Оценка недвижимости федеральный закон

Оценка недвижимости в России: о чем говорит закон

Рыночные отношения в России помогают развитию разных форм собственности. Для права собственности вопрос о величине стоимости объекта собственности является одним из основных. В том числе, вопрос о цене объекта недвижимости. Для владельца далеко не праздный вопрос о том, сколько стоит его недвижимость, как меняется её цена. Для определения этой стоимости, цены недвижимости на данный момент существует оценка недвижимости.

Законодательство об оценке

Российское законодательство регулирует оценку недвижимости федеральным законом N 135 от 29 июля 1998 г (в ред. от 21.07.2014) «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». В законе говорится, что оценочная деятельность направлена на установление рыночной или другой стоимости объектов оценки.

Рыночная стоимость объекта недвижимости – это вероятная цена, по которой недвижимость может быть продана на рынке в условиях конкуренции. К другим видам стоимости относятся первоначальная, страховая, налогооблагаемая, инвестиционная, залоговая и прочие. В зависимости от того, что вы делаете со своей недвижимостью: хотите застраховать или заложить, или распорядиться еще каким-нибудь образом.

Первоначальная стоимость объекта недвижимости — это стоимость, которая включает в себя те затраты на покупку или создание объекта недвижимости, которые были на тот момент, когда объект начали использовать. Определяется первоначальная стоимость по смете или по документам купли-продажи.

Первоначальная цена является индикатором прибыли или убытка. Сравнивая первоначальную и рыночную стоимость, вы определяете растет ваша недвижимость в цене или нет. Например, если вы продаете недвижимость выше первоначальной стоимости, вы получаете доход. В противном случае, вы в убытке.

Для чего определяется стоимость

Понятие стоимости нельзя четко определить, но надо понимать, что цену объекта недвижимости создают 4 фактора:

  • спрос на недвижимость
  • его полезность
  • ограниченное число предложений по отношению к объекту
  • его отчуждаемость

Участниками деятельности по оценке недвижимости являются оценщик (индивидуальный предприниматель или юридическое лицо) и заказчик услуг (физическое или юридическое лицо). Все права и обязанности сторон четко прописаны в ст.ст.14 и 15 закона «Об оценочной деятельности». На основании данного закона, единственным документом, который предусматривает основания для оценки и подтверждает отношения с оценщиком, является договор.

Ст.8 федерального закона от 29.07.1998 N135 ФЗ устанавливает обязанность определить стоимость объектов недвижимости, когда они частично или полностью принадлежат Российской Федерации, субъекту Российской Федерации или муниципальному образованию, а также когда возникает спор по вопросу стоимости объекта оценки. В статье приводятся случаи, когда необходима оценка недвижимости. Необходимость оценки недвижимости возникает при:

  • купле-продаже или аренде объекта
  • акционировании предприятия
  • кадастровой оценке
  • для определения налогооблоожения недвижимых объектов (например, здания или земельные участки)
  • кредитовании под залог
  • страховании
  • внесении объекта недвижимости в виде вклада в уставной капитал предприятия или организации
  • привлечении инвестиционных вложений
  • вступлении в права наследования
  • разрешении имущественных споров
  • при ликвидации предприятия, организации
  • для расчета налоговой суммы на объекты недвижимости
  • при других действиях, которые связаны с реализацией права на недвижимость.

Процесс оценки объектов недвижимого имущества заключен в определении стоимости прав владельца на имущество. Для покупателя необходимо понимать, какова ценность для него данного объекта недвижимости и почему. Оценка объекта недвижимости важна для тех объектов, которые активно обращаются как самостоятельный товар на рынке, то есть, когда их покупают, продают, сдают в аренду :

  • комнаты и квартиры
  • помещения и здания для офисов, магазинов, кафе загородные
  • дома с участком земли
  • участки земли, предназначенные под строительство
  • складские и производственные помещения

Методы оценки

Для определения цены объекта недвижимости разработаны специальные методы оценки. Методы оценки объектов недвижимости регулируются законом от 29.07.98 N 135 ФЗ «Об оценочной деятельности» и Федеральным стандартом «Оценка недвижимости», утвержденным приказом Минэкономразвития России N 611 от 25.09.2014. В соответствии с этими документами, к методам оценки недвижимости относят:

Сравнительный метод базируется на сравнении цены объекта (комнаты, квартиры, дома и т.д.) со стоимостью аналогичной недвижимости. Затратный метод базируется на зависимости цены объекта недвижимости от стоимости создания такого же объекта. Данный метод используется при оценке отдельных зданий, домовладений, предприятий и стоимость зависит от степени износа здания и необходимых вложения на его ремонт. Доходный метод основан на установлении цены объекта недвижимости на базе расчета предполагаемых доходов от объекта. Этот важно, поскольку помогает спрогнозировать цену объекта в будущем. На сегодняшний день доходный метод наиболее применяемый.

Однако надо помнить, что существуют определенные риски при оценке недвижимости: бывают попытки «лукавой» оценки, когда оценщик завышает или занижает цену объекта недвижимости. Существует 3 вида «лукавой» оценки:

  • с недооценкой – при сговоре оценщика и риэлтора, которые стремятся приобрести недвижимость у клиента по более дешевой цене
  • с переоценкой – встречается в случаях сговора клиента и оценщика против предполагаемого покупателя. Такой вариант распространен, когда берут кредит под залог недвижимости, при страховании, составлении бизнес-плана
  • от обратного – в этом случае оценщик приглашается, чтобы сказать клиенту уже заранее оговоренный результат, который выгоден подлинному организатору лжеоценки.

Следует иметь в виду, что суд, органы по управлению имуществом, прокуратура, крупные банки, страховые компании принимают экспертные заключения по оценке недвижимости, которые выполняются только «уполномоченными» оценщиками. Это требование не распространяется на оценку частных квартир, домов, офисов.

Сегодня оценка недвижимости вошла в жизнь не только бизнесменов и предпринимателей, но и обычных граждан. Сделки с недвижимостью носят частный характер, предлагаемая информация бывает не всегда верной и полной.

Но и самим гражданам необходимо владеть определенной базой знаний в этой области.

xranitelochaga.ru

Оценка недвижимости федеральный закон

  • Автострахование
  • Жилищные споры
  • Земельные споры
  • Административное право
  • Участие в долевом строительстве
  • Семейные споры
  • Гражданское право, ГК РФ
  • Защита прав потребителей
  • Трудовые споры, пенсии
  • Главная
  • Закон об оценочной деятельности в РФ № 135-ФЗ

Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» с последними изменениями, внесенными Федеральным законом от 29.07.2017 N 274-ФЗ, вступившими в силу с 10 августа 2017 года (ред. 47).

Первоначальный текст Федерального закона № 135-ФЗ был опубликован в «Собрании законодательства РФ» 03.08.1998 (N 31), «Российской газете» 06.08.1998 года (N 148-149).

Оценочная деятельность — профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой или иной стоимости (статья 3 закон № 135-ФЗ).

С момента введения закона об оценочной деятельности в действие, в него внесены десятки поправок, наиболее важными из которых являются следующие:

Членство в СРОО вместо лицензии

В 2006 году из числа оценщиков исключены юридические лица, оценщиком может быть физическое лицо.

Лицензирование оценочной деятельности в РФ прекращено с 1 июля 2006 года.

Вместо лицензирования для оценщиков введено обязательное членство в саморегулируемой организации оценщиков (СРОО).

Саморегулируемая организация оценщиков — некоммерческая организация, созданная в целях регулирования оценочной деятельности и контроля за деятельностью своих членов в части соблюдения ими требований настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов РФ в области оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, правил деловой и профессиональной этики, включенная в единый государственный реестр саморегулируемых организаций оценщиков и объединяющая на условиях членства оценщиков (статья 22 закона № 135-ФЗ).

Закон об оценочной деятельности устанавливает порядок и критерии для включения некоммерческой организации в единый государственный реестр саморегулируемых организаций оценщиков, названы функции СРОО, указаны основные права и обязанности СРОО, приведен перечень оснований для отказа в принятии в члены саморегулируемой организации.

Кадастровая оценка объектов недвижимости

В 2010 году закон № 135-ФЗ дополнен главой III.1 «Государственная кадастровая оценка», содержащей положения о порядке проведения оценки кадастровой стоимости объектов недвижимости, утверждении ее результатов и оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

Разъяснения по вопросам, возникающим у судов при рассмотрении дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости см. в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости»

29 июля 1998 года

РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН

ОБ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Принят
Государственной Думой
16 июля 1998 года

Одобрен
Советом Федерации
17 июля 1998 года

logos-pravo.ru

Нормативные акты (судебные решения) по оценочной деятельности (и смежным отраслям)

ФСО ФЕДЕРАЛЬНЫЕ СТАНДАРТЫ ОЦЕНКИ, ФЗ-135 и связанные с ними нормативные акты по оценочной деятельности

Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» N135-ФЗ от 29.07.98
(текст в редакции Федерального закона от 22.07.2010 N 167-ФЗ)

Закон Республики Казахстан от 30 ноября 2000 года № 109-II Об оценочной деятельности в Республике Казахстан (с изменениями и дополнениями по состоянию на 19.03.2010 г.)

Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» N135-ФЗ от 29.07.98
(текст в редакции Федерального закона от 17.07.2009 N 145-ФЗ, с изм., внесенными Федеральным законом от 18.07.2009 N 181-ФЗ)

Федеральный закон о СРО «О саморегулируемых организациях» от 1 декабря 2007 года N 315-ФЗ (в редакции Федерального закона от 22.07.2008 N 148-ФЗ).

Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» N135-ФЗ от 29.07.98
(в редакции Федерального закона от 30.06.2008 N 108-ФЗ)

Постановление Президента Республики Узбекистан от 24апреля 2008 года за № ПП-843 «О дальнейшем совершенствовании деятельности оценочных организаций и повышении их ответственности за качество оказываемых услуг». Постановление включает в себя — «Положение об оценочных организациях и оценщиках».

Письмо Минфина России об определении категорий лиц, имеющих право оценивать недвижимое имущество и транспортные средства : Стоимость транспортных средств и недвижимости в целях расчета госпошлины должны определять организации, осуществляющие оценку. Исключение составляет «иное имущество» (пп. 10 п. 1 ст. 333.35 НК РФ), стоимость которого определяется специалистами-оценщиками.

Протокол совещания у Статс-секретаря – заместителя Министра экономического развития и торговли Российской Федерации А.В. Поповой по вопросам проведения Росимуществом экспертизы отчетов об оценке приватизируемого федерального имущества (N 17-АП от 18 октября 2007 года)

Приказ Минэкономразвития России «Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)» от 20 июля 2007 года N 255

Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» N 135-ФЗ от 29.07.98 (в редакции Федерального закона N 220-ФЗ от 24.07.07)

Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ (в редакции Федерального закона от 13.07.2007 N 129-ФЗ), в т.ч. в формате RTF.

Письмо Минфина от 29.03.2007 — По вопросу применения статьи 40 Налогового кодекса Российской Федерации (об источниках информации для целей налогообложения рыночной цены . )

Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ (в редакции Федерального закона от 05.02.2007 N 13-ФЗ)

Постановление Правительства Российской Федерации от 06 июля 2001 года N 519 «Об утверждении стандартов оценки» (вместе со Стандартами оценки)
(в ред. Постановления Правительства РФ от 14.12.2006 N 767)

Совместный Приказ (Министерство транспорта Российской Федерации, Министерство юстиции Российской Федерации, Министерство внутренних дел Российской Федерации, Министерство здравоохранения и социального развития Российской Федерации) — Об утверждении Условий и порядка профессиональной аттестации экспертов-техников, осуществляющих независимую техническую экспертизу транспортных средств, в том числе требований к экспертам-техникам от 17 октября 2006 года N 124/315/817/714

Указ Президента РБ — Об оценочной деятельности в Республике Беларусь от 13 октября 2006 года N 615

Распоряжение Правительства Москвы О систематизации мер по пресечению и предупреждению противоправных действий на финансовом и фондовом рынках N 1766-РП от 8 сентября 2008 года (о Методике оценки ущерба)

Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» N135-ФЗ от 29.07.98
(в редакции Федерального закона N 157-ФЗ от 27.07.2006)

Письмо Федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству «Об индексах изменения сметной стоимости на III квартал 2006 года» от 10 июля 2006 г. N СК-2842/02

Письмо-ответ Д.Б.Аратского (зам.руководителя ФАУФИ) по вопросу принятия поправок в закон «Об оценочной деятельности в РФ» от 12 апреля 2006 г. N ДА-09-314/ис

Распоряжение Департамента имущества города Москвы «О приемке работ по оценке, выполняемых по заказу Департамента имущества города Москвы» от 03 апреля 2006 г. N 953-р (а также Приложение к распоряжению Департамента имущества города Москвы от 03.04.2006 N953-р Заключение о работе по договору на оценку (Заключение по листу разногласий), *.doc

Письмо Федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству «Об индексах изменения сметной стоимости на I квартал 2006 года» от 8 февраля 2006 г. N СК-426/02

Федеральный Закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ (в ред. Федеральных законов от 21.12.2001 N 178-ФЗ, от 21.03.2002 N 31-ФЗ, от 14.11.2002 N 143-ФЗ, от 10.01.2003 N 15-ФЗ, от 27.02.2003 N 29-ФЗ, от 22.08.2004 N 122-ФЗ, с изм., внесенными Федеральным законом от 05.01.2006 N 7-ФЗ)

  • Федеральный закон — № 7-ФЗ от 3 января 2006 г.«О внесении изменений в Федеральный закон «Об акционерных обществах» и некоторые другие законодательные акты Российской Федерации» (данным Законом также внесены изменения в ФЗ-135, внесены уточнения об ответственности оценщика и требованиях к отчету об оценке)
  • Постановление Правительства Москвы «О стоимостной оценке единых объектов недвижимости» 22 ноября 2005 г. N 924-ПП

    Тарифы (стоимость услуг) оценщиков : РЕКОМЕНДУЕМЫЕ НАЦИОНАЛЬНЫМ СОВЕТОМ МИНИМАЛЬНЫЕ ТАРИФЫ НА ПРОВЕДЕНИЕ ОЦЕНОЧНЫХ РАБОТ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ (Утверждены НАЦИОНАЛЬНЫМ СОВЕТОМ ПО ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ В РФ, Протокол № 15 от 20 апреля 2005 г.). В формате — MS Word — mintarifi.doc

    Закон РФ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» от 21 декабря 2004 г. № 172-ФЗ (Принят Государственной Думой 3 декабря 2004 года Одобрен Советом Федерации 8 декабря 2004 года)

    Постановление Правительства МОСКВЫ от 3 июня 2003 года N 417-ПП «О результатах государственной кадастровой оценки земель г. Москвы»

    Распоряжение Департамента государственного и муниципального имущества города Москвы от 25 сентября 2003 г. N 4381-р «О порядке оценки стоимости имущества и проведения экспертиз отчетных документов об оценках»

    ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПРАВИТЕЛЬСТВА РЕСПУБЛИКИ МОЛДОВА «Об оценке объектов интеллектуальной собственности» N 783 от 30.06.2003 (вместе с Приложениями: Положение об оценке объектов интеллектуальной собственности; Положение об аттестации оценщиков объектов интеллектуальной собственности ; Методические указания по оценке объектов интеллектуальной собственности)

    Федеральный Закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ (в ред. Федеральных законов от 21.12.2001 N 178-ФЗ, от 21.03.2002 N 31-ФЗ, от 14.11.2002 N 143-ФЗ, от 10.01.2003 N 15-ФЗ, от 27.02.2003 N 29-ФЗ);

  • Распоряжение Министерства имущественных отношений РФ от 22 января 2003 № 183-р «Об Учебно-методическом совете по оценочной деятельности»
  • Постановление Правительства РФ «О ЛИЦЕНЗИРОВАНИИ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ» от 07 июня 2002 г. N 395 (в ред. Постановления Правительства РФ от 03.10.2002 N 731)

    «Методические рекомендации по определению рыночной стоимости интеллектуальной собственности», утвержденные распоряжением Минимущества России от 26.11.02 г. (№ СК-4/21297) и согласованные Минпромнауки России 08.10.2002 № АФ-225/38-361, Минэкономразвития России 27.10.2002 № АД-1028/10 и Роспатентом 25.09.2002 № 14/30-7974/23.

    ЗАКОН РЕСПУБЛИКИ МОЛДОВА «Об оценочной деятельности» N 989-XV от 18.04.2002 (Законодательство Республики Молдова — http://www.docs.md). Текст Закона № 989-XV в формате *.pdf

    Постановление Правительства Российской Федерации от 06 июля 2001 года N 519 «Об утверждении стандартов оценки» (вместе со Стандартами оценки)

    Решение Межведомственного совета по вопросам регулирования оценочной деятельности в Российской Федерации от 6 апреля 2000 г. № 3. Концепция развития оценочной деятельности в Российской Федерации (проект)

    Приложение к письму от 12.05.99 Сведения об оказании услуг по оценке стоимости имущества за 1998 год — бланк Федерального государственного статистического наблюдения

    Постановление Правительства РФ от 25 августа 1999 г. N 945 «О государственной кадастровой оценке земель»

    Постановление Министерства труда и социального развития Российской Федерации от 24 декабря 1998 г. N 52 Об утверждении квалификационной характеристики по должности «ОЦЕНЩИК ИНТЕЛЛЕКТУАЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТИ»

    ГОСТ Р 51195.0.01-98 Единая система оценки имущества. Основные положения — Common System of Valuations estate (Basic principles). Отменен.

    ГОСТ Р 51195.0.02-98 Единая система оценки имущества. Термины и определения — Common System of Valuations estate (Terms and Definitions). Отменен.

    Распоряжению Мэра Москвы от 29 июня 1998 г. N 644-РМ «О нормативных правовых актах по оценке недвижимости» Временные правила оценочной практики профессиональных оценщиков недвижимости, расположенной в границах территории Москвы. (Приложение №1 к распоряжению)

    Федеральный Закон об оценочной деятельности в Российской Федерации от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ (Принят Государственной Думой 16 июля 1998 года. Одобрен Советом Федерации 17 июля 1998 года)

    Нормативные акты до 1998 года

    Совместный Приказ от 5 августа 1996 года
    Министерство Финансов Российской Федерации N 71
    Федеральная Комиссия по рынку ценных бумаг N 149
    О порядке оценки стоимости чистых активов акционерных обществ

    Постановление Министерства труда и социального развития Российской Федерации от 27 ноября 1996 г. N 11 Об утверждении квалификационной характеристики по должности «оценщик (эксперт по оценке имущества)»

    Порядок включения объектов интеллектуальной собственности в состав нематериальных активов
    Первый заместитель Министра науки и технической политики Российской Федерации
    А.Г.Фонотов 13.03.95 N ОР22-2-64
    Председатель Комитета Российской Федерации по патентам и товарным знакам
    В.П.Рассохин 13.03.95 N 10/2-20215/23

    О макете отчета об оценке земельного участка с индивидуальным жилым домом
    Государственный Комитет Российской Федерации по земельным ресурсам и землеустройству, письмо от 3 декабря 1996 г. N 1-16/2258

    Временные методические указания по оценке стоимости объектов приватизации
    Приложение N 2 к Указу Президента Российской Федерации от 29 января 1992 г. N 66


    Библиотека LABRATE.RU. Правила копирования и цитирования материалов сайта, форума, электронных рассылок. Размещение кнопок и баннеров.

    www.labrate.ru

    Оценка недвижимости федеральный закон

    МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ
    РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

    (МИНЭКОНОМРАЗВИТИЯ РОССИИ)

    П Р И К А З

    Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)»

    В соответствии со статьей 20 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (Собрание законодательства Российской Федерации, 1998, № 31, ст. 3813; 2006, № 31, ст. 3456; 2010, № 30, ст. 3998; 2011, № 1, ст. 43; № 29, ст. 4291; 2014, № 30, ст. 4226) п р и к а з ы в а ю:

    УТВЕРЖДЕН
    приказом Минэкономразвития России
    от «25» сентября 2014 г. № 611

    ФЕДЕРАЛЬНЫЙ СТАНДАРТ ОЦЕНКИ

    «Оценка недвижимости (ФСО № 7)»

    I. Общие положения

    1. Настоящий Федеральный стандарт оценки разработан с учетом международных стандартов оценки и федеральных стандартов оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)» (далее соответственно — ФСО № 1, ФСО № 2, ФСО № 3) и определяет требования к проведению оценки недвижимости.

    2. Настоящий Федеральный стандарт оценки развивает, дополняет и конкретизирует требования и процедуры, установленные ФСО № 1, ФСО № 2, ФСО № 3, и является обязательным к применению при оценке недвижимости.

    3. Положения настоящего Федерального стандарта оценки не распространяются на оценку подлежащих государственной регистрации воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания, космических объектов, участков недр, предприятий как имущественных комплексов, а также на определение кадастровой стоимости объектов недвижимости методами массовой оценки.

    II. Объекты оценки

    4. Для целей настоящего Федерального стандарта объектами оценки могут выступать объекты недвижимости — застроенные земельные участки, незастроенные земельные участки, объекты капитального строительства, а также части земельных участков и объектов капитального строительства, жилые и нежилые помещения, вместе или по отдельности, с учетом связанных с ними имущественных прав, если это не противоречит действующему законодательству. Для целей настоящего Федерального стандарта объектами оценки могут выступать доли в праве на объект недвижимости. III. Общие требования к проведению оценки

    5. При сборе информации об оцениваемом объекте недвижимости оценщик или его представитель проводит осмотр объекта оценки в период, возможно близкий к дате оценки, если в задании на оценку не указано иное. В случае непроведения осмотра оценщик указывает в отчете об оценке причины, по которым объект оценки не осмотрен, а также допущения и ограничения, связанные с непроведением осмотра.

    6. Совместная оценка земельного участка и находящихся на нем объектов капитального строительства при отсутствии правоустанавливающих и правоподтверждающих документов на земельный участок проводится с учетом установленных действующим законодательством прав и обязанностей собственника объектов капитального строительства в отношении земельного участка, а также типичного на рассматриваемом рынке поведения собственников в отношении аналогичного земельного участка (выкуп или аренда).

    7. В отсутствие документально подтвержденных имущественных прав третьих лиц в отношении оцениваемого объекта недвижимости, ограничений (обременений), а также экологического загрязнения оценка объекта проводится исходя из предположения об отсутствии таких прав, ограничений (обременений) и загрязнений с учетом обстоятельств, выявленных в процессе осмотра, если в задании на оценку не указано иное.

    IV. Задание на оценку

    8. Задание на оценку объекта недвижимости должно содержать следующую дополнительную к указанной в пункте 17 ФСО № 1 информацию:

    состав объекта оценки с указанием сведений, достаточных для идентификации каждой из его частей (при наличии);

    характеристики объекта оценки и его оцениваемых частей или ссылки на доступные для оценщика документы, содержащие такие характеристики;

    права, учитываемые при оценке объекта оценки, ограничения (обременения) этих прав, в том числе в отношении каждой из частей объекта оценки.

    9. В задании на оценку могут быть указаны иные расчетные величины, в том числе:

    рыночная арендная плата (расчетная денежная сумма, за которую объект недвижимости может быть сдан в аренду на дату оценки при типичных рыночных условиях);

    затраты на создание (воспроизводство или замещение) объектов капитального строительства;

    убытки (реальный ущерб, упущенная выгода) при отчуждении объекта недвижимости, а также в иных случаях;

    затраты на устранение экологического загрязнения и (или) рекультивацию земельного участка.

    10. Для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости.

    11. Анализ рынка недвижимости выполняется в следующей последовательности:

    а) анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта, в том числе тенденций, наметившихся на рынке, в период, предшествующий дате оценки;

    б) определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект. Если рынок недвижимости неразвит и данных, позволяющих составить представление о ценах сделок и (или) предложений с сопоставимыми объектами недвижимости, недостаточно, допускается расширить территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта;

    в) анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен;

    г) анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, например ставки доходности, периоды окупаемости инвестиций на рынке недвижимости, с приведением интервалов значений этих факторов;

    д) основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта, например динамика рынка, спрос, предложение, объем продаж, емкость рынка, мотивации покупателей и — продавцов, ликвидность, колебания цен на рынке оцениваемого объекта и другие выводы.

    Объем исследований определяется оценщиком исходя из принципа достаточности.

    VI. Анализ наиболее эффективного использования

    12. Анализ наиболее эффективного использования лежит в основе оценок рыночной стоимости недвижимости.

    13. Наиболее эффективное использование представляет собой такое использование недвижимости, которое максимизирует ее продуктивность (соответствует ее наибольшей стоимости) и которое физически возможно, юридически разрешено (на дату определения стоимости объекта оценки) и финансово оправдано.

    14. Наиболее эффективное использование объекта недвижимости может соответствовать его фактическому использованию или предполагать иное использование, например ремонт (или реконструкцию) имеющихся на земельном участке объектов капитального строительства.

    15. Анализ наиболее эффективного использования позволяет выявить наиболее прибыльное использование объекта недвижимости, на который ориентируются участники рынка (покупатели и продавцы) при формировании цены сделки. При определении рыночной стоимости оценщик руководствуется результатами этого анализа для выбора подходов и методов оценки объекта оценки и выбора сопоставимых объектов недвижимости при применении каждого подхода.

    16. Анализ наиболее эффективного использования объекта оценки проводится, как правило, по объемно-планировочным и конструктивным решениям. Для объектов оценки, включающих в себя земельный участок и объекты капитального строительства, наиболее эффективное использование определяется с учетом имеющихся объектов капитального строительства. При этом такой анализ выполняется путем проведения необходимых для этого вычислений либо без них, если представлены обоснования, не требующие расчетов.

    17. Анализ наиболее эффективного использования частей объекта недвижимости, например встроенных жилых и нежилых помещений, проводится с учетом фактического использования других частей этого объекта.

    18. Анализ наиболее эффективного использования части реконструируемого или подлежащего реконструкции объекта недвижимости проводится с учетом наиболее эффективного использования всего реконструируемого объекта недвижимости.

    19. Наиболее эффективное использование объекта недвижимости, оцениваемого в отдельности, может отличаться от его наиболее эффективного использования в составе оцениваемого комплекса объектов недвижимости.

    20. Рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.

    21. Анализ наиболее эффективного использования объекта недвижимости для сдачи в аренду выполняется с учетом условий использования этого объекта, устанавливаемых договором аренды или проектом такого договора.

    VII. Подходы к оценке

    22. При применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения:

    а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений;

    б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным;

    в) при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке;

    г) для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема;

    д) в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания.

    При применении качественных методов оценка недвижимости выполняется путем изучения взаимосвязей, выявляемых на основе анализа цен сделок и (или) предложений с объектами-аналогами или соответствующей информации, полученной от экспертов, и использования этих взаимосвязей для проведения оценки в соответствии с технологией выбранного для оценки метода.

    При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

    При применении методов регрессионного анализа оценщик, используя данные сегмента рынка оцениваемого объекта, конструирует модель ценообразования, соответствующую рынку этого объекта, по которой определяет расчетное значение искомой стоимости;

    е) для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются следующие элементы сравнения:

    передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав;

    условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия);

    условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия);

    условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия);

    вид использования и (или) зонирование;

    физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики;

    экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики);

    наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью;

    другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость;

    ж) помимо стоимости, сравнительный подход может использоваться для определения других расчетных показателей, например арендных ставок, износа и устареваний, ставок капитализации и дисконтирования.

    23. При применении доходного подхода оценщик учитывает следующие положения:

    а) доходный подход применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов;

    б) в рамках доходного подхода стоимость недвижимости может определяться методом прямой капитализации, методом дисконтирования денежных потоков или методом капитализации по расчетным моделям;

    в) метод прямой капитализации применяется для оценки объектов недвижимости, не требующих значительных капитальных вложений в их ремонт или реконструкцию, фактическое использование которых соответствует их наиболее эффективному использованию. Определение стоимости объектов недвижимости с использованием данного метода выполняется путем деления соответствующего рынку годового дохода от объекта на общую ставку капитализации, которая при этом определяется на основе анализа рыночных данных о соотношениях доходов и цен объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому объекту;

    г) метод дисконтирования денежных потоков применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов с произвольной динамикой их изменения во времени путем дисконтирования их по ставке, соответствующей доходности инвестиций в аналогичную недвижимость;

    д) метод капитализации по расчетным моделям применяется для оценки недвижимости, генерирующей регулярные потоки доходов с ожидаемой динамикой их изменения. Капитализация таких доходов проводится по общей ставке капитализации, конструируемой на основе ставки дисконтирования, принимаемой в расчет модели возврата капитала, способов и условий финансирования, а также ожидаемых изменений доходов и стоимости недвижимости в будущем;

    е) структура (учет налогов, возврата капитала, темпов изменения доходов и стоимости актива) используемых ставок дисконтирования и (или) капитализации должна соответствовать структуре дисконтируемого (капитализируемого) дохода;

    ж) для недвижимости, которую можно сдавать в аренду, в качестве источника доходов следует рассматривать арендные платежи;

    з) оценка недвижимости, предназначенной для ведения определенного вида бизнеса (например, гостиницы, рестораны, автозаправочные станции), может проводиться на основании информации об операционной деятельности этого бизнеса путем выделения из его стоимости составляющих, не относящихся к оцениваемой недвижимости.

    24. При применении затратного подхода оценщик учитывает следующие положения:

    а) затратный подход рекомендуется применять для оценки объектов недвижимости — земельных участков, застроенных объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства, но не их частей, например жилых и нежилых помещений;

    б) затратный подход целесообразно применять для оценки недвижимости, если она соответствует наиболее эффективному использованию земельного участка как незастроенного и есть возможность корректной оценки физического износа, а также функционального и внешнего (экономического) устареваний объектов капитального строительства;

    в) затратный подход рекомендуется использовать при низкой активности рынка, когда недостаточно данных, необходимых для применения сравнительного и доходного подходов к оценке, а также для оценки недвижимости специального назначения и использования (например, линейных объектов, гидротехнических сооружений, водонапорных башен, насосных станций, котельных, инженерных сетей и другой недвижимости, в отношении которой рыночные данные о сделках и предложениях отсутствуют);

    г) в общем случае стоимость объекта недвижимости, определяемая с использованием затратного подхода, рассчитывается в следующей последовательности:

    определение стоимости прав на земельный участок как незастроенный;

    расчет затрат на создание (воспроизводство или замещение) объектов капитального строительства;

    определение прибыли предпринимателя;

    определение износа и устареваний;

    определение стоимости объектов капитального строительства путем суммирования затрат на создание этих объектов и прибыли предпринимателя и вычитания их физического износа и устареваний;

    определение стоимости объекта недвижимости как суммы стоимости прав на земельный участок и стоимости объектов капитального строительства;

    д) для целей определения рыночной стоимости объекта недвижимости с использованием затратного подхода земельный участок оценивается как незастроенный в предположении его наиболее эффективного использования;

    е) расчет затрат на создание объектов капитального строительства производится на основании:

    данных о строительных контрактах (договорах) на возведение аналогичных объектов;

    данных о затратах на строительство аналогичных объектов из специализированных справочников;

    информации о рыночных ценах на строительные материалы;

    ж) затраты на создание объектов капитального строительства определяются как сумма издержек, входящих в состав, строительно-монтажных работ, непосредственно связанных с созданием этих объектов, и издержек, сопутствующих их созданию, но не включаемых в состав строительно-монтажных работ;

    з) для целей оценки рыночной стоимости недвижимости величина прибыли предпринимателя определяется на основе рыночной информации методами экстракции, экспертных оценок или аналитических моделей с учетом прямых, косвенных и вмененных издержек, связанных с созданием объектов капитального строительства и приобретением прав на земельный участок;

    и) величина износа и устареваний определяется как потеря стоимости недвижимости в результате физического износа, функционального и внешнего (экономического) устареваний. При этом износ и устаревания относятся к объектам капитального строительства, относящимся к оцениваемой недвижимости.

    25. Оценщик вправе использовать иную методологию расчетов и самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. При этом в отчете об оценке необходимо привести описание выбранного оценщиком метода (методов), позволяющее пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту недвижимости, принципам оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки.

    VIII. Согласование результатов оценки

    26. Согласование результатов оценки недвижимости, полученных с использованием различных методов и подходов, к оценке, и отражение его результатов в отчете об оценке осуществляются в соответствии с требованиями ФСО № 1 и ФСО № 3.

    27. В случае использования в рамках какого-либо из подходов к оценке недвижимости нескольких методов оценки выполняется предварительное согласование их результатов с целью получения промежуточного результата оценки недвижимости данным подходом.

    28. В процессе согласования промежуточных результатов оценки недвижимости, полученных с применением разных подходов, следует проанализировать достоинства и недостатки этих подходов, объяснить расхождение промежуточных результатов и на основе проведенного анализа определить итоговый результат оценки недвижимости.

    29. При недостаточности рыночных данных, необходимых для реализации какого-либо из подходов к оценке недвижимости в соответствии с требованиями настоящего Федерального стандарта оценки и ФСО № 1, ФСО № 2, ФСО № 3, в рамках выбранного подхода на основе имеющихся данных рекомендуется указать ориентировочные значения (значение) оцениваемой величины, которые не учитываются при итоговом согласовании, но могут быть использованы в качестве поверочных к итоговому результату оценки недвижимости.

    30. После проведения процедуры согласования оценщик, помимо указания в отчете об оценке итогового результата оценки стоимости недвижимости, приводит свое суждение о возможных границах интервала, в котором, по его мнению, может находиться эта стоимость, если в задании на оценку не указано иное.

    вернуться к разделу «Законы и акты по оценке»


    Библиотека LABRATE.RU. Правила копирования и цитирования материалов сайта, форума, электронных рассылок. Размещение кнопок и баннеров.

    www.labrate.ru

    Смотрите так же:

    • Экспертиза о культурной ценности Оценочные экспертизы культурных ценностей Оценка произведений искусства и антиквариата - это комплексное и многоступенчатое искусствоведческое исследование, включающее обработку полной информации об объектах экспертизы на предмет […]
    • Приказ фас 238 1998 Приказ фас россии от 29.07.98 №238 Скачать Приказ фас россии от 29.07.98 №238 Федеральная авиационная служба россии. Утверждены и введены в действие Приказом ФАС России от 29.07.98 №238. N 239. 14. N НА-217р. Наставление по охране ВС и […]
    • Свидетельство о собственности на квартиру до 1998 Свидетельство о государственной регистрации права на квартиру Свидетельство о государственной регистрации права – это всего лишь правоподтверждающий (не путать с правоустанавливающим, об этом ниже) документ, который свидетельствует о […]
    • Готовить служебную записку Служебная записка о премировании сотрудников. Образец Обновление: 20 октября 2017 г. Служебная записка (образец) Трудовой кодекс РФ и деловая практика подразумевают наличие в системе оплаты труда предприятия выплаты премий в качестве […]
    • Сумма страховки мвд по переломам Какие размеры страховой выплаты по тяжелой травме? Добрый день! У меня вопрос о размерах законной страховой выплаты по полученной тяжелой травме в период прохождения военной службы.Суть вопроса в том,что в 2009г, декабрь, мною получена […]
    • Заверенные синей печатью Копии сертификатов и деклараций о соответствии После прохождения сертификации или декларирования, заявитель получает на руки оригиналы соответствующих разрешительных документов в единичном экземпляре. При этом согласно законодательству, […]

    Комментарии запрещены.