемая несовершеннолетнему в новом жилье, должна быть не меньше и не хуже, чем уже имеющаяся. Речь идет не только о таком же количестве квадратных метров или большем, но и о качестве нового жилья: время постройки и техническом состоянии, развитости инфраструктуры, месторасположении. Однозначно будет получен отказ, если новое жилье не имеет удобств. Также, если в продаваемой квартире доля ребенка предполагала возможность выделить ему одному изолированную комнату, нет смысла пытаться выделить сыну даже 1/2 долю, но в однокомнатной квартире.

Здесь существует множество нюансов, так как детские права всегда будут поставлены во главу угла. Необходимо понимать, что на любой стадии манипуляций с недвижимостью органы опеки могут сказать свое веское «нет». Для того чтобы не попасть впросак, необходимо прежде всего предоставить полную информацию органу опеки и попечительства, выяснить, подходит ли Ваша квартира для предоставления доли взамен прежней, какую долю необходимо предоставить. Только после одобрения и подробной консультации можно приниматься за оформление сделок.

Отвечает ведущий юрисконсульт департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Все вопросы, связанные с отчуждением имущества, принадлежащего несовершеннолетним, нужно начинать с предварительной консультации органов опеки и попечительства. Если сын владеет 1/3 долей в квартире своего отца, то существует вероятность того, что им откажут в оформлении доли в квартире матери. Так как это нарушает 37 статью Гражданского Кодекса, где указано, что запрещены сделки между законными представителями и их подопечными. В данной ситуации органы опеки, скорее всего, скажут, что если ребенок пользуется квартирой папы, то он также пользуется и квартирой мамы, следовательно, невозможно лишить ребенка права собственности и наделить его правом собственности в той квартире, где у него и так есть право пользования. То есть либо нужно покупать другую квартиру, либо договариваться о получении денежных средств в качестве компенсации.

Отвечает руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге»:

В Вашей операции – главное это не выделить долю ребенку в Вашей квартиры до продажи квартиры мужа. Только потом можно готовить документы по обеим квартирам: оригиналы правоустанавливающих документов, справки ф7 и ф9, свежую выписку из ЕГРН. Подаете этот комплект в органы опеки на рассмотрение возможной продажи доли ребенка, с одновременным приобретением ему доли в другой квартире. Учтите, что приобретаемая доля должна быть лучше продаваемой (больше, или меняется пригород на город, или из деревянного дома в кирпичный). Получив разрешение органов опеки, можете выставлять квартиру мужа на продажу. Также важно знать: сделки по продаже доли ребенка и приобретения альтернативного жилья должны быть поданы на регистрацию в Росреестр одновременно, с обязательным упоминанием входящих реквизитов второго пакета.

Текст подготовила Мария Гуреева

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне на адрес: [email protected] Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Не пропустите:

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

www.domofond.ru

Две ошибки продавцов квартир, в которых есть доля несовершеннолетнего ребенка

Здравствуйте, уважаемые читатели блога Профессия риэлтор.

В сегодняшней статье я хочу рассказать о некоторых нюансах продажи квартиры, в которой есть доля несовершеннолетнего ребенка.

Я думаю все знают, что просто так продать квартиру, в собственниках которой есть дети не получится без согласия попечительского совета. А если вы обратитесь за таким разрешением, то органы опеки обяжут вас выделить несовершеннолетнему ребенку долю во вновь покупаемой квартире или в какой-то другой. То есть, вариантов два.

Первый. Вы продаете квартиру, в которой есть несовершеннолетний собственник и одновременно оформляете на него долю во вновь приобретаемой квартире.

Второй. Если вы хотите продать квартиру, в собственниках которой есть несовершеннолетний ребенок и не хотите ничего приобретать взамен, вам все равно придется выделять долю ребенку где-либо еще, например, в квартире бабушки-дедушки.

Вывод. Продать квартиру, в которой есть доля несовершеннолетнего ребенка просто так не получится. Вам обязательно нужно будет где-то что-то выделять взамен.

И тут я подхожу к главной теме сегодняшней статьи. Где выделять долю? И сколько? Я часто встречаюсь с мнением продавцов, что все легко и просто. Допустим, есть квартира общей площадью 60 кв.м., которая была приватизирована на пятерых – бабушка, дедушка, их дочь, их зять и внук. Внук, понятное дело, несовершеннолетний и у него получается 1/5 доля в квартире, что от 60 кв.м. составляет 12 кв.м. И родители решают, что вот сейчас они купят какую-нибудь дешевую комнатку, оформят ее целиком на ребенка и все будет замечательно.

Внимание! Прежде чем затеваться с продажей квартиры, в которой есть доля несовершеннолетнего ребенка, посетите органы опеки. Покажите документы на продаваемую квартиру и поинтересуйтесь, под какое жилье попечительский совет выдаст вам разрешение. Ибо не все так гладко.

Вот абсолютно реальный случай из моей практики.

Жили-были дед и баба, ели кашу с молоком в трехкомнатной квартире. И была у них…Нет, не курочка ряба. Дочка – умница и красавица, которая родила им внука. Естественно, когда речь зашла о приватизации квартиры, то приватизировали они ее на четверых. «Трешка» была по площади 65 кв.м. Соответственно, если считать по метрам, то на несовершеннолетнего ребенка приходилась доля равная приблизительно 17 кв.м. Прошло немного времени, дочка с мужем уехали за границу, обустроились там и забрали к себе бабушку с дедушкой и сыном. Квартиру решили продать. Стоит пустая, квартирантов почему-то не захотели пускать, только коммунальные платежи тянет – одни расходы. Посчитали, что 17 кв.м. общей площади это маленькая гостинка. Недолго думая, взяли задаток за свою «трешку», передали задаток за самую дешевую гостинку, которую только сумели найти, собрали документы и пошли в органы опеки. А не тут-то было.

Инспектор попечительского совета сказала примерно следующее:

— Ребенку 8 лет. В таком возрасте без матери он жить не может. Значит, предполагается, что в это в этой маленькой однокомнатной квартирке он будет жить с мамой. Да еще разнополые. Нет.

И отказала. Задатки пришлось расторгнуть. Хорошо еще уговорили всех без штрафных санкций.

Поэтому повторюсь еще раз. Прежде чем заниматься продажей недвижимости, в которой есть доля несовершеннолетнего ребенка, посетите опеку. Покажите документы на недвижимость и поинтересуйтесь, под какое жилье вас пропустят.

Второй вариант. Вы ходите продать квартиру и не покупать ничего взамен. У вас есть, где выделить долю несовершеннолетнему ребенку. У вас есть еще недвижимость или бабушки-дедушки согласны отдарить ребенку долю в своей квартире.

В этом случае вы можете собрать пакет документов на обе квартиры и предоставить их в опеку. Можете даже получить постановление попечительского совета о продаже одной квартиры с одновременным выделением доли в другой. Но не спешите эту долю переоформлять.

Второй реальный пример. Семья – муж, жена, двое детей. Живут в «двушке», которую приватизировали в свое время естественно на четверых, в том числе и детей. Задумались о расширении. Вложились в новостройку. Часть денег заняли с условием, что отдадут после того как въедут в новую квартиру и продадут прежнюю. Зная о том, что продать прежнюю квартиру не получиться без выделения доли детям, при сдаче дома поспешили оформить новую квартиру также на всех четверых в том числе и детей.

И попали в ловушку.

Получилось, что у детей и в прежней квартире доля осталась и в новой появилась. И потом они очень долго доказывали опекунскому совету, что долю в новой квартире они выделили как раз с расчетом на то, что прежнюю то продавать надо.

Если честно, я даже не знаю, чем там дело закончилось. Сделка не моя была. Кажется, убедили они таки опеку, но с большим трудом.
Так что, постановление органов опеки, разрешающее продажу квартиры, в которой есть доля у несовершеннолетнего ребенка, вы получить, конечно, можете. И даже хорошо будет, если получите. Спокойнее. Но переоформлять долю на ребенка необходимо именно в момент сделки. То есть одну продаем – другую покупаем. Одновременно.

В постановлении попечительского совета, кстати, как раз будет примерно такая фраза « …разрешаем продажу по адресу…с одновременной покупкой по адресу…»

Так что не попадите впросак.

ВНИМАНИЕ! С 01.01.2016 года сделки с участием несовершеннолетних оформляются только нотариально.

Дорогие читатели! Эта запись оказалась весьма актуальной для вас. Я получила более 50 вопросов и добросовестно ответила на каждый из них. Но почему-то только три читателя поделились статьей в соцсетях.
Что-то обидно стало. Стараешься, стараешься…
Делитесь, не стесняйтесь ! Спасибо!

elanvist.com

Можно ли продать долю несовершеннолетнего ребенка?

28 апреля 2017 г.

— Мой старший сын, чтобы не платить алименты, подарил свою 1/4 долю в трехкомнатной квартире своей несовершеннолетней (шести лет) дочери, то есть моей внучке. Я со своим младшим сыном был против этого решения. У меня 1/2 доля в этой квартире, у младшего сына 1/4. Я предлагал продать квартиру целиком и поделить деньги, согласно причитающейся доле каждого. Теперь мы с младшим сыном не можем никак продать эту квартиру до совершеннолетия моей внучки. Подскажите выход из этой ситуации, если у нас нет денег, чтобы купить внучке отдельное жилье.

Отвечает директор компании «Мой Семейный Юрист» Алина Дмитриева:

Вы с младшим сыном сможете продать квартиру в случае, если получите согласие от органов опеки и попечительства. Собственницей доли является несовершеннолетняя внучка, однако ее законные представители — родители. В соответствии с Федеральным законом от 24.04.2008 N 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве», органы опеки и попечительства дают законным представителям письменное разрешение о возможности распоряжаться имуществом несовершеннолетнего. При этом необходимо будет доказать органам опеки и попечительства, что после продажи квартиры, где у несовершеннолетней внучки есть доля, ее права не будут нарушены, и жилищные условия не будут ухудшены. Данного разрешения вполне достаточно для продажи квартиры.

Отвечает юрисконсульт офиса «Киевское» департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Наталья Пархоменко:

Вы, являясь долевыми собственниками жилого помещения, можете продать его и по долям, соблюдая требования ст. 250 ГК РФ о праве преимущественной покупки. Однако общеизвестно, что продавать квартиру целиком намного выгоднее, чем в виде долей, поскольку ликвидность отдельной доли гораздо ниже, и продать ее по реальной рыночной стоимости практически невозможно.

В связи с тем, что собственником ¼ доли в праве собственности является несовершеннолетний, то на сделку, во-первых, потребуется разрешение органов опеки и попечительства (статья 37 Гражданского кодекса РФ). Во-вторых, такая сделка должна совершаться с согласия родителей ребенка. Как правило, органы опеки и попечительства, разрешая сделки по отчуждению объектов жилой недвижимости, принадлежащих несовершеннолетним детям, требуют приобретения на имя несовершеннолетнего аналогичного жилья. Если возможности наделить ребенка другим жилым помещением не имеется, то можно обратиться в органы опеки и попечительством с заявлением о разрешении продать квартиру с зачислением денежных средств, вырученных от продажи доли ребенка, на индивидуальный банковский счет ребенка. При этом органы опеки и попечительства принимают определенное решение, учитывая жизненные обстоятельства каждой конкретной семьи.

Отвечает юрист ООО «Центр правового обслуживания» Анатолий Никифоров:

В такой ситуации возможна продажа не всей квартиры целиком, а долей, принадлежащих Вам и младшему сыну. Однако такая сделка имеет ряд нюансов. Во-первых, по закону внучка имеет преимущественное право на приобретение доли в общей долевой собственности (ст. 250 ГК РФ). Поэтому прежде, чем продать свои доли третьим лицам, необходимо предложить выкупить их законным представителям ребенка. И только в случае их отказа (либо отсутствия согласия в установленный законом тридцатидневный срок), сделка может быть совершена с третьими лицами. Кроме того, нужно получить согласие органа опеки на отказ от реализации преимущественного права покупки доли малолетним.

Во-вторых, продажа долей в недвижимом имуществе также требует соблюдения нотариальной формы сделки. Еще один выход из ситуации это обмен с доплатой. Но и в этом случае без согласия органов опеки и попечительства не обойтись. Несоблюдение вышеназванных требований станет основанием для отказа в регистрации перехода права собственности в органах Росреестра, а также признания сделки недействительной.

Отвечает адвокат Екатерина Шаго:

Вы можете продать свои доли, не ориентируясь на внучку. Вы и Ваш младший сын можете распоряжаться своей собственностью вне зависимости от того, что Ваша внучка стала сособственником в квартире. Конечно, доли, скорее всего, будут стоить дешевле, чем целая квартира со всеми долями, но продать Вы их вправе.

Алгоритм действий такой: сначала вы с сыном должны найти покупателя на ваши доли и определить реальную рыночную цену этих долей. В соответствии со ст. 250 ГК РФ, при продаже долей Вы и Ваш сын, каждый в отдельности, должны будете официально уведомить родителей девочки (поскольку внучка несовершеннолетняя) о возможной продаже и предоставить им право преимущественной покупки ваших долей. Уведомить необходимо заказным письмом с уведомлением о вручении. На ответ будет дано 30 дней с момента получения такого письма. По истечение 30 дней можно пойти к нотариусу с документами об отправке уведомлений и зафиксировать данный факт нотариально. Кроме того, на разрешение такой сделки необходимо будет получить разрешение органов опеки и попечительства (в соответствии с 37 статьей ГК РФ). Отказ органов опеки от выдачи разрешения можно будет оспорить в суде. Кстати, органы опеки не могут умалить ваше с младшим сыном право на распоряжение своими долями.

В случае, если ответа от законных представителей нет или они отказались от права преимущественной покупки долей, то вы может продать свои доли стороннему покупателю. При этом стоимость долей, обозначенная в Уведомлениях о праве преимущественной покупки, не должна быть изменена. Вы имеете право продать только за ту цену, за которую предложили выкупить внучке (ее законным представителям), и это обстоятельство должно быть очень и очень строго соблюдено.

Отвечает адвокат по семейным спорам Ольга Белова:

Необходимо четко уяснить, что продать недвижимость, часть которой принадлежит несовершеннолетнему, без участия органа опеки и выделения доли не получится ни при каких обстоятельствах. Если после продажи приобретение нового жилья не предполагается, ребенку можно предоставить долю в другом жилом помещении, в данном случае в квартире матери (или бабушки, дедушки), передав ей эквивалентную денежную сумму от продажи квартиры.

Если это невозможно, то придется оформить на ребенка равную долю во вновь приобретенном жилье или отдельное жилье с общей площадью не меньше, чем его доля. В данном случае необходимо до продажи представить документы в органы опеки с целью получения консультации о том, на какой вид жилья они выдадут разрешение. В практике бывали случаи, когда родители приобретали ребенку недорогую комнату, но орган опеки не давал разрешения на продажу.

Важно понимать, что ребенок не может жить один: предоставляемая ему площадь должна быть достаточной для проживания двоих (ребенка и как минимум его матери). Кроме того, могут быть другие основания получить отказ органа опеки: если жилье приобретается в рассрочку с одновременной продажей других жилых помещений; если сделка является продажей и дарением одновременно; если новая квартира расположена в строящемся объекте (когда право владения еще отсутствует); если приобретаемое жилье существенно меньше по квадратуре; если в приобретаемом жилье отсутствует удобство или коммуникации; если окрестная инфраструктура слабо развита или вообще отсутствует. Одновременно с этим иногда разрешается открыть на имя ребенка счет, на который вносятся средства от продажи его доли, которыми ребенок будет вправе распоряжаться по достижении совершеннолетия. В данном случае такой вариант также возможен, если органы опеки придут к выводу, что это единственный способ обеспечить соблюдение прав Вашей внучки с учетом малозначительности ее доли в продаваемой квартире, невозможности выделения доли в новом жилье, а также с учетом того, что до продажи девочка проживала с матерью в другом месте. В любом случае, Вам в первую очередь необходимо обратиться за консультацией в орган опеки.

Отвечает руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров:

В этой ситуации необязательно приобретать внучке отдельное жилье, но в процессе продажи Вашей квартиры внучка должна получить чуть больше, чем продала то есть улучшить свои жилищные условия. Ей можно выделить долю, содержащую больше жилой площади хотя бы на 1 кв. метр в квартирах матери, бабушки, дедушки и других родственников. Даже часть дома ИЖС, если таковой есть. В этом случае Вы можете вместе продать квартиру целиком, одновременно приобретя внучке долю в другой квартире или доме. Учтите, что на это действие необходимо заранее получить разрешение органов опеки и попечительства. Также покупку другой доли на ребенка необходимо осуществлять либо во время, либо после продажи спорной квартиры (но до окончания регистрационных действий).

Отвечает к.ю.н., председатель Третейского суда строительных организаций, адвокат Юлия Вербицкая:

Если коротко, то Вашу ситуацию можно охарактеризовать как наличие в семье проблемного актива. Итак, если все члены семьи, включая несовершеннолетнюю внучку в лице ее представителя, готовы данную квартиру продать и разделить деньги пропорционально проданным долям, то Вы можете провести эту сделку без каких-либо осложнений за исключением предоставления в органы опеки и попечительства документов, подтверждающих обеспечение несовершеннолетней жильем. Это может быть, например, проживание ее с мамой или иными родственниками по материнской линии.

Если такой возможности нет, то Вам имеет смысл при подготовке сделки купли-продажи Вашей квартиры предусмотреть приобретение жилплощади для Вашей внучки, соответствующей социальным нормам, к примеру, по договору предварительной купли-продажи или банковской ипотеки. В этом случае данная недвижимость должна быть эквивалента стоимости доли внучки это может быть и комната, и квартира небольшого размера или находящаяся в недорогом районе.

Если же законные представители несовершеннолетней внучки против сделки, то Вы можете продать свою долю (3/4 квартиры) любому лицу, предложив до этого выкупить данную долю представителям несовершеннолетней внучки, тем самым соблюдая ее преимущественное право как долевого собственника. Следует отметить, однако, что стоимость реализации доли в данном конкретном случае будет ниже рыночной, так как актив все-таки проблемный, и доля «идеальная», то есть не выделенная «в натуре».

Вы также можете в судебном порядке, если это позволяют параметры квартиры, осуществить выделение Вашей доли в натуре, то есть с определением комнат. Тогда Вы получаете де-факто коммунальную квартиру и можете распоряжаться Вашими комнатами без каких-либо потерь в стоимости. Право преимущественного выкупа, однако, сохраняется. Ну, и если никакой из изложенных вариантов Вас не устроил, тогда Вам придется ожидать совершеннолетия внучки и решать вопросы лично с ней.

Текст подготовила Мария Гуреева

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне на адрес: [email protected] Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Не пропустите:

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

www.domofond.ru

Права несовершеннолетних детей при купле-продаже квартир

О правах несовершеннолетних детей в сделках купли-продажи квартир участникам этих сделок (особенно покупателям) нужно знать следующее.

Несовершеннолетними в России признаются лица в возрасте до 18 лет (Откроется в новой вкладке.»>п.1 ст. 21 ГК РФ). В силу возраста, они еще не имеют полной Откроется в новой вкладке.»>дееспособности, а значит, за соблюдением их прав должны следить их родители или их законные представители – опекуны, попечители или усыновители, а также специально созданные социальные органы при городских и районных управах – Органы опеки и попечительства.

Продажа квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка (речь идет о его доле собственности), а также случай, когда ребенок только прописан в квартире – несколько усложняет сделку, и имеет ряд нюансов (об этом ниже).

Если ребенок – в числе собственников квартиры

Если несовершеннолетний ребенок имеет долю собственности в квартире (независимо от того, прописан он там или нет), то он становится полноправным участником сделки купли-продажи. Как это выглядит?

За малолетних (до 14 лет) детей в сделке действуют их родители или представители (т.е. расписываются вместо них).

Дети с 14 до 18 лет (при наличии паспорта) могут сами расписываться за себя в Откроется в новой вкладке.»>Договоре купли-продажи квартиры, но только с письменного, нотариально заверенного согласия своих родителей или представителей.

А те, в свою очередь, могут дать согласие на сделку или принять решение за своих малолетних детей – только после предварительного получения Разрешения Органов опеки и попечительства.

Разрешение Органов опеки и попечительства

Защиту имущественных прав несовершеннолетних детей в сделках купли-продажи квартир осуществляют Органы опеки и попечительства, инспекторы которых имеют довольно широкие полномочия.

Именно Органы опеки призваны следить за тем, чтобы права детей при отчуждении недвижимости не были нарушены, а их доля собственности не уменьшилась в результате сделки. В частности, в задачу Органов опеки, кроме прочего, входит выдача разрешений для совершения сделок с жильем с участием несовершеннолетнего.

В таком разрешении должны быть ясно прописаны требования, при соблюдении которых допускается продажа квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка (см. пример ниже). Эти требования Опеки являются обязательными к выполнению, и в случае их нарушения, Откроется в новой вкладке.»>сделка может быть признана судом недействительной по иску Органов опеки или других заинтересованных лиц.

Как правило, требования Органов опеки сводятся к тому, чтобы родители или законный опекун ребенка оформили ему долю собственности в другой квартире, взамен проданной. Таким образом, продажа квартиры, в которой несовершеннолетнему ребенку принадлежит доля собственности превращается в Откроется в новой вкладке.»>альтернативную сделку (подробнее о таких сделках – см. по ссылке)

В отдельных случаях, например, когда ребенок имеет право собственности в квартире, но фактически живет по другому адресу, допускается не покупать альтернативную квартиру, и не выделять ему долю в ней. Но тогда Органы опеки требуют, чтобы на имя ребенка был открыт счет в Сбербанке, и туда были бы перечислены деньги за его продаваемую долю. Минимальная сумма, переводимая ребенку на этот счет, так же устанавливается Опекой.

Органы опеки и попечительства находятся в составе местных органов исполнительной власти и местного самоуправления (в Москве – муниципалитеты).

Документы для Органов опеки и попечительства

Для обращения в Органы опеки, нужно предварительно подготовиться и собрать целый пакет документов. Суть – подтвердить документально существующие права ребенка на квартиру, права родителей или опекунов, а также подтвердить намерения сторон по сделке (что, когда и где собираются продавать и покупать взамен). Перечень типовых документов для Органов опеки и попечительства для сделки купли-продажи квартиры можно посмотреть здесь:

Разрешение Органов опеки и попечительства на сделку можно получить в том случае, если при продаже квартиры не происходит ущемление прав и законных интересов участвующего в сделке ребенка. Т.е. доля собственности ребенка не должна уменьшаться, а жилищные условия – ухудшаться.

Ребенок – собственник квартиры или только прописан в ней?

Нужно учесть, что несовершеннолетние дети могут иметь в квартире как Откроется в новой вкладке.»>право собственности (в т.ч. долю в праве), так и Откроется в новой вкладке.»>право пользования (т.е. быть всего лишь зарегистрированными в квартире). Поэтому имеем следующие варианты продажи квартиры:

  • Если ребенок имеет долю собственности в квартире (независимо от его «прописки»), то он является участником сделки, а значит, разрешение Органов опеки обязательно.
  • Если ребенок «прописан» в квартире, но не имеет доли в праве собственности, то для сделки разрешение Органов опеки не нужно.
  • Но если ребенок «прописан» в квартире, не имеет доли в праве собственности, но при этом находится под опекой, или остался без родителей, то разрешение все же требуется. Об этом ясно сказано в Откроется в новой вкладке.»>п. 4 ст. 292 ГК РФ.

Опека и попечительство устанавливаются над несовершеннолетним тогда, когда он лишен родительского попечения (например, его родители умерли, исчезли, лишены родительских прав, и т.п.). Причем, над малолетними (до 14 лет) назначается опека, а над детьми 14-18 летпопечительство.
Опекун сам совершает сделки за своего подопечного (подписывает за него документы), а попечитель только дает согласие своему подопечному на совершение таких сделок (т.е. подписи ставят оба). И в обоих случаях, при сделках с квартирами, и опекун и попечитель могут действовать только с предварительного разрешения Органов опеки и попечительства.

В некоторых случаях (при продаже квартиры), если ребенок не является собственником, но прописан в квартире – регистратор может потребовать справку из Органов опеки, о том, что ребенок НЕ находится под опекой. Речь здесь идет именно о справке (уведомлении), а не разрешении Органов опеки.

Материнский капитал и права детей

Еще один случай, когда в сделке купли-продажи квартиры могут быть нарушены права несовершеннолетних детей – это присутствие материнского капитала. При использовании этого государственного пособия, родители должны наделить всех своих детей долями собственности в приобретаемой недвижимости. Если этого не было сделано, а родители квартиру продали, «забыв» про выделение долей детям, то те же Органы опеки или прокуратура могут подать иск в суд о признании этой сделки недействительной.

Как Покупателю такой квартиры проверить, Откроется в новой вкладке.»>был ли использован материнский капитал в предыдущей сделке – смотри в отдельной заметке по ссылке.

Дети и приватизация жилья

В случае Откроется в новой вкладке.»>приватизации квартиры, все несовершеннолетние дети, зарегистрированные в ней, становятся собственниками «по умолчанию». Если же дети в результате приватизации каким-то чудом остались «за бортом» и не были включены в число собственников, то это железный повод признать сделку продажи такой квартиры – недействительной.

В практике встречаются случаи, когда родители для облегчения продажи квартиры, перед самой приватизацией выписывают ребенка к бабушке (например), и приватизируют квартиру без его участия. Сделка продажи в таком случае может быть Откроется в новой вкладке.»>оспорена по требованию тех же Органов опеки, если они посчитают, что родители, выписав ребенка перед приватизацией, лишили его права собственности.

Но Органы опеки в подобном случае не будут возражать, если ребенок имеет другую жилую собственность или может участвовать в приватизации там, где живет.

Так как участие несовершеннолетних детей в сделке со стороны Продавца представляет повышенный риск для Покупателя, то при возникновении сомнений относительно прав детей, рекомендуется получить дополнительную консультацию юриста по этому вопросу.

Разрешение Органов опеки при покупке жилья, в числе покупателей которого будет ребенок – не требуется. Исключением может быть случай, когда Откроется в новой вкладке.»>квартира покупается в ипотеку, и после Откроется в новой вкладке.»>регистрации сделки сразу передается в залог банку (т.е. права ребенка-собственника Откроется в новой вкладке.»>обременяются).

Подробнее о сделках с участием несовершеннолетних можно почитать Откроется в новой вкладке.»>здесь.

Поддержка профильного юриста снижает риски сделки с квартирой ВСЕГДА.
Такую поддержку можно получить Откроется в новой вкладке.»>ЗДЕСЬ (по телефону, Skype, WhatsApp, или email).

Как действовать Покупателю при покупке квартиры, в которой присутствует несовершеннолетний ребенок, подробно рассказано на соответствующем шаге нашей ИНСТРУКЦИИ: > Вторичка >> Покупка квартиры с несовершеннолетними»>Покупка квартиры с несовершеннолетними детьми.

А всю последовательность подготовки сделки с квартирой можно увидеть на интерактивной карте Откроется во всплывающем окне.»> ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Информация оказалась полезной?
Сохрани ее себе, еще пригодится!

ЕЩЕ КОЕ-ЧТО
ИЗ «СЕКРЕТОВ РИЭЛТОРА»:

Правила купли-продажи квартир

Официальный информационный партнер
Правовая система «ГАРАНТ»

Проект «СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»

Документы, предъявляемые в Органы опеки и попечительства

Список документов для получения Разрешения от Органов опеки и попечительства может несколько отличаться от случая к случаю. В большой мере это зависит от прихоти конкретного инспектора из «Опеки». Но в целом надо иметь в виду, что для получения нужной справки, «Опека» может затребовать следующие документы для вынесения решения:

  • Свидетельство о рождении ребенка (оригинал и копия), или паспорт ребенка, если ему уже исполнилось 14 лет;
  • Заявление от родителей ребенка;
  • Паспорта обоих родителей. А в случае отсутствия одного из них — подтверждающий документ (свидетельство о смерти родителя, решение суда о лишении родительских прав, и т.п.);
  • Правоустанавливающие документы по квартире, которая продается (оригинал и копия);
  • Правоустанавливающие документы по квартире, которая покупается взамен (оригинал и копия);
  • Технические или Кадастровые паспорта на обе квартиры (оригиналы и копии); Дополнительно могут потребовать справки БТИ о стоимости обеих квартир, экспликации и копии поэтажных планов на обе квартиры (зависит от фантазии инспектора Опеки);
  • Выписки из Домовой книги и Копии финансово-лицевого счета, либо Единые жилищные документы на обе квартиры (оригиналы);
  • Реквизиты банковского счета, открытого на имя ребенка (если вместо доли в квартире, ему перечисляются деньги);
  • Если дети старше 14 лет, то их присутствие также необходимо, и от них могут потребовать самостоятельно написать отдельное заявление.

В зависимости от ситуации и своего настроения, инспектор «Опеки» может потребовать и другие документы, но чаще всего, перечисленного пакета достаточно.

Формально эту пачку документов как бы рассматривает специальная комиссия при муниципалитете. Искренне переживая за судьбу несовершеннолетнего ребенка, комиссия выносит решение (за подписью главы муниципалитета), в котором однозначно указано, при соблюдении каких условий может быть совершена подобная сделка.

КАРТА ГЛОССАРИЯ

Пример требований Органов опеки и попечительства

Если, к примеру, ребенок владеет 1/3 доли в квартире, то при продаже квартиры, он должен получить в собственность долю в другой квартире не меньше той, которую он имел прежде. Причем, соразмерность этих долей может определяться как по жилой площади, так и по рыночной стоимости.

Момент продажи доли ребенка и момент покупки ему доли в другой квартире, должны совпадать по времени (предполагается альтернативная сделка), т.е. ребенок не должен «зависать в воздухе», если родители решили разнести продажу и покупку во времени.

Сложности могут возникнуть, если предполагается покупка альтернативной квартиры в новостройке (в строящемся доме), т.е. право собственности на нее будет оформлено в будущем. Разрешение Органов опеки здесь более вероятно получить, если новостройка находится на завершающей стадии строительства. При этом ребенок должен иметь регистрацию где-нибудь все это время (например, у родственников), а родители обязаны иметь на руках Договор долевого участия с Застройщиком, с учетом доли ребенка в будущей квартире.

Такая же сложность возникает при переезде семьи в другой город. Продажу квартиры в одном городе и покупку в другом, невозможно совместить во времени, поэтому здесь Органы опеки могут дать разрешение на продажу квартиры, при условии, что родители ребенка в течение, например, 3-х месяцев после продажи, обязаны будут купить в другом городе квартиру, и выделить в ней ребенку аналогичную долю. Иначе, проверив данные Росреестра, Органы опеки имеют право подать иск в суд о признании договора продажи квартиры недействительным.

Возможен также вариант, когда при продаже квартиры ребенку есть еще где жить, и условия его жизни там не хуже. В таком случае допускается открытие на имя ребенка счета в банке, где будет лежать сумма за его проданную долю до его совершеннолетия.

Аналогичный вариант происходит и в случае выезда семьи за границу на ПМЖ (в Опеку предоставляется справка из ОВИР), с продажей всего своего недвижимого имущества в России.

Такие или подобные им условия, при которых разрешается проводить сделку продажи квартиры с участием несовершеннолетнего ребенка, определяют Органы опеки и попечительства.

В каждом конкретном случае инспекторы Органов опеки сами определяют, на свой взгляд, ущемляются ли права ребенка или нет.

kvartira-bez-agenta.ru

Смотрите так же:

  • Возражение о вынесении судебного приказа Возражение о вынесении судебного приказа Автострахование Жилищные споры Земельные споры Административное право Участие в долевом строительстве Семейные споры Гражданское право, ГК РФ Защита прав […]
  • Новый закон о электроэнергии Новый закон о электроэнергии Автострахование Жилищные споры Земельные споры Административное право Участие в долевом строительстве Семейные споры Гражданское право, ГК РФ Защита прав потребителей […]
  • Алименты на ребенка понятие Алименты на ребенка понятие Автострахование Жилищные споры Земельные споры Административное право Участие в долевом строительстве Семейные споры Гражданское право, ГК РФ Защита прав потребителей […]
  • Квитанция на уплату госпошлины за развод Развод через суд с детьми Развод представляет собой процесс, в котором муж и жена, находящиеся в браке, перестают быть семьей официально. Но так просто развестись могут только те супруги, у которых нет друг другу взаимных претензий. Такие […]
  • Правопреемник при ликвидации юридического лица Правопреемство при ликвидации юридического лица Обновление: 9 августа 2017 г. В этой статье рассмотрим, каким образом в российском гражданском законодательстве решается вопрос о переходе прав и обязанностей (правопреемстве) юридического […]
  • Экспертиза металла москва Металловедческая экспертиза Металловедческая экспертиза изучает разнообразные металлы и изделия из них. В рамках экспертизы проводятся разнообразные виды исследований, такие как: исследование химического состава металлов и сплавов, […]

Обсуждение закрыто.