Юрист продажа земли

Налогообложение ИП при продаже земельного участка категории земель промышленности

Являюсь ИП и хочу продать земельный участок промышленного назначения, связи и т.п., предоставленный под здания недвижимости (гараж, мастерские, котельная, административное здание, проходная и т.д.), а также продать недвижимость на этом участке (полностью), используемую ранее в коммерческих целях (сдача в аренду). Как будет облагаться налогом продажа земельных участков промышленного назначения (и будет ли?) доход с продажи земельного участка, если я владею им более 3-х лет (с момента регистрации, конечно)?

Уточнение клиента

Земля в аренду не сдавалась, сдавались здания. И то — частично. Т.е. в предпринимательской деятельности земля не использовалась. (?)

Смущает, что выкупал у муниципалов по сниженной ставке именно как владелец объектов на этом участке земли и в св-ве запись «земельный участок промышленного назначения. предоставленный под здание . здание . и т.д. перечисление всех объектов».

В свидетельстве нет упоминания «ИП», т.е. выступаю как «физик» и налог на землю платил как физик.

Ставка по УСНО — 6%

P.S. Спасибо всем откликнувшимся, прошу прощения за изначально неполную информацию (см.выше), вызывающую лично у меня сомнения об оплате налога с доходов от продажи именно земельного участка в размере 6% (да сейчас еще 1% добавили с суммы, превышающей. )

12 Июня 2014, 01:40

Ответы юристов (8)

Уважаемый Юрий! Здравствуйте! Вопросы могут быть и еще какие.

Суть в следующем? то, что Вы описали — использовалось ли это все при осуществлении Вами предпринимательской деятельности?

Если да, то продажа такого имущества образует доход, от которого Вы обязаны исчислить и уплатить тот или иной налог (например, если режим налогообложения УСН, то платите либо 6% от дохода либо 15% за минусом расходов).

Никакой вычет в порядке ст. 219 НК РФ Вы не получите, но и НДФЛ платить не придется.

Если речь идет об имуществе физического лица, пусть даже и зарегистрированного как ИП, то вычет на землю Вы получите. При несогласии налоговых органов — обжалуйте в суд.

Есть вопрос к юристу?

Согласно ст. 217 НК РФ

17.1) доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более, а также при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более.

Положения настоящего пункта не распространяются на доходы, получаемые физическими лицами от продажи ценных бумаг, а также на доходы от продажи имущества, непосредственно используемого индивидуальными предпринимателями в предпринимательской деятельности;

То есть если Вы использовали данную собственность в предпринимательской деятельности, то налог придётся платить в соответствии с выбранным видом налогообложения..

вопрос о налогообложении дохода ИП, полученного от продажи имущества, используемого в предпринимательской деятельности, довольно интересный.

во-первых, конечно этот доход облагается налогом, несмотря на трехлетний срок владения ( это прямо предусмотрено ст 217 НК РФ).

во-вторых, если Вы используете УСН и вид деятельности сдача в аренду указан в ваших ОКВЭД, тогда доход от продажи имущества является доходом, полученным от предпринимательской деятельности и облагается соответствующей ставкой налога УСН (6 или 15%).

однако, если соответствующие ОКВЭД не указаны при регистрации в качестве ИП, то налоговые органы считают такой доход подлежит обложению НДФЛ-13% ( письма Минфина РФ 6.03.2012 г, от 22.02.2012 г).

Разъяснение налоговой службы для ИП:

«Если земельный участок продан организацией, которая являлась правообладателем земельного участка, то обязанность по уплате земельного налога прекращается с момента прекращения права собственности, права постоянного (бессрочного) пользования или права пожизненного наследуемого владения на земельный участок, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации прекращении права.При этом в случае прекращения у данного налогоплательщика в течение налогового (отчетного) периода права собственности (постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения) на земельный участок исчисление суммы налога (суммы авансового платежа) в отношении данного земельного участка производится с учетом коэффициента, определяемого как отношение числа полных месяцев, в течение которых данный земельный участок находился в собственности (постоянном (бессрочном) пользовании, пожизненном наследуемом владении) налогоплательщика, к числу календарных месяцев в налоговом (отчетном) периоде.
В представленной налоговой декларации по земельному налогу в таком случае следует рассчитать сумму земельного налога с учетом коэффициента владения земельным участком».

Сроки: земельный участок относится к недвижимому имуществу, значит все сделки подлежат государственной регистрации — отсюда срок владения земельным участком отсчитывается с момента государственной регистрации договора купли продажи + на основании письма Минфина РФ от № 03-04-05,7-75 от 26.01.12 г. при объединении смежных участков и образуется единый земельный участок, а старые прекращают свое существование. Поэтому срок владения объединенным земельным участком определяется с даты регистрации последних изменений.

И участок не должен использоваться под коммерческой (предпринимательской) деятельностью, если использовался, то придется платить налог.

Суть в том, что в НК РФ сказано, что если имущество используется в предпринимательской деятельности – то при продаже платятся налоги по УСН или ОСНО, если в личных целях – то платится НДФЛ (или не платится в отношении имущества, находящего в собственности более 3-х лет).

Однако в НК РФ не разъяснено, что делать, если изначально имущество предназначалось для коммерческой деятельности, но в момент продажи имущество в предпринимательской деятельности не использовалось. Поэтому между налогоплательщиками и налоговиками часто возникали судебные споры по данному вопросу.

Я проанализировал судебную практику и могу сказать, что превалирующее большинство судов поддерживают налоговые органы.

Посудите сами. Вот решения в пользу налоговых органов:

1) Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 05.11.2013 по делу № А82-7934/2012.

2) Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 10.06.2013 по делу № А29-8193/2012.

3) Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 28.08.2013 по делу № А46-27866/2012.

Резолютивная часть: «То обстоятельство, что указанное имущество в проверяемом периоде не использовалось в предпринимательской деятельности, не изменяет его назначения, следовательно, не свидетельствует о возможности использования для личных целей налогоплательщика».

4) Постановление ФАС Поволжского округа от 17.01.2014 по делу № А49-1120/2013.

Резолютивная часть: «Объект недвижимости использовался налогоплательщиком в предпринимательской деятельности с целью извлечения прибыли, доказательств того, что данное имущество предназначалось и могло использоваться налогоплательщиком в личных и бытовых целях, не представлено».

5) Постановление ФАС Уральского округа от 13.11.2012 N Ф09-10672/12 по делу N А76-2874/2012.

Резолютивная часть: «Исходя из назначения объектов (склад и вспомогательный корпус гаража) они не могли быть использованы для личных, семейных и потребительских нужд и в иных, не связанных с предпринимательскими, целях. Тот факт, что в течение последнего незначительного периода времени объекты не передавались в аренду, не свидетельствует о том, что они были предназначены для использования и фактически использовались в этот период в личных и семейных целях».

В зависимости от Вашей системы налогообложения доход от продажи земли и недвижимого имущества необходимо облагать налогом по УСН (при применении УСН) или налогом на прибыль (при применении ОСНО).

Если же Вы не уплатите налог с продажи данных объектов (применяя освобождение от НДФЛ в отношении имущества, находящего в собственности более 3-х лет), то налоговики с высокой вероятностью предъявят Вам претензии.

в ответ на уточнение, несмотря на то, что земля в аренду не сдавалась, нельзя говорить о том, что земля не использовалась в предпринимательской деятельности, поскольку арендовались здания, расположенные на участке, а соответственно арендаторами использовался и земельный участок, необходимый для использования здания.

то обстоятельство, что в договоре о приобретении земли вы указаны как ФЛ, тоже не имеет принципиального значения с учетом назначения земли. ИП и физ лицо это в любом случае одно и тоже лицо.

т.о. с продажи земли платится налог 6%

Юрий, после Вашего уточнения, вопрос обложения налогом дохода от продажи земельного участка все равно остается спорным.

Хотя тот факт, что земля не сдавалась в аренду, а Вы платили земельный налог для физических лиц, безусловно, является вескими доводами в Вашу пользу (т.е. в пользу освобождения от НДФЛ дохода от продажи земли, находящейся в собственности более 3-х лет).

Я еще раз просмотрел судебные решения по данному вопросу и помимо перечисленных в предыдущем абзаце доводов в Вашу пользу, приведу еще несколько доказательств Вашей правоты (на тот случай если налоговики Вам предъявят претензии в части не обложения 6 % дохода от продажи земли):

— в течение прошлых лет у ИП отсутствовали в налоговом учете доходы и расходы, связанные с проданным земельным участком;

— в договоре купли-продажи земельного участка указано, что продавцом является физическое лицо, а не ИП;

— реализация земли не связана с ведением ИП систематической предпринимательской деятельности, а имела разовый характер;

вид деятельности ИП (из описания ситуации это сдача внаем недвижимого имущества) не связан с деятельностью по реализации земли.

Аналогичные доводы использовались налогоплательщиками при доказывании своей правоты в арбитражных судах (Постановления ФАС Северо-Западного округа от 18.12.2012 № А05-5609/2011, ФАС Уральского округа от 03.04.2012 № Ф09-1610/12).

Однако, исходя из Постановления Президиума ВАС РФ от 18.06.2013 № 18384/12 по делу № А76-23943/2011, главным доводом налогового органа (при доказывании необходимости уплатить 6 % с дохода от продажи земли) будет являться тот факт, что земля имеет промышленное назначение, то есть по своим функциональным характеристикам изначально не предназначена для использования в иных целях, не связанных с предпринимательской деятельностью (для личных потребительских нужд).

Аналогичные выводы приведены в Постановлении ФАС Волго-Вятского округа от 10.05.2012 по делу № А79-5243/2011.

Единой практики по данному вопросу еще в наших судах не сложилось, поэтому дать однозначный ответ будет достаточно сложно, полагаю, что точку в этом споре сможет поставить только суд. В Вашем случае важным моментом будут являться различные обстоятельства, например:
1. Заявку на приобретение земли в собственность Вы оформляли как ИП? Как оформлен договор купли-продажи между администрацией и Вами, вы указаны в нем как ИП, денежные средства Вы вносили в сет оплаты по данному договору со своего расчетного счета открытого от имени ИП?
2. Квитанции и различные договоры на содержание данного имущества Вы заключали и получали от имени ИП?
3. В ваших договорах аренды на здания — есть ли где-то указания на данный земельный участок?
4. В обязательном порядке инспекция обратит внимание на то, что назначение данного земельного участка- промышленное (об этом хорошо расписано в ответе Шушанова Олега).

Поэтому если Вы не подадите сами декларацию и не оплатите налог, то придется в суде доказывать свою позицию, т.к. налоговая однознчно насчитает вам налог и привлечет к ответственности.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

m.pravoved.ru

Покупка земли у государства, аренда земельного участка

Как купить землю у государства? В статье 28 ЗК РФ сказано: Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности в собственность граждан и юридических лиц осуществляется за плату.

Скажите чем или кем эта плата регулируется/определяется и каков ее размер, в случае если купить земельный участок под бизнес — садоводческим некоммерческим товариществом, которое зарегистрировано как юр.лицо, но еще не имеет земли в собственности?

Ответы юристов (4)

Статьей 34 Земельного кодекса Российской Федерации установлена обязанность уполномоченных органов государственной власти или местного самоуправления принять акт, устанавливающий процедуры и критерии предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей, не связанных со строительством, в том числе порядок рассмотрения заявок и принятия решений.
Срок принятия таких актов законодательством Российской Федерации не установлен.
Вместе с тем Земельным кодексом Российской Федерации и специальными законами (такими, как Федеральный закон от 11.06.2003 N 74-ФЗ »О крестьянском (фермерском) хозяйстве», Федеральный закон от 07.07.2003 N 112-ФЗ »О личном подсобном хозяйстве» и др.) вопрос о предоставлении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей, не связанных со строительством, для обеспечения соответствующих прав граждан урегулирован в достаточной мере.

Об этом Письмо Минэкономразвития РФ от 01.03.2010 N Д23-644.

ст. 14 ФЗ РФ «О садоводческих, огороднических и дачных нкоммерческих объединений граждан» от 15.04.1998 г. устанавливает, что орган местного самоуправления по месту жительства заявителей в соответствии с потребностью в земельных участках и с учетом пожеланий граждан ходатайствует перед органом местного самоуправления, в ведении которого находится фонд перераспределения земель, о выборе (предварительном согласовании) соответствующих земельных участков.
Орган, в ведении которого находится фонд перераспределения земель, с учетом схем зонирования территорий для размещения садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений предлагает варианты предоставления земельных участков или дает заключение о невозможности предоставить земельные участки.
На основании выбранного варианта размещения земельных участков и их размеров орган местного самоуправления с учетом пожеланий граждан и с их согласия формирует персональный состав членов садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения.
После государственной регистрации садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения такому объединению земельный участок бесплатно предоставляется в соответствии с земельным законодательством.

После утверждения проекта организации и застройки территории такого объединения и вынесения данного проекта в натуру членам садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения предоставляются земельные участки в собственность.

При передаче за плату земельный участок первоначально предоставляется в совместную собственность членов такого объединения с последующим предоставлением земельных участков в собственность каждого члена садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения.
Земельные участки, относящиеся к имуществу общего пользования, предоставляются садоводческому, огородническому или дачному некоммерческому объединению как юридическому лицу в собственность.
Общее собрание членов огороднического некоммерческого объединения вправе принять решение о закреплении за таким объединением как за юридическим лицом всех предоставленных ему земельных участков.

На основании ст. 28 данного закона предоставление в собственность земельных участков садоводам, огородникам, дачникам и их садоводческим, огородническим и дачным некоммерческим объединениям, получившим такие земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется без проведения торгов за плату или бесплатно в случаях, установленных федеральными законами, законами субъектов Российской Федерации.

Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, обладающие правом предоставления соответствующего земельного участка, в двухнедельный срок с даты получения заявления и необходимых документов обязан принять решение о предоставлении в собственность такого земельного участка либо об отказе в его предоставлении.
Основанием для отказа в предоставлении в собственность земельного участка является установленный федеральным законом запрет на предоставление земельного участка в частную собственность.

В случае, если земельный участок, составляющий территорию садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения, предоставлен данному некоммерческому объединению либо иной организации, при которой до вступления в силу настоящего Федерального закона было создано (организовано) данное некоммерческое объединение, гражданин, являющийся членом данного некоммерческого объединения, имеет право бесплатно приобрести в собственность земельный участок, предоставленный ему в соответствии с проектом организации и застройки территории данного некоммерческого объединения либо другим устанавливающим распределение земельных участков в данном некоммерческом объединении документом. Предоставление в указанном случае такого земельного участка в собственность этого гражданина осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления, обладающими правом предоставления такого земельного участка, на основании заявления этого гражданина или его представителя. К данному заявлению прилагаются следующие документы:
описание местоположения такого земельного участка, подготовленное этим гражданином;
заключение правления данного некоммерческого объединения, в котором указывается гражданин, за которым закреплен такой земельный участок, и подтверждается соответствие указанного описания местоположения такого земельного участка местоположению земельного участка, фактически используемого гражданином.
В случае, если ранее ни один из членов данного некоммерческого объединения не обращался с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность, указанный орган самостоятельно запрашивает:
сведения о правоустанавливающих документах на земельный участок, составляющий территорию данного некоммерческого объединения, в федеральном органе исполнительной власти, уполномоченном на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, если такие сведения содержатся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (в иных случаях указанные сведения запрашиваются у заявителя).

сведения о данном некоммерческом объединении, содержащиеся в едином государственном реестре юридических лиц, в федеральном органе исполнительной власти, осуществляющем государственную регистрацию юридических лиц, физических лиц в качестве индивидуальных предпринимателей и крестьянских (фермерских) хозяйств.
Так как предоставление земельных участков осуществляется органом местного самоуправления, то и цены устанавливаются ими же.

m.pravoved.ru

Как продать землю сельхозназначения государству?

У меня в собственности земля с/х назначения в Калужской обл. Хочу продать ее государству по цене ниже кадастровой. Как мне это сделать?

Ответы юристов (3)

С вилу свободы договора вы имеете право продать ниже.

Статья 146 НК РФ Объект налогообложения
2. В целях настоящей главы не признаются объектом налогообложения:
6) операции по реализации земельных участков (долей в них);

В силу 135-ФЗ «Об оценочной деятельности» Кадастровая стиомсть не есть рыночной
В силу Статьи 40. Принципы определения цены товаров, работ или услуг для целей налогообложения

4) при отклонении более чем на 20 процентов в сторону повышения или в сторону понижения от уровня цен, применяемых налогоплательщиком по идентичным (однородным) товарам (работам, услугам) в пределах непродолжительного периода времени.

Есть вопрос к юристу?

Продать государству землю можно только в том случае, если государство хочет ее купить. Закупки товаров для государственных нужд регулируются специальным законом. Проводится конкурс (тендер) и продавец, предложивший наиболее выгодные условия, объявляется победителем. Однако, насколько я знаю, государство не стремится покупать землю. Вам можно воспользоваться статьей 53 Земельного кодекса РФ и отказаться от земельного участка. Но денег за это Вы не получите.

Коллеги не учли ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»

Дело в том, что у субъекта РФ, в котором находятся земельный участок сельхоз.назначения есть преимущественное право покупки земельного участка сельхоз.назначения.

Прочитайте внимательно след. норму:

.ст. 8 ФЗ «Об обороте земель сельхоз.назначения»

1.При продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного
назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных
законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование
имеет
преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за
которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов и
случаев изъятия земельного участка для государственных или
муниципальных нужд.
2.Продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения
обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган
государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях,
установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного
самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены,
размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения
которого должен быть осуществлен взаимный расчет. Срок для осуществления
взаимных расчетов по таким сделкам не может быть более чем девяносто
дней.
Извещение вручается под расписку или направляется заказным письмом с уведомлением о вручении.
3.В случае, если субъект Российской Федерации или в соответствии с
законом субъекта Российской Федерации муниципальное образование
откажется от покупки либо не уведомит в письменной форме продавца о
намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение тридцати
дней со дня поступления извещения, продавец в течение года вправе
продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в
извещении цены.
При продаже земельного участка по цене ниже ранее заявленной цены или с
изменением других существенных условий договора продавец обязан
направить новое извещение по правилам, установленным настоящей статьей.
4. Сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна.

Таким образом, сначала Вам необходимо ознакомиться с законодательством субъекта РФ об обороте земель сельхоз.назначения, чтобы понимать, кому делать предложение купить ваш участок — субъекту РФ, или муниципальному образованию.

После этого уже нужно направлять само предложение о покупке.

Но субъект РФ, или муниципальное образование не обязано покупать у вас участок, т.е. оно может воспользоваться своим преимущественным правом покупки, а может и нет. И продажа по цене, ниже кадастровой стоимости здесь не при чем.

Но ВЫ вправе через некоторое время вновь предложить купить у Вас участок по сниженной цене.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

m.pravoved.ru

Продажа и покупка земельных участков с недостроенным домом

Добрый день! Планирую покупку земельного уч-ка в Ивановской обл. с недостроенным домом, вместо ранее снесенного. Какой пакет документов должен предоставить продавец для совершения сделки продажи и покупки земельных участков? Воспользуюсь услугами юриста для сопровождения сделки. С уважением, спасибо.

10 Сентября 2014, 00:48 Петр, г. Москва

Ответы юристов (11)

Для начала запросите свидетельство о праве собственности на участок, выписку из ЕГРП свежую (в ней будут указаны обременения есть есть).

Можете запросить кадастровый паспорт и межевой план.

Что касается дома, то это отдельный договор купли продажи. Если дом оформлен (как незавершенное строительство), свидетельство о праве собственности на незавершенное строительство и разрешительную документацию (как минимум разрешение на строительства дома).

Оформляете два договора купли продажи. Если дом не зарегистрирован, получаете разрешение на строительство, достраиваете и регистрируете на себя.

Договор купли продажи земли регистрируете после подписания договора купли продажи и акта приема передачи земли.

Не забудьте оформить нотариальное согласие супруги на покупку земли и недостроенного дома на нем.

Есть вопрос к юристу?

Перечень документов, необходимых для государственной регистрации договора купли-продажи земльного участка:
договор купли-продажи земельного участка в 3-х экземплярах свидетельство о государственной регистрации права собственности кадастровый план земельного участка нотариально удостоверенное согласие супруги/супруга на совершение купли-продажи земельного участка иные документы, в том числе документы-основания, указанные в свидетельстве о государственной регистрации перехода права на земельный участок
Договор купли-продажи земельного участка можно заключить как в простой письменной форме, так и у нотариуса (нотариальная форма). По этому договору продавец обязуется передать земельный участок в собственность покупателя, а покупатель обязуется принять этот земельный участок и уплатить за него определенную цену.
Обязательным условием заключения договора купли-продажи земельного участка является подписание двумя сторонами передаточного акта.
Сделки с земельными участками, как объектом недвижимого имущества по договору купли-продажи подлежит обязательной государственной регистрации. А точнее, для того, чтобы стать собственником недвижимого имущества, необходимо передать подписанный договор купли-продажи недвижимого имущества в Федеральную Регистрационную Службу для осуществления обязательной государственной регистрации.

Обязательным условием договора купли-продажи земельного участка является его цена (денежная стоимость), которая определяется сторонами исходя из действующей в данной местности (районе, городе, области) нормативной цене земельных участков соответствующих категорий. Если цена в договоре установлена на единицу площади (сотка, гектар), то общая цена должна быть указана за всю фактически передаваемую площадь. Порядок уплаты цены (стоимости) земельного участка определяется в договоре по соглашению сторон: денежные средства могут быть переданы продавцу как до, так и после заключения договора, как до передачи земельного участка по акту, так и после. В любом случае условие об оплате должно быть соответствующим образом сформулировано в договоре. Фактом получения денежной суммы по договору является расписка от продавца.

В договоре купли-продажи земельного участка должны быть указаны:местоположение земельного участкаплощадькадастровый номеркатегория земли (целевое назначение)разрешенное использование участка

В договор могут быть включены сведения:о разрешении на застройку данного земельного участка;об использовании соседних земельных участков, оказывающих существенное воздействие на испоьзование и стоимость продаваемого земельного участка;о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка;
иная информация.продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременении его земельного участка и ограничении его использования;

Какой пакет документов должен предоставить продавец для совершения сделки?

1. Свидетельство о праве собственности на землю

2. Кадастровую выписку на земельный участок

3. Кадастровую выписку на дом ( в БТИ)

4. Разрешение на строительство и строительный паспорт ( если дом- незавершенное строительство, то свидетельство на право собственности на незавершенное строительство)

Также вы должны потребовать от продавца:

а) нотариальное разрешение на продажу земельного участка от собственников данного участка, если у продавца есть жена, то необходимо ее нотариальное согласие, если есть еще какие-либо собственники участка, то их нотариальное согласие на совершение сделки

б) обязательно не забудьте копию паспортов или паспорта

в) оформляете два договора купли-продажи земли

Затем подписываете договор купли-продажи и регистрируете его. ( + подписать акт приема-передачи земли)

С уважением, Олег

В ФРС необходимо представить

  • заявление о государственной регистрации сделки (от всех сторон договора);
  • документы, удостоверяющие личность заявителей;
  • нотариально удостоверенная доверенность (в случае, если заявитель является доверенным лицом);
  • платежный документ о внесении госпошлины за государственную регистрацию;
  • договор;
  • передаточный акт;
  • иные документы в установленных законодательством случаях (согласие супруги на покупку участка, согласие супруга продавца на продажу участка);

Также обратите внимания на условия договора, чтобы в договоре был указан предмет, цена, а также чтобы объект был свободен от прав третьих лиц. В случае, если вы заключаете предварительный договор купли-продажи, то там должен быть указан срок, когда вы заключите основной договор купли-продажи, если такой срок не указан, то основной договор должен быть подписан в течение года с момента подписания предварительного договора купли-продажи.

С уважением, Олег

Воспользуюсь услугами юриста для сопровождения сделки.

Обычно это делается через риэлторов, а у них как правило уже есть свои фирмы, которые занимаются данными вопросами, они составляют все договора и так далее, в общем все делают за продавцов и частично за вас.

С уважением, Олег

Петр, самый основной документ -это правоудостоверяющий документ на земельный участок. Это может быть и договор аренды земельного участка, и документ, подтверждающий право собственности на земельный участок. Право должно быть зарегистрировано в ЕГРП, соответственно в наличие должно быть Свидетельство о государственной регистрации права. На недостроенный дом обязательно должно быть разрешение на строительство. Право на неоконченный строительством жилой дом может быть зарегистрировано в Росреестре, а может и нет. Это необязательное требование. Главное, чтобы недострой соответствовал проектной документации, в соответствии с которой выдавалось разрешение на строительство.

Разрешение на строительство в соответствии с Градостроительным кодексом действительно при смене собственника. Так что, его переоформлять не надо.

Договор купли-продажи может быть и один, где предметом договора является и земельный участок и неоконченный строительством жилой дом.

Если продавец состоит в браке и участок приобретался в браке, то обязательно согласие супруга на продажу объекта недвижимости.

Для сопровождения сделки советую найти юриста (адвоката) по месту нахождения недвижимости.

Для предварительной проверки объектов САМОСТОЯТЕЛЬНО можно получить выписку из ЕГРП на земельный участок и объект незавершенный строительством (именно так называются недостроенные дома и другие объекты).Если есть какие-то обременения, они будут указаны

1. Свидетельство о ГРП на земельный участок;

2. Правоустанавливающий документ на земельный участок (может быть — Постановление местной администрации, договор купли-продажи, дарения, мены и т.д.)

3. Кадастровый паспорт (именно паспорт). Если участок стоит на кадастровом учете можно не представлять, регистратор сам запросит в электронном виде.

4. Свидетельство о ГРП на объект незавершенного строительством;

5. Правоустанавливающий документ на него (решение суда, договор купли-продажи и т.д.)

6. Кадастровый паспорт на объект незавершенный строительством.

Составляется договор (можно в одном договоре указать и земельный участок и объект незавершенного строительством) с указанием адреса, площади, кадастрового номера, цены и порядка расчетов. Один договор составляется в 4 экземплярах. Также составляется акт приема-передачи.

Договор, акт и вышеперечисленные документы представляются в Росреестр (МФЦ).

В зависимости от основания приобретения земельного участка и объекта и семейного положения от Продавца может потребоваться: нотариальное удостоверенное согласие супруга на продажу или заявление об отсутствии супруга (если за Продавца в Росреестре будет действовать представитель), или свидетельство о расторжении брака или свидетельство о смерти супруга и т.д. Представляются оригиналы и копии этих документов. От Вас по этому поводу не требуется никаких документов.

Уплачивается регистрационный сбор (госпошлина) от Вас в размере 1000 руб за земельный участок и 1000 руб. за объект, отдельными квитанциями. Квитанции представляется в Росреестр вместе с другими документами.

Пакет документов:
— свидетельство о государственной регистрации права собственности на землю;
— основание для регистрации права (может быть договор, свидетельство о праве на наследство, акт приема-передачи земельного участка и т.п.)
— кадастровый паспорт.
при этом также нужно:

— нотариально удостоверенное согласие супруга на совершение сделки;
— разрешение органов опеки и попечительства в случае, если совладельцем земельного участка (или иного приобретаемого объекта недвижимости) является несовершеннолетний.
Желательно — попросить предоставить справки районных психоневрологического и наркологического диспансеров о том, что продавец не состоит на учете и имеет диагноз («здоров») по результатам осмотра психиатра. Поскольку там недостроенный дом, то проверить:
— проекта планировки территории;
— технических условий на присоединение инженерных коммуникаций;
— градостроительного заключения;
— утвержденной и согласованной в архитектурных и надзорных органах проектной документации. Главным документом, дающим право на строительство, является разрешение на строительство за подписью главы администрации района.

Также важно проверить:
— качество земли (земли могут затапливаться весенними паводками); — сокрытие информации о нахождении земельного участка под арестом или иных обременениях;

— не входит ли в состав особо охраняемых природных территорий;
это основное, но раз будет сделку сопровождать юрист, то он должен это знать.

Уважаемый Петр! В дополнение к мнениям уважаемых и профессиональных коллег примите следующее:

фактически Вам расписали все, чтобы грамотно подойти к вопросу приобретения земельного участка и дома.

Дополню, что по земельному участку главное, чтобы он точно был установлен на местности, то есть было соответствующее уточнение границ.

Поэтому смотрите внимательно кадастровый план (кадастровую выписку), не стоит иногда рисковать и вынести границы в натуру, чтобы избежать каких-либо рисков (построили не там или с нарушением минимального расстояния по «красной линии» и т.д.).

В отношении снесенного дома, — потребуйте акт о сносе и справки из ФГБУ «Кадастровая палата Росреестра» о снятии данного объекта с кадастрового учета.

В отношении нового дома: в любом случае, если шло именно строительство или реконструкция, затрагивающая основные конструктивные элементы старого дома — разрешение на строительство (ст.51 Градостроительного кодекса РФ, местные Правила землепользования и застройки).

Полностью поддерживаю ответ Михаила Юрьевича, немного дополню, если дом официально не признан разрушенным, то оформляете на него такой же договор купли продажи, как и если бы он стоял. Многие, чтоб не проходить процедуру получения разрешения на строительство, старый сносят, строят новый, а потом просто вносят изменения в кадастровый паспорт.

Для сопровождения сделки, обращайтесь.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

m.pravoved.ru

Смотрите так же:

  • Шалкевич суд Спайс-бой: Трагедия на Гая. Новый поворот Дело расстрельное, но суд первой инстанции освободил мужчину от уголовной ответственности, признав его невменяемым. Однако все вернулось на круги своя. 4 сентября по протесту прокуратуры […]
  • Приказ 290 от 01062009 г Приказ Министерства здравоохранения и социального развития РФ от 1 июня 2009 г. N 290н "Об утверждении Межотраслевых правил обеспечения работников специальной одеждой, специальной обувью и другими средствами индивидуальной защиты" (с […]
  • Федеральный закон об актах гражданского состояния с изменениями Федеральный закон от 15 ноября 1997 г. N 143-ФЗ "Об актах гражданского состояния" (с изменениями и дополнениями) Федеральный закон от 15 ноября 1997 г. N 143-ФЗ"Об актах гражданского состояния" С изменениями и дополнениями от: 25 октября […]
  • Федеральный закон от 27072006 года 149-фз Федеральный закон от 27 июля 2006 г. N 149-ФЗ "Об информации, информационных технологиях и о защите информации" (с изменениями и дополнениями) Федеральный закон от 27 июля 2006 г. N 149-ФЗ"Об информации, информационных технологиях и о […]
  • П 5 ст 13 закона 115-фз Федеральный закон от 25 июля 2002 г. N 115-ФЗ "О правовом положении иностранных граждан в Российской Федерации" (с изменениями и дополнениями) Федеральный закон от 25 июля 2002 г. N 115-ФЗ"О правовом положении иностранных граждан в […]
  • Закон о проверках рк Федеральный закон от 26 декабря 2008 г. N 294-ФЗ "О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля" (с изменениями и дополнениями) Федеральный […]

Обсуждение закрыто.