Дду залог земли

Должно ли в ДДУ прописываться про право дольщика на залог земельного участка?или достаточно того что застрахована ответственность застройщика?

Уважаемые юристы! Помогите пожалуйста, несколько раз перечитываю ст.12.1 и ст. 13 закона 214 -фз и не могу понять обязательно ли в договоре ДДУ должно быть указано возникновение у дольщика права залога на земельный участок (поправьте если неверно выражаюсь, я не юрист). В ДДУ который мы собираемся подписывать есть только информация о договоре страхования ответственности застройщика. достаточно ли что в исполнении обязательств застройщика в договоре есть только страховка?не будет ли он признан недействительным или не заключённым если в нем нет ни слова про залог земли? чем грозит отсутствие такого пункта?

Ответы юристов (3)

Добрый день, Виктория.

Это будет залог в силу закона, он не зависит от указания (или не указания) о таком залоге в договоре. Т.е. в любом случае, помимо страховки у вас возникнет залоговое право на земельный участок.

Есть вопрос к юристу?

Здравствуйте. Отсутствие данного пункта в договоре не влечет для вас ничего плохого. Залог предусмотрен 214 — ФЗ и уже не важно, прописано об этом в договоре или нет. При наступлении случая, будет применяться данная норма закона и залог возникнет независимо от того, прописан он в ДДУ или нет. Поэтому о нем и не указывают в договоре, так как это само собой разумеещееся и его никто не оспаривает.

Скорее всего земельный участок, на котором строятся Ваш многоквартирный дом находятся в залоге у Банка. Письменно обратитесь к застройщику с требование предоставить Вам всю информацию по земельному участку под многоквартирным домом. Дольщики негативно воспринимают информацию о том, что земельный участок под строящемся домом находится в залоге у Банка, предполагая то, что они могут лишиться своих квартир или многоквартирного дома в том случае, если застройщик не будет осуществлять возврат предоставленного Банком кредита.

Но, приобретение жилья в доме, который возводится на земельном участке, не находящемся в залоге, ни чуть не менее рискованнее, чем приобретение жилья в доме, строящемся на заложенной земле, поскольку залог участка никак не влияет на осуществление застройщиком строительства и на исполнение им своих обязанностей перед дольщиками.

Даже если застройщик по каким-либо причинам перестанет исполнять свои обязанности, предусмотренные договорами долевого участия (применительно к дольщикам) и кредитным договором (применительно к Банку), то и Банк, и дольщики посредством законодательно установленных процедур вправе обратить взыскание на заложенное застройщиком в их пользу имущество и удовлетворить за счет стоимости этого имущества свои требования.

Залог земельного участка носит дополнительный характер, поскольку он обязательно обеспечивает основное обязательство а именно:

— обязательство застройщика возвратить денежные средства, внесенные дольщиком;

— обязательство уплатить денежные средства, причитающиеся дольщику в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пеней) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обязательства по передаче застройщиком квартиры, и иных причитающихся ему в соответствии с договором и (или) федеральными законами денежных средств (п.2 ст.12.1 Закона о долевом участии.

В Вашем случае, в отношении залога в пользу дольщиков – он возникает в силу закона, поскольку возникает в силу положений Закона о долевом участии; а в отношении Банка (если действительно данный земельный участок в залоге) – в силу договора, заключаемых застройщиком с Банком.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

m.pravoved.ru

Земля у застройщика в ипотеке

Подскажите, пожалуйста, пока земля находится у застройщика в собственности с ограничением (ипотека), может ли на участника долевого строительства (меня) быть оформлено право собственности на объект строительства (квартира в малоэтажном доме)?

В случае, если застройщик не выполняет свои обязательства перед банком, банк забирает землю и постройки на ней — каковы в этом случае риски участника долевого строительства?

Ответы юристов (7)

Не просто может быть оформлено, а должно быть оформлено

В случае, если застройщик не выполняет свои обязательства перед банком, банк забирает землю и постройки на ней — каковы в этом случае риски участника долевого строительства?
Евгения

Участника ДДУ отношения между застройщиком и банком никоим образом не затрагивают

Есть вопрос к юристу?

Здравствуйте. если застройщик как собственник вам продает — то да.

залог это отношения банка и застройщика- это обеспечительная мера по кредиту для банка

если застройщик не выполняет свои обязательства перед банком, банк забирает землю и постройки на ней — каковы в этом случае риски участника долевого строительства?
Евгения

банк забирает землю. именно про постройки- надо смотреть документы. если залог ТОЛЬКО на землю -тогда этого не произойдет

Статья 263. Застройка земельного участка

1. Собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260).

2. Если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке.
Последствия самовольной постройки, произведенной собственником на принадлежащем ему земельном участке, определяются статьей 222 настоящего Кодекса.

Статья 272. Последствия утраты собственником недвижимости права пользования земельным участком

1.При прекращении права пользования земельным участком, предоставленного собственнику находящегося на этом участке недвижимого имущества (статья 271), права на недвижимость, оставленную ее собственником на земельном участке, определяются в соответствии с соглашением между собственником участка и собственником соответствующего недвижимого имущества.

2. При отсутствии или недостижении соглашения, указанного в пункте 1 настоящей статьи, последствия прекращения права пользования земельным участком определяются судом по требованию собственника земельного участка или собственника недвижимости.
Собственник земельного участка вправе требовать по суду, чтобы собственник недвижимости после прекращения права пользования участком освободил его от недвижимости и привел участок в первоначальное состояние.
В случаях, когда снос здания или сооружения, находящегося на земельном участке, запрещен в соответствии с законом и иными правовыми актами (жилые дома, памятники истории и культуры и т.п.) либо не подлежит осуществлению ввиду явного превышения стоимости здания или сооружения по сравнению со стоимостью отведенной под него земли, суд с учетом оснований прекращения права пользования земельным участком и при предъявлении соответствующих требований сторонами может:
признать право собственника недвижимости на приобретение в собственность земельного участка, на котором находится эта недвижимость, или право собственника земельного участка на приобретение оставшейся на нем недвижимости, либо
установить условия пользования земельным участком собственником недвижимости на новый срок.

вы никак тут не рискуете. — право собственности на вас должно быть оформлено- вы банка не касаетесь- у вас все отношения с застройщиком.

+ фз 214 по вопросам залога- ст.13. — вашей квартиры это не коснется

Здравствуйте, Евгения. Во-первых, участок и строящийся дом находятся в залоге, в том числе, у участников долевого строительства. Согласно ч.7 ст.13 ФЗ «Об участии в долевом строительстве» после заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства имущество, указанное в частях 1 — 3 настоящей статьи, не может передаваться в залог без согласия участников долевого строительства, за исключением случая передачи в залог банку в обеспечение возврата кредита, предоставленного банком застройщику на строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входят объекты долевого строительства, при условии получения от банка согласия на удовлетворение своих требований за счет заложенного имущества в соответствии с частью 2 статьи 15 настоящего Федерального закона и согласия на прекращение права залога на объекты долевого строительства в случае, предусмотренном частью 8 настоящей статьи.

Согласно ч.2 ст.15 Законапри недостатке денежных средств, вырученных от реализации заложенного имущества, такие денежные средства после удержания сумм, необходимых для покрытия расходов в связи с обращением взыскания на данное имущество и его реализацией, распределяются между участниками долевого строительства и залогодержателями, указанными в частях 6 и 7 статьи 13 настоящего Федерального закона, пропорционально размерам их требований к моменту удовлетворения этих требований.

В соответствии с ч.8 ст.15 Закона с момента передачи объекта долевого строительства в порядке, установленном статьей 8 настоящего Федерального закона, право залога, возникшее на основании настоящего Федерального закона, а также на основании договора с банком в предусмотренных частями 6 и 7 настоящей статьи случаях, не распространяется на данный объект долевого строительства.

Таким образом, переданная участнику долевого строительства квартира не является предметом залога. В случае, если залог реализуется до момента ввода дома в эксплуатацию и передачи квартир, банк получает свои деньги наряду с дольщиками, так как и те, и другие инвестировали строительство жилого дома.

В соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»

Статья 13. Обеспечение исполнения обязательств по договору залогом

1. В обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находится объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.
2. При государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такой объект.
3. С даты получения застройщиком в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строительство (создание) которых было осуществлено с привлечением денежных средств участников долевого строительства, до даты передачи объекта долевого строительства в порядке, установленном статьей 8 настоящего Федерального закона, такой объект долевого строительства считается находящимся в залоге у участника долевого строительства. При этом жилые и (или) нежилые помещения, входящие в состав данных многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и не являющиеся объектами долевого строительства, не считаются находящимися в залоге с даты получения застройщиком указанного разрешения.

5. Застройщик обязан зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства при возникновении оснований для обращения взыскания на предмет залога. При уклонении застройщика от государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства государственная регистрация права собственности на такой объект осуществляется на основании решения суда, принятого по иску участника долевого строительства об обращении взыскания на предмет залога.
6. Если до заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства имущество, указанное в частях 1 — 3 настоящей статьи, было передано в залог в качестве обеспечения иных обязательств застройщика, привлечение застройщиком денежных средств участников долевого строительства допускается в случае обеспечения застройщиком исполнения своих обязательств по договору поручительством или при одновременном соблюдении следующих условий:
1) залогодержателем имущества, указанного в частях 1 — 3 настоящей статьи, является банк;

2) от указанного в пункте 1 настоящей части залогодержателя получено согласие на удовлетворение своих требований за счет заложенного имущества в соответствии с частью 2 статьи 15 настоящего Федерального закона, а также согласие на прекращение права залога на объекты долевого строительства в случае, предусмотренном частью 8 настоящей статьи.
8. С момента передачи объекта долевого строительства в порядке, установленном статьей 8 настоящего Федерального закона, право залога, возникшее на основании настоящего Федерального закона, а также на основании договора с банком в предусмотренных частями 6 и 7 настоящей статьи случаях, не распространяется на данный объект долевого строительства.Система

Т.е. возможно земельный участок оказался в залоге так как банк финансирует застройщика.

В случае, если застройщик не выполняет свои обязательства перед банком, банк забирает землю и постройки на ней — каковы в этом случае риски участника долевого строительства?
Евгения

Так как ДДУ должен быть застрахован, то дольщик получает страховку, за счет которой дом может быть достроен.

Статья 15. Особенности распределения денежных средств, вырученных от реализации заложенного имущества

1. Денежные средства, вырученные от реализации заложенного имущества, после удержания сумм, необходимых для покрытия расходов в связи с обращением взыскания на такое имущество и его реализацией, направляются на удовлетворение требований участников долевого строительства и залогодержателей, указанных в частях 6 и 7 статьи 13 настоящего Федерального закона.
2. При недостатке денежных средств, вырученных от реализации заложенного имущества, такие денежные средства после удержания сумм, необходимых для покрытия расходов в связи с обращением взыскания на данное имущество и его реализацией, распределяются между участниками долевого строительства и залогодержателями, указанными в частях 6 и 7 статьи 13 настоящего Федерального закона, пропорционально размерам их требований к моменту удовлетворения этих требований.
3. Утратила силу.

Т.е. при банкротстве застройщика его имущество, в том числе и земельный участок может быть реализован. Но как правило банки специально требуют чтобы застройщик заложил земельный участок, если банк его финансирует, что бы застройщик в дальнейшим не смог его заложить в другом банке например. В случае банкротства банки не продают земельный участки, а наоборот достраивают дома, а затем как правило получают часть достроенных помещений за долги застройщика если реализованного имущества не хватило на покрытие долгов.

При этом в соответствии с п.8 ст.13 Закона о долевом участии с момента передачи квартиры дольщику, право залога, возникшее на основании Закона о долевом участии, а также на основании договора с Банком, не распространяется на квартиры дольщиков.

Евгения, добрый день.

Пусть ипотека земельного участка Вас не пугает, банк просто прокредитовал застройщика на строительство, и право залога на МКД не распространяется.

Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ
«Об участии в
долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости
и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской
Федерации»

Статья 13. Обеспечение исполнения обязательств по договору залогом

1. В обеспечение исполнения обязательств застройщика
(залогодателя) по договору с момента государственной регистрации
договора у участников долевого строительства (залогодержателей)
считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства
(создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в
составе которых будут находится объекты долевого строительства,
земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или
право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и
строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и
(или) иной объект недвижимости.

2. При государственной регистрации права
собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой
объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у
участников долевого строительства с момента государственной регистрации
права собственности застройщика на такой объект.

3. С даты получения застройщиком в порядке, установленном законодательством
о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию
многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строительство
(создание) которых было осуществлено с привлечением денежных средств
участников долевого строительства, до даты передачи объекта долевого
строительства в порядке, установленном статьей 8
настоящего Федерального закона, такой объект долевого строительства
считается находящимся в залоге у участника долевого строительства. При
этом жилые и (или) нежилые помещения, входящие в состав данных
многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и не являющиеся
объектами долевого строительства, не считаются находящимися в залоге с
даты получения застройщиком указанного разрешения.

4. Утратила силу.

Информация об изменениях:
См. текст части 4 статьи 13

5. Застройщик обязан зарегистрировать право
собственности на объект незавершенного строительства при возникновении
оснований для обращения взыскания на предмет залога. При уклонении
застройщика от государственной регистрации права собственности на объект
незавершенного строительства государственная регистрация права
собственности на такой объект осуществляется на основании решения суда,
принятого по иску участника долевого строительства об обращении
взыскания на предмет залога.

6. Если до заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства имущество, указанное в частях 1 — 3 настоящей статьи, было передано в залог в качестве обеспечения иных обязательств застройщика,
привлечение застройщиком денежных средств участников долевого
строительства допускается в случае обеспечения застройщиком исполнения
своих обязательств по договору поручительством или при одновременном
соблюдении следующих условий:

1) залогодержателем имущества, указанного в частях 1 — 3 настоящей статьи, является банк;

2) от указанного в пункте 1
настоящей части залогодержателя получено согласие на удовлетворение
своих требований за счет заложенного имущества в соответствии с частью 2 статьи 15
настоящего Федерального закона, а также согласие на прекращение права
залога на объекты долевого строительства в случае, предусмотренном частью 8 настоящей статьи.

7. После заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства имущество, указанное в частях 1 — 3
настоящей статьи, не может передаваться в залог без согласия участников
долевого строительства, за исключением случая передачи в залог банку в
обеспечение возврата кредита, предоставленного банком застройщику на
строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта
недвижимости, в состав которых входят объекты долевого строительства,
при условии получения от банка согласия на удовлетворение своих
требований за счет заложенного имущества в соответствии с частью 2 статьи 15
настоящего Федерального закона и согласия на прекращение права залога
на объекты долевого строительства в случае, предусмотренном частью 8 настоящей статьи.

7.1. В случаях, предусмотренных частями 6 и 7
настоящей статьи, застройщик вправе привлекать денежные средства
участников долевого строительства, не превышающие в совокупности с
полученными от банков кредитами указанной в проектной декларации
стоимости строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного
объекта недвижимости.

8. С момента передачи объекта долевого строительства в порядке, установленном статьей 8
настоящего Федерального закона, право залога, возникшее на основании
настоящего Федерального закона, а также на основании договора с банком в
предусмотренных частями 6 и 7 настоящей статьи случаях, не распространяется на данный объект долевого строительства.

8.1. Возникший на основании настоящего Федерального закона или на основании договора с банком в предусмотренных частями 6 и 7
настоящей статьи случаях залог земельного участка, находящегося у
застройщика в собственности, либо залог права аренды или права субаренды
земельного участка прекращается с момента передачи в порядке,
установленном статьей 8
настоящего Федерального закона, всех объектов долевого строительства в
многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, построенных
(созданных) на данном земельном участке.

Да такое возможно. То что право собственности перейдёт банку, не лишает Вас права собственности на жилое помещение.

Ограничений ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» не содержит.

Статья 13. Обеспечение исполнения обязательств по договору залогом

1. В обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находится объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

2. При государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такой объект.
3. С даты получения застройщиком в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строительство (создание) которых было осуществлено с привлечением денежных средств участников долевого строительства, до даты передачи объекта долевого строительства в порядке, установленном статьей 8 настоящего Федерального закона, такой объект долевого строительства считается находящимся в залоге у участника долевого строительства. При этом жилые и (или) нежилые помещения, входящие в состав данных многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и не являющиеся объектами долевого строительства, не считаются находящимися в залоге с даты получения застройщиком указанного разрешения.
(часть 3 в ред. Федерального закона от 17.06.2010 N 119-ФЗ)

6. Если до заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства имущество, указанное в частях 1 — 3 настоящей статьи, было передано в залог в качестве обеспечения иных обязательств застройщика, привлечение застройщиком денежных средств участников долевого строительства допускается в случае обеспечения застройщиком исполнения своих обязательств по договору поручительством или при одновременном соблюдении следующих условий:

1) залогодержателем имущества, указанного в частях 1 — 3 настоящей статьи, является банк;
2) от указанного в пункте 1 настоящей части залогодержателя получено согласие на удовлетворение своих требований за счет заложенного имущества в соответствии с частью 2 статьи 15 настоящего Федерального закона, а также согласие на прекращение права залога на объекты долевого строительства в случае, предусмотренном частью 8 настоящей статьи.
(в ред. Федерального закона от 18.07.2006 N 111-ФЗ)
7. После заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства имущество, указанное в частях 1 — 3 настоящей статьи, не может передаваться в залог без согласия участников долевого строительства, за исключением случая передачи в залог банку в обеспечение возврата кредита, предоставленного банком застройщику на строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входят объекты долевого строительства, при условии получения от банка согласия на удовлетворение своих требований за счет заложенного имущества в соответствии с частью 2 статьи 15 настоящего Федерального закона и согласия на прекращение права залога на объекты долевого строительства в случае, предусмотренном частью 8 настоящей статьи.
(часть седьмая в ред. Федерального закона от 18.07.2006 N 111-ФЗ)

8. С момента передачи объекта долевого строительства в порядке, установленном статьей 8 настоящего Федерального закона, право залога, возникшее на основании настоящего Федерального закона, а также на основании договора с банком в предусмотренных частями 6 и 7 настоящей статьи случаях, не распространяется на данный объект долевого строительства.

Статья 14. Особенности обращения взыскания на предмет залога

1. Взыскание на предмет залога может быть обращено не ранее чем через шесть месяцев после:
1) наступления предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства;
2) прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства.
2. Взыскание на предмет залога может быть обращено в сроки, установленные частью 1 настоящей статьи, независимо от сроков исполнения застройщиком обязательств перед залогодержателями, указанными в частях 6 и 7 статьи 13 настоящего Федерального закона.
В случае, если застройщик не выполняет свои обязательства перед банком, банк забирает землю и постройки на ней — каковы в этом случае риски участника долевого строительства?
Евгения

А почему он должен Вами оплаченную квартиру забрать?

Предмет залога именно земля я так понимаю, вот на неё право собственности может перейти, но на Ваше право собственности квартиры это не повлияет. И квартиру никто у Вас не заберёт.

Я вообще слабо понимаю, каким образом Банк сможет воспользоваться правом залога на земельный участок в случае передачи квартир дольщикам. С момента первой гос. регистрации права собственности дольщика на квартиру земельный участок автоматом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Это положение Жилищного кодекса РФ. А как известно, общее имущество не может быть отчуждено отдельно от жилого/нежилого помещения в доме. Поэтому, думаю, в этом случае, Банк сможет реализовать в качестве предмета залога лишь те помещения, которые строились застройщиком за собственные средства.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

m.pravoved.ru

Дду залог земли

Телефоны: +7 (846) 277-09-61, мобильный: +7 (927) 206-91-20, международный: +3 (725) 998-81-79

ENGLISH

  • Главная страница
  • Деятельность
  • История
  • Корпоративным клиентам
  • Рекомендация
  • Статьи(new)
  • Фотогалерея
  • Коллегам (интересное видео)
  • Ссылки
  • Контакты (карта Google)
  • Залог в долевом строительстве при банкротстве застройщика, миф или реальность?!

    В настоящее время только совсем отдаленные от темы долевого строительства не задумывались над проблемой банкротства застройщика и не слышали о ситуации с «обманутыми дольщиками». Этой темой пестрит Интернет, наполненный массой версий, предложений, идей, но больше всего – эмоциями. Стоит разобраться, так ли оправданно то, и есть ли какой-то более или менее вразумительный и действенный правовой выход для дольщика при банкротстве застройщика в ситуации с применением Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – «закон № 214-ФЗ»), и что вообще дает право залога дольщику.

    То, что на сегодня сплошь и рядом суды общей юрисдикции признают за дольщиками права собственности на квартиры (или доли в виде квартир и т.п.) в объекте незавершенном строительством, уже никого не удивляет, если учесть что такие решения противоречат нормам гражданского права в России. Но не стоит забывать, что для конкретного дольщика на данный момент это благо, ибо оно «обещает» ему спокойствие и хоть какую-то стабильность ситуации. Что повлечет в последующем такое признание прав собственности на «квартиру в незавершенке», уже много раз было предметом обсуждения и дебатов, в том числе и в правовых кругах. Но пусть это остается на совести правоприменителя, который неожиданно для всех, даже для закона, решил повернуться к дольщикам «лицом», только «выражение лица» явно не совсем юридическое, судя по разнообразию принимаемых судами общей юрисдикции судебных актов по одинаковым (схожим) правовым ситуациям. Может быть это правильно, а может это не совсем так, история покажет.

    Но давайте рассмотрим «правовое поле» которое создано и имеет место быть для обеспечения прав дольщика (участника долевого строительства) путем залога недвижимости на сегодняшний момент в реальности, применительно закона № 214-ФЗ в ситуации с наложением на «банкротство застройщика».

    Так, законом № 214-ФЗ в статье 13 оговорено, что в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

    К отношениям, вытекающим из залога, возникающего на основании указанного Федерального закона № 214-ФЗ, применяются положения Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – «ГК РФ») и Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – «закон об ипотеке») с учетом особенностей, установленных законом № 214-ФЗ.

    Поэтому, предметом залога относительно «объекта незавершенного строительством», т.е. до ввода жилого дома в эксплуатацию, применительно п.4 ст.5 закона об ипотеке, может быть только лишь сам объект незавершенного строительства прочно связанный с земельным участком, поскольку до окончания строительства является неделимым в силу ст.130 ГК РФ, и с учетом разъяснений Президиума ВАС РФ в своем Информационном письме от 28.01.2005 года № 90, в котором отражено и то, что на протяжении всего периода строительства объекта и после его завершения (окончания строительства), залог (ипотека) на такой объект не прекращается.

    Прежде всего стоит оговориться, что такое «ипотека». В силу п.1 ст.1 закона об ипотеке, ИПОТЕКА (или залог недвижимости) — право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны — залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

    Применительно пункта 2 статьи 1 названного закона об ипотеке, таковая может возникать в силу договора или закона. Закон, предусматривающий возникновение залога, должен содержать указание на то, в силу какого обязательства и какое именно имущество должно признаваться находящимся в залоге.

    Таким образом воплощая вышеизложенное, законодатель оговорил в п.2 статьи 12.1. закона № 214-ФЗ, что залогом обеспечивается исполнение следующих обязательств застройщика по договору:

    1) возврат денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных законом № 214-ФЗ и (или) договором;

    2) уплата участнику долевого строительства денежных средств, причитающихся ему в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пеней) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обязательства по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства, и иных причитающихся ему в соответствии с договором и (или) федеральными законами денежных средств.

    С одной стороны, возникает ощущение, что всё предельно ясно и понятно, но не стоит торопиться с таким заключением.

    Во-первых , не следует забывать, что по общему правилу и в силу пункта 3 статьи 4 и пункта 1 статьи 13 закона № 214-ФЗ, договор долевого участия (далее – «ДДУ») заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. С этого момента появляется в правоотношениях «застройщик – дольщик» и залог недвижимости (ипотека).

    Однако, всё же стоит задаться вопросом, а возникает ли право залога (ипотека) при отсутствии государственной регистрации ДДУ, хотя и формально не прошедшего такую регистрацию в органах Росреестра, но по всем остальным признакам подпадающих под регулирование вышеназванного закона № 214-ФЗ. Для отрицательного ответа служит аргументом правовая норма статьи 11 и пункта 2 статьи 20 закона об ипотеке, а также и правоприменительный смысл отраженный в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28.01.2005 года № 90 «Об обзоре практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке».

    Одновременно, конструкция пункта 3 статьи 11 закона об ипотеке, закрепляющая, что предусмотренные законом об ипотеке и договором об ипотеке права залогодержателя (право залога) на имущество считаются возникшими с момента внесения записи об ипотеке в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним если иное не установлено федеральным законом, имеет диспозитивный отсылочный характер. К такому условию можно корреспондировать закрепленное в п.1 ст.13 закона № 214-ФЗ правило, что «…с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости…» и так далее. Основным акцентом данной цитаты является словосочетание «…считаются находящимися в залоге…», что приводит к мысли о возникновении ипотеки в силу закона № 214-ФЗ, лишь бы ДДУ был признан заключенным (действительным).

    И в пользу утвердительного на этот вопрос ответа, говорит правовой смысл вложенный законодателем в новый пункт 2.1. статьи 1 закона № 214-ФЗ, введенный в действие с июня 2010 года, согласно которому, сделка по привлечению денежных средств граждан для строительства, совершенная в нарушение требований, установленных частью 2 статьи 1, может быть признана судом недействительной только по иску гражданина, заключившего такую сделку. Такой пункт совершенно четко выражает мысль законодателя, который можно упрощенно свести к следующему: «если дольщику выгодно считать что сделка (ДДУ) законна, то пусть так и будет, если же не выгодно дольщику – суд должен удовлетворить иск дольщика о признании ее недействительной». Возможно ли данный смыл наложить на правовое определение момента заключения ДДУ и возникновения залога, скорее всего можно считать вопросом открытым для обсуждения, чем идеально предрешенным, но то, что его можно использовать в интересах дольщика, это факт.

    Очевидно таким же «утвердительным» ответом на этот вопрос руководствуются и суды общей юрисдикции, выносящие судебные акты о признании права собственности дольщика на квартиры (или доли в виде квартиры) в объекте незавершенного строительством, с применением закона № 214-ФЗ (в мотивировочной части решений) и это при отсутствии государственной регистрации ДДУ дольщика с застройщиком и отсутствии регистрации ипотеки, соответственно. Таким образом, правоприменительная практика «расширительно» трактует вышеназванное законодательство в целях определения момента заключения ДДУ и следовательно возникновения ипотеки в силу закона, что скорее подтверждает возможность вышеописанного применения нормы пункта 2.1. статьи 1 закона № 214-ФЗ, чем невозможность. Но не следует забывать, что судебная практика имеет свойство меняться и порой кардинально, что, как всем известно, неблагоприятно сказывается на экономическом климате в России и её инвестиционной привлекательности. При этом, не следует упускать из виду и то неблаговидное обстоятельство, что суды общей юрисдикции очень часто пренебрегают практикой и выводами арбитражных судов по одним и тем же правовым аспектам, что приводит к раздвоению правоприменительного смысла одной и той же правовой нормы, что в теории права не допустимо, о чем не раз подчеркивал в своих актах Конституционный Суд России.

    Во-вторых , не урегулирован прямо законом и порядок сохранения залога при расторжении ДДУ дольщиком, чтобы предъявить свои «денежные требования» в банкротстве застройщика. Данный пробел прямого законодательного регулирования порождает ряд вопросов, сохраняется ли такой залог, если дольщик просто заявил односторонний отказ от дальнейшего исполнения ДДУ и также в ситуации расторжения ДДУ в судебном порядке (п.1 ст.25 закона об ипотеке). Если залог сохраняется, то каким обстоятельством это фиксируется и в какой момент должно прекращаться (кто, когда и какие документы должен предоставить в орган Росреестра для прекращения ипотеки в любом из возможных случаев).

    В подтверждения запутанности данной ситуации можно смоделировать вариант, при котором один дольщик расторг свой ДДУ и потребовал от застройщика вернуть деньги, а застройщик после этого вполне законно на эту квартиру заключает уже новый ДДУ с новым дольщиком (ст.37 закона об ипотеке). Вот и появляется «правовой дискомфорт», поскольку должен сохраниться залог у предыдущего дольщика, препятствующий (п.7 ст.13 закона № 214-ФЗ) последующему заключению ДДУ с новым дольщиком без его согласия, и с заключением нового ДДУ возникает у нового дольщика, в силу ст.43 закона об ипотеки, самостоятельное (последующее) право залога на тот же предмет залога что и у первого.

    Тогда возникает теоретическая возможность такой ситуации, при которой, застройщик привлекает средства дольщиков и заключает с ними «первую волну» ДДУ и даже регистрируя их и предоставляя теоретический залог недвижимости (ипотеку), затем по различным причинам, ДДУ по «первой волне» дольщиков расторгаются и деньги реально дольщикам не возвращаются, но заключается «вторая волна» ДДУ с новыми дольщиками на те же квартиры и так далее. Получается, что даже при государственной регистрации ДДУ в Росреестре, не достигалось бы надлежащего законодательного регулирования против так называемых «двойных продаж» (формально не имеющих место, но в силу такого «накопительного» залога сводящих его к полной неэффективности, равносильной «двойным продажам»). Но при наличии лишь сохранения права залога даже при расторгнутом ДДУ до полного расчета застройщика с дольщиком, с применением норм п.7 ст.13 и запрета оговоренного в п.7.1. закона № 214-ФЗ, такое пресечение «двойных продаж» работает.

    Поэтому, следовало бы признать верным, сохранение залога (ипотеки) после расторжения ДДУ с застройщиком (неважно, односторонне или через суд), до момента окончательного расчета должника (застройщика) с кредитором (дольщиком), тем более, что по своей сути предусмотренный законом № 214-ФЗ залог (ипотека) и направлен на обеспечение именно таких обязательств застройщика перед участником долевого строительства (передача построенной недвижимости или возврат уплаченных средств, возмещение убытков, неустойки и т.п.).

    Обстоятельство, оговоренное в п.4 ст.18.1. Федерального закона от 26 октября 2002г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – «закон о банкротстве»), также запрещает (кроме случаев прямо оговоренных законом или договором залога) должнику отчуждать предмет залога без согласия кредитора, чьи требования обеспечены залогом (но следует учесть, что таковым может быть лицо, чьи требования включены в реестр требований кредиторов, что не позволяет в полной мере называть такого кредитора «дольщиком»). И наоборот, дольщик не предъявивший свои требования к должнику-застройщику в рамках банкротства не защищается обязательным получением его согласия на отчуждение предмета залога, о чем указал в абз.7 п.8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23.07.2009г. № 58 «О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя».

    При вышеизложенных обстоятельствах, полагаю, вывод о сохранении залога при расторжении ДДУ до момента полного расчета застройщика с дольщиком, следует признать верным, тем более что он легко вписывается в конструкцию статей 25 и 43 закона об ипотеке, и является более справедливым.

    В-третьих , следует более глубоко оценить ситуацию залоговых кредиторов при банкротстве и право выбора, стоящего перед дольщиками при банкротстве их застройщика.

    Как я уже ранее отмечал в своей статье «Банкротство застройщика. Долевое строительство. Право и реалии.» , законодательство о банкротстве не содержит явных и очевидных предпосылок для того, чтобы дольщики узнавшие о банкротстве своего застройщика поспешили бы заявить свои денежные требования в рамках процедур банкротства.

    Поскольку дольщик в правовой конструкции закона 214-ФЗ обладает лишь правом требования передать ему индивидуально-определенную вещь после окончания строительства и ввода жилого дома в эксплуатацию (ст.4, ст.12 закона 214-ФЗ), то такие права не признаются «денежными» в рамках дела о банкротстве (ст.4 закона о банкротстве).

    Таким образом, перед дольщиком существует дилемма, заявлять ли денежное требование при банкротстве застройщика или «идти своим путем», о котором я также указывал в своей вышеупомянутой статье. Этот путь мы сейчас не рассматриваем.

    Прежде чем принять ответственное решение дольщику по заявлению своих требований в рамках дела о банкротстве должника (застройщика), следует обратить внимание на некоторую особенность, допущенную законодателем и правоприменителем.

    Так, по общему правилу, все имущество должника … составляет его конкурсную массу. Таким образом, всё, что не будет признано на праве собственности за иными лицами (даже за дольщиками, которые пошли вышеназванным «своим путем») должно быть однозначно включено в конкурсную массу должника и реализовано в рамках процедур банкротства с учетом особенностей каждой из возможных процедур.

    При этом, дольщик, который заявил свои «денежные» требования в процедурах банкротства, вытекающие из расторгнутого ДДУ с применением закона № 214-ФЗ, является так называемым «залоговым кредитором» или, если правильно сформулировать – конкурсным кредитором, чьи требования обеспечены залогом имущества должника. Это влияет на порядок удовлетворения его заявленных требований и указывает на то, что применительно ст.138 закона о банкротстве, такой бывший (!) дольщик реально получит 70% от вырученной суммы при реализации предмета залога в рамках процедур банкротства, после чего, в силу п.5 ст.18.1. закона о банкротстве, залог в отношении такого кредитора (включенного в реестр требований кредиторов) прекращается, и он должен будет довольствоваться тем, что получил в силу названного.

    Но не следует сбрасывать со счетов основное правило залога (включая ипотеку) о том, что согласно ст.38 закона об ипотеке и ст.353 ГК РФ, в случае перехода права собственности на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества, право залога (ипотека) сохраняет силу. Правопреемник залогодателя становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем.

    Исключение составляет как раз реализация этого имущества в рамках банкротства в целях удовлетворения требований залогодержателя (конкурсного кредитора заявившего свои требования в банкротстве застройщика) в порядке, установленном законом, т.е. ст.350 ГК РФ в корреспонденции с законами о залоге, ипотеке и банкротстве.

    Такую ситуацию с «двойственностью» правовых положений и соответственно различных правовых последствий одной категории участников взаимоотношений с застройщиком – «дольщиков», но различающихся лишь совершенным или несовершенным юридически значимым действием («заявлением» или «незаявлением» своих денежных требований, обеспеченных залогом, к застройщику находящемуся в процедурах банкротства), возможно сравнить с ситуацией, регулируемой законодателем в п.4 ст.342 ГК РФ. Только вместо такого существенного разделения на «предшествующий залог» и «последующий залог», возможно следовало бы наложить на ситуацию с «залогом для кредиторов не заявлявших свои требования в банкротстве застройщика» и с «залогом для кредиторов предъявивших свои требования в банкротстве застройщика», соответственно.

    Таким образом, можно подвести некий промежуточный итог данного пункта обсуждения, который заключается в том, что при реализации предмета залога в виде объекта незавершенного строительством для целей удовлетворения требований кредиторов (дольщиков) которые включены в реестр требований, право залога в отношении таких кредиторов на предмет залога прекращается. Данный вывод подтверждается и пунктом 12 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23.07.2009г. № 58 «О некоторых вопросах связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя». Такое положение вещей полностью соответствует части 4 пункта 1 статьи 352 ГК РФ.

    Прекращается залог и по другим основаниям перечисленным в пункте 1 вышеназванной статьи 352 ГК РФ. Считаю небезынтересным остановиться на таком основании прекращения залога, как предусмотренное в части 1 пункта 1 статьи 352 ГК РФ, то есть, с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

    Исходя из ст.ст.1-2 закона об ипотеке и п.1 ст.34 Закона Российской Федерации от 29 мая 1992г. № 2872-I «О залоге» (далее – закон о залоге), в совокупности с нормами ст.334 ГК РФ, когда договор залога заключен в обеспечение основного обязательства, то с прекращением основного обязательства прекращается и право залога (ипотека). Прекращение основного обязательства по любому основанию, предусмотренному Главой 26 Гражданского кодекса РФ или иными нормами, влечет прекращение дополнительного обязательства.

    Соответствующей статьей 419 Главы 26 ГК РФ, предусмотрено, что обязательство прекращается ликвидацией юридического лица (должника или кредитора), кроме случаев, когда законом или иными правовыми актами исполнение обязательства ликвидированного юридического лица возлагается на другое лицо (по требованиям о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и др.).

    Теперь можно подвести и второй промежуточный итог исследования, который заключается в том, что при ликвидации должника (юридического лица) застройщика, в силу прекращения всех основных обязательств к нему со стороны любого лица (независимо, заявляло это лицо свои требования в рамках банкротства или нет), прекращаются и все производные (дополнительные) обязательства этого ликвидированного должника, в том числе и залог (включая на проданный иному лицу объект незавершенного строительства), если только основное обязательство должника не перешло к иному лицу (правопреемнику по основаниям, предусмотренным законодательством или договором).

    Складывая эти два «промежуточных итога» воедино, всё было бы ничего, но вот наличие между этими двумя событиями некоего промежутка времени, дает основание рассуждать далее.

    Получается, что дольщики, не заявившие свои требования в рамках процедур банкротства застройщика и обладающие на момент таких процедур залогом недвижимого имущества должника (ипотекой) по своим ДДУ, сохраняют такой залог (ипотеку) в силу ст.353 ГК РФ до момента «ликвидации застройщика-банкрота» (п.4 ст.149 закона о банкротстве). Этот момент определен внесением соответствующей записи в ЕГРЮЛ о ликвидации юридического лица (что фактически получается позднее чем реализация предмета залога в рамках банкротства должника).

    Из этого напрашивается и окончательный вывод по данному вопросу, что такой дольщик (не заявлявший в рамках банкротства своего застройщика денежных требований), после реализации предмета залога арбитражным управляющим третьему лицу (покупателю), но обязательно до ликвидации застройщика-банкрота, вправе предъявить к такому покупателю иск об обращении взыскания на предмет залога, который к процедуре банкротства застройщика уже не будет иметь никакого отношения. Данная возможность подтверждена и пунктом 21 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23.07.2009г. № 58 «О некоторых вопросах связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя».

    Поскольку такой предмет залога (ипотеки) в ситуации с объектом незавершенного строительства, будет (до его достройки) неделимой вещью (ст.5 закона об ипотеке, п.2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 28.01.2005г. № 90), то и выручка от продажи такого предмета залога будет значительно выше чем его реализация была при банкротстве и соответственно такой дольщик вправе надеяться получить гораздо более чем условные 70% которые получил бы в процедурах банкротства, тем более если учесть, что купивший этот «недострой» покупатель должен будет реализовать предмет залога не обремененный «банкротными» обстоятельствами. Продажа предмета залога осуществляется с применением исполнительного производства (ст.57 закона об ипотеке), что повысит объем вырученных средств от реализации такого предмета залога, в отличии от «банкротных» механизмов реализации отпугивающих потенциальных покупателей.

    А если еще учесть инвестиционную направленность нового собственника объекта незавершенного строительства, который приобрел «недострой» у арбитражного управляющего явно для инвестирования средств и иных коммерческих интересов, то он вряд ли пожелает распрощаться с этим «вложением», а проще будет рассчитаться с таким «дольщиком-залогодержателем» и закрыть тему.

    Данное желание нового собственника заложенного имущества вполне логично и обоснованно с правовой точки зрения.

    Так, в силу статьи 60 закона об ипотеке и п.5 ст.350 ГК РФ, должник по обеспеченному ипотекой обязательству и залогодатель, являющийся третьим лицом, вправе прекратить обращение взыскания на заложенное имущество, удовлетворив все обеспеченные ипотекой требования залогодержателя, в объеме, какой эти требования имеют к моменту уплаты соответствующих сумм. Соглашение, ограничивающее это право, ничтожно.

    Таким образом, новый собственник «незавершенки» фактически должен будет тем самым исполнить основное обязательство перед дольщиком вместо застройщика-банкрота, продавшего ему такую «незавершенку», но только в отношении тех дольщиков, залог которых сохранился после продажи предмета залога в процедурах банкротства застройщика. Я осознанно оставляю здесь формулировку «исполнить основное обязательство», несмотря на то, что залог фактически направлен на удовлетворение требования в деньгах а основное обязательство застройщика перед дольщиком — «передать квартиру», поскольку важную роль отдаю праву дольщика (залогодержателя) оставить предмет залога за собой (п.4 ст.58 закона об ипотеке) при признании несостоявшимися повторных торгов по реализации такого предмета залога, чем и возможно достижение дольщиком своей прямой цели – получить жилье в натуре.

    Термин «залогодатель» к новому собственнику (покупателю) предмета залога применим в силу статьи 19 закона о залоге и статьи 6 закона об ипотеке, согласно которой «залогодателем может быть лицо, которому предмет залога принадлежит на праве собственности или хозяйственного ведения». Сохраняя логическое тождество этой правовой нормы, можно утверждать следовательно, что при наличии у кого бы то ни было права залога на определенный предмет залога, собственник этого предмета залога и является «залогодателем».

    Таким образом, отчетливо вырисовывается новый и совсем неожиданный смысловой вывод относительно предмета залога и прав залога у дольщиков не заявлявших свои денежные требования в рамках процедур банкротства должника-застройщика. А именно, что «новый собственник» является залогодателем и вправе исполнить перед залогодержателем основное обязательство.

    Данный вывод подтверждается и соответствующей нормой статьи 20 закона о залоге, которая закрепляет, что переход права на заложенное имущество возможен только с переходом к новому залогодателю основного долга, обеспеченного залогом, из чего следует, что при купле-продаже объекта незавершенного строительством при банкротстве застройщика, предметом такого договора (в соответствии с п.1 ст.6 ГК РФ по аналогии закона) должен быть перевод долга на покупателя по правам требования (исполнения обязательств по ДДУ) дольщиков, которые не заявляли своих требований в рамках дела о банкротстве, а остались в ситуации ожидания достройки дома и передачи им квартир в собственность. Данное условие может иметь место, но лишь цена такого договора купли-продажи (продажи с публичных торгов) должна учитывать соответствующие «обременения» нового собственника «незавершенки» указанными обязательствами перед дольщиками. Некоторым дополнительным подтверждением этого довода служит и нечеткость самой правовой конструкции статьи 38 закона об ипотеке (избегающей полной аналогии со ст.20 закона о залоге), основной упор делающая на некие «обязательства залогодателя по договору ипотеки», которые при определенном ракурсе рассмотрении этой нормы можно принять как «основное обязательство залогодателя», обеспеченное залогом (ипотекой), поскольку договор о залоге (ипотеке) как правило не предполагает какого-либо самостоятельного обязательства залогодателя перед залогодержателем, а лишь носит характер формализации способа обеспечения основного обязательства путем залога (ипотекой) и его закрепления. Поэтому, очевидно существует возможность использовать норму п.2 ст.38 закона об ипотеке, для утверждения, что к новому залогодателю должна переходить и обязанность по исполнению перед залогодержателем (дольщиком) основного обязательства «застройщика–банкрота» по передаче квартиры после достройки новым залогодателем объекта недвижимости и ввода его в эксплуатацию.

    Аналогию закона с применением норм статьи 20 закона о залоге в отношениях с ипотекой, допускает и пункт 24 активно обсуждаемого сегодня Проекта Постановления Пленума ВАС РФ «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге», размещенном на официальном сайте Высшего Арбитражного Суда РФ.

    Конечно, найдутся и противники такого видения ситуации с залогом (ипотекой), которые сославшись лишь формально на абзац 2 пункта 1 статьи 1 закона об ипотеке, что «залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо)», будут утверждать что переход основного обязательства по ДДУ обеспеченного ипотекой перед дольщиками на нового собственника (залогодателя) «незавершенки» не обязателен, тем более что к правоотношениям вытекающим из ДДУ применимо лишь законодательство об ипотеке, а не закон о залоге в его чистом виде. Конечно, и в этом утверждении есть некоторая доля формальной (процессуальной) истины, но не абсолютной истины уж точно, поскольку если продавать «объект незавершенного строительства» в процедурах банкротства застройщика без перевода на такого покупателя обязанностей прежнего «застройщика» по передаче построенных квартир дольщикам, то нелогичным и несправедливым будет выглядеть само право залога (ипотеки), сохранившееся и перешедшее на такого покупателя (нового залогодателя), даже на некоторое время (до ликвидации банкрота-застройщика), воспользоваться которым и обратить свое взыскание на которое смогут дольщики в этот промежуток времени, применительно ст.51 закона об ипотеки с учетом разъяснения в пункте 21 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009г. № 58. Если законодатель не предполагал, что такое возможно («переход» долга перед залогодержателем бывшего залогодателя к новому залогодателю), то зачем допустил такой «пробел» в правовом регулировании?! А если «пробел» в виде «разрыва по времени» фактически существует, что подтверждено вышеназванным Постановлением Пленума ВАС РФ и он в лучшей степени может защитить права и законные интересы дольщиков, то почему на этом не построить способ защиты и не «взрастить» правовую конструкцию дополнительной нормы, которая бы дублировала изложенное в этом смысле в статье 20 закона о залоге, но уже конкретно в законе об ипотеке или хотя бы в законе о банкротстве (ну или уж совсем применительно для банкротства застройщика), которые являются специальными для данной ситуации и имеют преимущественное (приоритетное) регулирование. В этой части, следовало бы незамедлительно внести соответствующие дополнения (изменения) в законодательство об ипотеке, либо о банкротстве, что в определенной части (применительно дольщиков с действующими ДДУ по закону 214-ФЗ) прекратило бы волну людского негодования и нагнетания ситуации вокруг банкротства застройщиков.

    Единственным, заслуживающим внимания доводом противоположному, следует отнести мнение о том, что перевод долга будет означать абсолютную преемственность обязательства (основного долга, но не санкций и прочего) новым залогодателем, а сумма оценки залогового имущества (предмета залога, ипотеки) может оказаться значительно меньше, и выручка от реализации такового не в полной мере покроет требования залогодержателя и таким образом, новый залогодатель вынужден будет удовлетворять требования кредиторов засчет своего собственного имущества, что «автор такого мнения» считает не совсем справедливым. Я не в полной мере разделяю такую позицию о «справедливости» по отношению к новому «залогодержателю», поскольку статья 20 закона о залоге (в отличии от закона об ипотеке) полностью совпадает с моей позицией и подтверждает правовую справедливость именного моего суждения, а разница между законом о залоге и законом об ипотеке лишь та, что первый регулирует отношения с движимым имуществом в качестве залога, а второй с недвижимым соответственно, что на перечень «обязательств» нового залогодателя перед залогодержателем существенного влияния (разницы) иметь не должно. К тому же, покупатель «незавершенки» как субъект коммерческой деятельности вправе просчитать все свои экономические риски, прежде чем покупать такой объект недвижимости со значительными обременениями залогом.

    Не совсем понятным для целей разумного воплощения выглядело в такой ситуации и предусмотренное статьей 37 закона об ипотеке и п.2 ст.346 ГК РФ обязательное получение залогодателем, при реализации (отчуждении) предмета залога арбитражным управляющим, согласия залогодержателя (дольщика) на такое отчуждение (реализацию), ведь если дольщик не увидит, что обязательство по достройке дома и передаче ему затем построенной квартиры перед ним сохраняется, то никакого согласия на продажу предмета залога он явно не даст. Следует полагать, именно решение этого вопроса преследовал Высший Арбитражный Суд РФ, указав в абз. 7 пункта 9 своего Постановления Пленума от 23.07.2009 года № 58, что «если залоговый кредитор не предъявил свои требования в рамках дела о банкротстве, заложенное имущество продается с торгов… при этом согласие залогового кредитора на продажу предмета залога не требуется», полностью дезавуировав необходимость (ст.37 закона об ипотеке и п.2 ст.346 ГК РФ) получения названного согласия. Такое регулирование можно признать оправданным только если предполагать, что такой кредитор (дольщик) не лишится «за своей спиной» при этом ни права залога (ипотеки), ни соответственно основного обязательства, что возможно только при переходе основного обязательства по ДДУ на покупателя «незавершенки» (нового залогодателя).

    Поэтому полагаю, что самым справедливым и более оправданным в рассмотренной ситуации следует признать возможность продажи предмета залога (ипотеки) в рамках процедур банкротства застройщика третьему лицу лишь с сохранением у дольщика, не заявлявшего своих требований в процедурах банкротства застройщика, права залога (ипотеки) и подтвержденного (ст.356 ГК РФ) новым залогодателем — собственником заложенного имущества, с переводом основного обязательства перед таким дольщиком на нового собственника (залогодателя) «незавершенки», применительно статьи 20 закона о залоге и п.3 ст.1 закона об ипотеке, по аналогии закона (п.1 ст.6 ГК РФ).

    Изложенное понимание данного вопроса имеет конечный позитивный эффект правового регулирования и применения, лишь тогда, когда объект незавершенного строительством существует, т.е. когда застройщик всё же построил что-то (нечто), на что могли бы рассчитывать дольщики. В противном случае, рассуждать об ипостасях залога (ипотеки) для дольщика нет смысла, поскольку предмета залога в его эффективном денежном выражении практически не существует и соответственно дольщикам такое право увидится не воплощенным, что имеет место в некоторых случаях при банкротствах застройщиков.

    В качестве законодательной инициативы, ко всему прочему, было бы своевременным и оправданным увидеть такое изменение и дополнение законодательства в сфере долевого строительства, которое четко бы закрепило возникновение права залога у дольщика (участника долевого строительства), независимо от наличия государственной регистрации такового или государственной регистрации ДДУ.

    Именно при таком подходе, дольщики могли бы не создавать «ажиотажа» с решениями судов общей юрисдикции и не «провоцировать» появление на свет неоправданных судебных решений о якобы «правах собственности на квартиры» в объекте незавершенного строительства (которые не вписываются в правовую конструкцию нормы-перечня объектов недвижимости), а можно было бы дольщику просто ждать, когда: либо застройщик в процедуре внешнего управления достроит дом, либо его достроит новый «инвестор-покупатель» приобретший недострой в конкурсном производстве, и после ввода в эксплуатацию передаст дольщику долгожданную квартиру.

    Такое толкование, с учетом предложения, и использование правоприменителем (судами) действующего законодательства в ситуации с банкротством застройщика, при регулировании правоотношений сторон законом № 214-ФЗ, вполне было бы обоснованно и оправданно на сегодня, и позволило бы избежать никому не нужной повсеместной социальной напряженности, возникшей на почве недопонимания правовых процессов и существующих рисков стать «обманутым дольщиком».

    www.advokat-natarius.ru

    Смотрите так же:

    • Ипотека 214 закон Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (с изменениями и […]
    • Закон об эффективности энергосбережения Федеральный закон от 23 апреля 2018 г. № 107-ФЗ “О внесении изменений в статьи 6 и 25 Федерального закона «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской […]
    • Даровской суд Даровской суд Распорядок работы суда (рабочий день): С понедельника по пятницу с 8 часов 00 минут до 17 часов 00 минут.Перерыв на обед с 12 часов 00 минут до 13 часов 00 минут.Предпраздничные дни 8 часов 00 минут до 16 часов 00 […]
    • Приказ 325 минздрав Приказ Министерства здравоохранения РФ от 13 июня 2017 г. № 325н “О внесении изменений в Требования к организации и выполнению работ (услуг) при оказании первичной медико-санитарной, специализированной (в том числе высокотехнологичной), […]
    • Отмена заочного решения суда кредит Отмена заочного решения суда кредит В Кировский районный суд г. Омска по делу № . /2010г. Ответчиков Е. А., г. Омск, ул. . д. . кв. . А. В., г. Омск, ул. . д. . кв. . Истец: ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» 644010, г. […]
    • Приказ о приемочном контроле Приемочный контроль в аптеке Приемочный контроль в аптеке имеет особое значение в условиях роста массы фальсифицированных, контрафактных и недоброкачественных лекарственных средств. Основные этапы приемочного контроля: Проверка […]

    Обсуждение закрыто.